Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, облагается ли налогом сделка мены квартир без доплат с обеих сторон (равноценный обмен) при условии, что одна сторона является собственником менее 3х лет ? Есть ли возможность избежать налогообложения?
Нужно известить в обязательном порядке Налоговую, что с договора мены вы дохода не получили
Есть ли возможность избежать налогообложения?
Александр
Александр налоговое законодательство воспринимает договор мены как две сделки купли-продажи. Поэтому стороне, которая владеет квартирой менее 3-х лет должна либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей либо представить в налоговый орган документы, подтверждающие расходы на приобретение продаваемой недвижимости.
Вот я и хочу понять нужно ли указывать стоимость квартир. И так как обмен будет равноценным, значит нужно указать одинаковую стоимость? Но так как никакого дохода никто не получает, значит налог уплачивать не нужно? Или нужно указать в договоре, что обе квартиры стоят по 1млн?
Александр
Стоимость квартир указывать Вам все равно придется. Указывать следует, что стороны признали стоимость квартир равноценной. А что, у того, кто владеет квартирой менее 3-х лет нет документов по затратам на приобретение?
Подскажите пожалуйста, облагается ли налогом сделка мены квартир без доплат с обеих сторон (равноценный обмен) при условии, что одна сторона является собственником менее 3х лет?
Александр
Здравствуйте! Да, точно также как и при продаже облагается налогом.
При этом есть право на использование имущественного налогового вычета при продаже 1 000 000 рублей.
И уменьшение суммы дохода на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.
Квартира была муниципальной, в собственность была оформлена в результате приватизации. Затрат на ее приобретение не было
Александр
Значит можно уменьшить на 1 млн рублей, а также воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры 2 000 000 рублей, если ранее его не использовали.
Договор еще только предстоит составить. Вот я и хочу понять нужно ли указывать стоимость квартир. И так как обмен будет равноценным, значит нужно указать одинаковую стоимость? Но так как никакого дохода никто не получает, значит налог уплачивать не нужно? Или нужно указать в договоре, что обе квартиры стоят по 1млн?
Александр
Если укажете по 1 млн рублей и сделка пройдет в текущем году, то налог платить не придется. Если в следующем, то посчитают по кадастровой стоимости за минусом понижающего коэффициента.
Доход Вы получаете отчуждением квартиры.
Приобретение квартиры не уменьшает сумму дохода, а лишь предусматривает право на использование налогового вычета при приобретении квартиры и позволяет применить оба имущественных вычета и на продажу и на приобретение в совокупности 3 000 000 рублей (сумма, на которую Вы вправе уменьшить сумму дохода).
Добрый вечер. На этот счет информация содержится в письме ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ФНС России от 16.07.2012 N ЕД-4-3/11650 об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг признается, в частности, передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. При этом товаром согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.
Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.
Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с пунктом 2 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.
В соответствии с абзацем вторым подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, получить в установленных случаях имущественный налоговый вычет, либо в случаях, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, такие доходы освобождаются от налогообложения.
В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества.
Договор еще только предстоит составить. Вот я и хочу понять нужно ли указывать стоимость квартир. И так как обмен будет равноценным, значит нужно указать одинаковую стоимость? Но так как никакого дохода никто не получает, значит налог уплачивать не нужно? Или нужно указать в договоре, что обе квартиры стоят по 1млн?
Александр
Укажите равную стоимость квартир, тогда налог платить не придется, поскольку прибыль при обмене не была получена каждой из договаривающихся сторон.
Квартира была муниципальной, в собственность была оформлена в результате приватизации. Затрат на ее приобретение не было
Александр
Тут не имеет значение, каким образом она приобретена. Важно сколько она стоит на сегодняшний день. Причем, закон не требует от Вас указывать именно рыночную стоимость жилья, за основу Вы можете взять и кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Выбор цены и способа оценки квартир исключительная прерогатива участников договора.
Здравствуйте. По этому поводу есть разъяснение минфина.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 19 сентября 2012 г. N 03-04-08/4-310
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ФНС России от 16.07.2012 N ЕД-4-3/11650 об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг признается, в частности, передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. При этом товаром согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.
Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.
Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с пунктом 2 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.
В соответствии с абзацем вторым подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, получить в установленных случаях имущественный налоговый вычет, либо в случаях, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, такие доходы освобождаются от налогообложения.
В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества.
