Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Основания для не возврата задатка покупателю
Здравствуйте! Дайте совет по ситуации. Заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на нем и получен задаток. В договоре указаны правоустанавливающие документы на землю : договор купли – продажи ( купчая ) от 1997г.,зарегистрированный у нотариуса и в БТИ; на дом Свидетельство о гос. регистрации права от 2002г. Указан предельный срок заключения основного договора. Все подлинники документов покупателем перед подписанием предварительного договора просмотрены.
За пять дней перед подписанием основного договора покупатель потребовал на земельный участок выписку из ЕГРП и новый кадастровый план, т.к. старый от 2002г. Регистрация права на участок в ЕГРП не делалась, т.к. он куплен до 1998г. и этого не требовалось, как и изготовление нового кадастрового плана. На все это надо время и немалое.
Могу ли я считать требования покупателя , как необоснованный отказ от подписания основного договора купли – продажи и не возвращать задаток?
Привожу выписки из текста предварительного договора:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Предметом договора является заключение сторонами в будущем основного Договора купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства общей площадью хх кв. м из земель населенных пунктов, и жилого дома общей площадью ххкв. м, в том числе жилой ххкв. м (А), расположенных по адресу: Россия,
1.2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи (купчей) земельного участка от хх апреля 1997 г., зарегистрированного за № хх в реестре нотариуса хх и за хх в Райкомземе р-на, Липецкой обл.
1.3. Указанный жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Акта приемки строений от хх.2002 года, утвержденного постановлением главы администрации ххрайона Липецкой области отхх.2002 года за №хх, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хх.2002 года сделана запись регистрации № хх
1.4. Стороны обязуются заключить в будущем в срок до 01.12.2015 года основной Договор купли-продажи указанного земельного участка и жилого дома на условиях, предусмотренных настоящим Договором, которые стороны договорились считать существенными.
2. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ ПО ДОГОВОРУ
2.1. В счет причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу хх рублей 00 копеек в качестве задатка, предусмотренного ст. 380 ГК РФ. Сторонами установлено, что задаток обеспечивает исполнение Покупателем и Продавцом их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи недвижимого, и выдан в счет оплаты стоимости указанного земельного участка и жилого дома. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора с распиской в получении.
2.2. При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу засчитывается в счет уплаты цены земельного участка и жилого дома, указанной в п.1.5 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть стоимости земельного участка и жилого дома будет передана Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже,
3. ЗАДАТОК
3.1. Последствия расторжения настоящего предварительного договора в части возврата задатка предусмотрены ст. 381 ГК РФ, а именно:
• При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.
• Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
3.2. Иные условия договора купли-продажи указанного недвижимого имущества стороны установят при его заключении.
3.3. Договор купли-продажи указанного недвижимого имущества может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договором срока.
3.4. В случае если в будущем какая-либо сторона будет уклоняться от заключения договора купли-продажи указанного недвижимого имущества, то в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.
3.5. В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные настоящим предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
3.6. До заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома Продавец берёт на себя обязательство никому другому указанное недвижимое имущество не продавать, не обменивать, не закладывать, не дарить и не обещать в качестве подарка.
3.7. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
РАСПИСКА
Город ________________, ____________________________________ года
Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи Дома от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.
Денежная сумма мною передана
ФИО Подпись
Юрий, здравствуйте!
Согласно пункту 4 статьи 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
Пункт 4 статьи 380 ГК РФ введен в действие Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ с 01.06.2015, поэтому к правоотношениям, возникшим до указанной даты может быть применено Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583, согласно которому:
задаток не может быть применен в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.
В то же время Верховный суд и ранее (в 2012 году) занимал принципиально другую позицию, которая сейчас фактически содержится в пункте 4 статьи 380 ГК РФ и которая изложена, например, в Определении Верховного Суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20:
Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Поскольку Ваши отношения по предварительному договору не связаны с предпринимательской деятельностью, можно прийти к выводу о том, что в случае рассмотрения дела суд общей юрисдикции скорее займет позицию Верховного суда.
Что же касается уклонения от заключения основного договора, то тут необходимо понимать, содержит ли предварительный договор все существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ), к которым, в частности, относятся все индивидуальные характеристики объектов недвижимости, позволяющие достоверно определить имущество, подлежащее передаче по основному договору (статья 554 ГК РФ).
Если все существенные условия определены на основании уже имеющихся у Вас документов, а эти документы были представлены покупателю, то полагаю, что его отказ от заключения договора будет являться необоснованным уклонением, в силу чего, задаток Вы сможете оставить.
Здравствуйте, Юрий.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора.
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Соответственно, если Вы считаете, что своими действиями Ваш контрагент уклоняется от заключения основного договора, то вправе потребовать понуждения в заключении основного договора в соответствии с п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ. Либо не требовать этого, а руководствуясь соглашением о задатке, оставить сумму задатка у себя.
С уважением, Роман
Спасибо, Роман. Только, я и хотел узнать, уклоняется ли контрагент своими действиями от выполнения своих обязательств по подписанию договора , выдвинув новые требования. С уважением, Юрий.
Мне не понятно только, справедливы ли требования покупателя, в принципе, по представлению новых документов по участку?
Юрий
На счёт этого, нужно исходить, как правильно указал Щуклин Денис, из содержащихся в предварительном договоре существенных условий, которые бы позволили индивидуализировать Ваш земельный участок, в зависимости от этого, нужно квалифицировать действия стороны либо как уклоняющиеся, либо нет. В случае если стороне не хватает индивидуализирующих признаков земельного участка, то такие действия нельзя назвать уклонением. В этом случае, вообще может возникнуть так, что договор будет признан незаключённым в судебном порядке.
По возможности выкладывайте сам договор. Для юридической силы задатка по предварительному договору купли-продажи участка обязательно нужна расписка. Второе условие это прямое указание об этом в договоре. Т.е. конкретные случаи при которых сторона имеет право оставить у себя остаток.
Напомню, что на основании ст. 381 ГК РФ сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В принципе, если вы считаете действия продавца неисполнением обязательства и односторонним отказом от его исполнения, то вы такое право конечно имеете даже по предварительному договору. Главное, что задаток являлся таковым, в случае действительности самого обязательства по задатку, а не в будущем, то тогда и по нему ваши требование будут законны. На думаю, вам стоит указать свои претензии в письме к покупателю.
Спасибо за подробный ответ. Мне не понятно только, справедливы ли требования покупателя , в принципе, по представлению новых документов по участку? С уважением, Юрий.
В принципе, требования покупателя в некотором смысле отвечают принципу должной осмотрительности при заключении договора — он хочет максимально обезопасить себя от любых дальнейших рисков, связанных с приобретаемым имуществом.
Но, во-первых, все дополнительные документы ему следовало требовать еще до заключения предварительного договора, во-вторых, я повторюсь, если в предварительном договоре объекты недвижимости описаны надлежащим образом, то он не вправе уклоняться от заключения договора только на том основании, что Вы не представили ему документы, которых у Вас попросту нет в силу того, что на момент приобретения права собственности, изготовление этих документов и не требовалось.