Мои права и их защита при обладании долей в коммерческой недвижимости

Планирую приобрести долю в коммерческой недвижимости около 10% (взять отдельное помещение с отдельным свидетельством регистрации в объекте недвижимости не получается)
Дмитрий

При приобретении доли, не выделенной в качестве отдельного помещения, Вы получите немаленькие проблемы поскольку если владелец остальной части консолидирован, то ни на выбор управляющей компании, ни на остальные вопросы, связанные с управлением данным имуществом Вы повлиять не сможете.

какие права со своей долей я могу иметь.
Дмитрий

Поскольку доля не выделена, то Вы можете лишь принимать участие в собраниях собственников недвижимости с количеством голосов, равным Вашей доле. Вы не сможете монетизировать свое владение.

Здравствуйте, Дмитрий!

• какие права со своей долей я могу иметь.
Дмитрий

Вы вправе пользоваться всеми правами собственника.

Согласно ст.209 ГК РФ 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

• Смогу ли я эти права эффективно защищать?
Дмитрий

Да. В судебном или досудебном порядке.

• В случае конфликтной ситуации, имея долю, какие неприятности я могу создать основному владельцу?
Дмитрий

По сути можно препятствовать пользованию помещением, но это незаконно и может повлечь ответственность за самоуправство — ст.330 УК РФ.

Согласно ст.247 ГК РФ 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

• могу ли я в будущем перевести свою долю во владение каким-либо офисом с отдельным свидетельством и выделенным помещением на кадастровом плане. Какова процедура?
Дмитрий

Выделение помещения возможно только по согласованию с другим участником долевой собственности.

Желаю удачи!

• какие права со своей долей я могу иметь.
Дмитрий

Ст. 245 Гражданского кодекса РФ

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением
установленного порядка использования общего имущества неотделимые
улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение
своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Ст. 246 ГК РФ

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать,
подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным
образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил,
предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

ст. 247

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности,
осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении
согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2.Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его
владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а
при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих
и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей
компенсации.

Ст. 250

При продаже доли в праве общей собственности
постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

• В случае конфликтной ситуации, имея долю, какие неприятности я могу создать основному владельцу?
Дмитрий

Здравствуйте, Дмитрий. С учетом того, что доля ничтожно мала, практически ничего Вы не сможете сделать. Так, при решении вопросов пользования имуществом большинство голосов у второго собственника, он и будет все решать. Доля — абстрактное понятие, она не соответствует конкретному помещению, конкретным квадратам в том или ином месте, поэтому по сути даже и занять определенное помещение вы не можете.

Вы можете потом попробовать выделиться в соответствии с 252 статьей ГК РФ:

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Как видите, Вы можете в судебном порядке потребовать выделить вам в натуре помещение пропорционально вашей доле.

Однако для того должна быть техническая возможность — зачастую приходится проводить судебную экспертизу для определения таковой.

Если возможности не будет, вы вправе требовать выплаты вам стоимости Вашей доли. При этом остается вопрос определения такой стоимости — естественно, стоимость доли ниже стоимости конкретного помещения, тем более для суда.

Вы также можете попытаться продать долю, предварительно предложив ее купить второму собственнику и не получив от него согласия, по цене не ниже той, за которую предлагали.