Заместитель директора Департамента
С.В.РАЗГУЛИН
Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать друг другу жилье в собственность. При этом каждая из сторон признается продавцомнедвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.
Ершов Александр
Ваот этот ваш ответ, выданный за свой, клиент может бесплатно прочесть на сайте откуда вы его без разрешения автора и указания на него и взяли www.advo-help.ru/help/1/a4. Зачем выдавать чужой ответ за свой?
Здравствуйте! В соответствии со ст. 567 ГК РФ: «2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже».
Соответственно, все что применимо в сфере налогообложения к договору купли-продажи, относится и к договору мены. Все правила ст. 220 НК РФ и 217 распространяются и на договор мены. Следовательно, если квартира более трех лет в собственности, то доход от её продажи не облагается налогом. Если менее, то 1. если не было расходов на приобретение квартиры либо они менее 1 000 000р., то налогоплательщик вправе воспользоваться вычетом в размере 1 000 000р. Если доход превышает эту сумму, то с разницы следует заплатить налог 13%. 2. если расходы были и они превышают 1 000 000р., то выгоднее будет от доходов от продажи квартиры отнять расходы, связанные с приобретением этой квартиры. Если расходы равны или превышают доход — налога не будет, если не превышают — с разницы необходимо будет заплатить налог 13%. Кроме этого, если налогоплательщик никогда не пользовался вычетом на приобретение квартиры, то в соответствии все с той же ст. 220 НК РФ, он имеет право воспользоваться таким вычетом на приобретение квартиры по договору мены. Также, необходимо будет подать декларацию 3-НДФЛ.
Договор еще только предстоит составить. Вот я и хочу понять нужно ли указывать стоимость квартир. И так как обмен будет равноценным, значит нужно указать одинаковую стоимость? Но так как никакого дохода никто не получает, значит налог уплачивать не нужно? Или нужно указать в договоре, что обе квартиры стоят по 1млн?
Александр
Здравствуйте, Александр.Вам дали несколько неточные ответы и вас запутали, я попробую прояснить ситуацию.
У того лица, которое владело квартирой менее 3-х лет возникает доход в размере стоимости квартиры переданной на обмен. При этом его расходом будет не получение другой квартиры, а затраты которые он понес на приобретение своей квартиры которую он меняет.
Например:
Я купил квартиру за 2 млн. рублей в 2012 году. в 2013 я ее меняю и указываю в договоре мены стоимость в 3 млн. рублей. В итоге у меня получается доход 3 млн. и расход 2 млн. с 1 млн. руб. я должен заплатить налог.
Поэтому для того, чтобы не платить налогов нужно указать в договоре мены стоимость которая будет не выше, чем та за которую была куплена квартира. Если же квартира досталась безвозмездно то лучше всего будет указать в договоре мены стоимость в 1 млн. и заявить налоговый вычет.
Александр если договор мены будет заключен между физическим лицом и его супругом (супругой), родителями (в том числе усыновителями), детьми (в том числе усыновленными), полнородными и неполнородными братьями и сестрами, опекуном (попечителем) и подопечным, то Вам стоит ознакомится со ст. 105.1., гл. 14.2, 14.3., ст. 129.3 НК РФ, т.к занижение стоимости квартир и соотвественно неуплаты суммы налога чревато последствиями.
Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать друг другу жилье в собственность. При этом каждая из сторон признается продавцомнедвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.Если договором мены не предусмотрено иное, то обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными.Если в договоре мены есть указания о неравной стоимости меняемого имущества, то собственник менее ценного обязан доплатить разницу в ценах.При обмене эквивалентных по стоимости квартир и прочих жилых помещений обе стороны не получают экономической выгоды в натуральной форме, а соответственно не получают и дохода, влекущего за собой обязанности уплачивать налог спродажи недвижимости.Не имеют дохода, подлежащего налогообложению, и заключившие договор мены неравноценного жилья (например, обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную одного и того же района г. Москвы).Но это правило действует лишь при условии, когда владелец жилого помещения, цена которого ниже представляемого в обмен, оплачивает разницу в цене между полученным и переданным имуществом.Сумма доплаты, направленная на приобретение жилого помещения по договору мены, исключается из совокупного годового дохода физического лица.Как быть, если сторонами договора мены признается равноценность фактически неэквивалентного по стоимости жилья? Разница в стоимости обмениваемых жилых помещений является объектом налогообложения и включается в совокупный годовой доход лица, не внесшего соответствующую доплату.
Соответственно, если нет дохода, то и налога нет.