Какую норму права применить при подготовке иска в суд?

Здравствуйте!

А Вы письменную претензию продавцу направляли с обоснованием всех перечисленных в вашем вопросе обстоятельств?

Направлялось ли сторонами предварительного договора письменное предложение заключить основной договор?

В любом случае, Вам необходимо направить продавцу письменную претензию с требованием о возвращении задатка, если таковая еще не была направлена, установив в ней срок для добровольного исполнения, к примеру 5 дней.

Затем уже обращаться в суд.

При обращении в суд, Вам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сейчас она снова выставила дом на продажу и отказывается возвращать полученные деньги, мотивируя тем, что я отказался от сделки.
Костенков Андрей

Добрый день, Андрей. Если в предварительном договоре у Вас указано, что дом брусовой, а по факту он частично сделан из другого материала, то это является основанием для расторжения договора, так как продавец не может обеспечить надлежащее качество товара, фактически вводит Вас в заблуждение.

Если добровольно деньги Вам отказывается возвращать, то действительно необходимо обращаться в суд и взыскивать деньги через суд.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другимизаконами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

ГК РФ Статья 469. Качество товара 1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
3. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.
4. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.
По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Поясните пожалуйста, когда вы обратились к продавцу с требованием о возврате денежных средств?

Кроме того, орган опеки отказал ей в заключении сделки, так как она не предоставила равнозначное жилье детям. И еще, по предварительному договору, продавец должен был передать дом без обременения правами пользования других лиц, в том числе членов семьи, но в основном договоре указала, что в доме зарегистрированы по месту жительства она и несовершеннолетние дети.
Костенков Андрей

О каком основном договоре идет речь?

Здравствуйте, Андрей.

Полагаю, что в вашем случае применима ст. 178 ГК РФ.

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Продавец дал вам недостоверную информацию относительно качеств предмета сделки (материала стен), а следовательно ввел вас в заблуждение. Если бы вы изначально знали о том, что дом не полностью брусовый, вы бы не стали совершать сделку, а значит можете в судебном порядке просить признания ее недействительной и возмещения убытков.

Что касается задатка, то важно знать, каким образом вы оформляли передачу денег. Составляли соглашение о задатке? Расписку? Включили условие в предварительный договор?

Андрей, добрый день.

Желательно конечно ознакомиться с условиями Вашего предварительного договора.

Поскольку, как я понимаю, Вы не желаете заключать основной договор, то говорить о возможности понуждения продавца к его заключению не имеет смысла.

По общему правилу, расторжение договора возможно лишь при условии уведомления об этом контрагента.

Статья 452 ГК РФ
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Основания для расторжения договора представлены в ст. 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из содержания Вашего ответа, могу сказать, что основания для расторжения договора у Вас присутствуют, а поскольку Вы отправили продавцу требование о его расторжение — у Вас есть субъективное право на обращение с иском в суд.

В качестве обоснования заявляемых требований можете сослаться на положение ст. 558 ГК РФ

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Поскольку Вы полагали, что было обговорено при заключении предварительного договора, что дом будет передан Вам свободным от прав третьих лиц.

Судебная практика на этот счет придерживается следующего вывода:

— поскольку в договоре отсутствуют данные о лицах, которые сохраняют право пользования жилым помещением, то это влечет незаключенность договора в части условий о тех помещениях, на которые сохранены права данных лиц. В Вашем случае — это касается всего жилого дома.

Андрей, добрый день! К сказанному коллегами добавлю

Ст. 380 ГК

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон
задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Ст. 381 ГК

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Так как, дом обшит сайдингом, материал стен не был определен,
технический паспорт продавцом не был представлен. в последствии
выяснилось что дом не полностью брусовой, из бруса построен только
второй этаж, а первый построен из керамзита бетона
Костенков Андрей

Т.е. в предварительном договоре об этом ничего не было сказано? Тогда сомнительно что тут ст. 469 ГК о качестве товара применима если с этим материалом дом соответствует общим требованиям к жилым домам.

по предварительному договору, продавец должен
был передать дом без обременения правами пользования других лиц, в том
числе членов семьи, но в основном договоре указала, что в доме
зарегистрированы по месту жительства она и несовершеннолетние дети.
Костенков Андрей

А вот тут получается существенное изменение обстоятельств

ст. 451 ГК

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является
основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Ст. 558 ГК

Существенным условием договора продажи жилого дома,
квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица,
сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым
помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих
лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Ну и с учетом ст. 37 ГК и ст. 19, 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве» применима ст. 381 ГК т.к. без согласия органа опеки продавец не сможет исполнить договор в принципе в оговоренные сроки

Здравствуйте Андрей.

Тот факт, что не получено разрешение органов опеки и попечительства на продажу дома является достаточным основанием, чтобы отказаться от заключения основного договора.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 декабря 2014 г. по делу N 33-17261/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Абдуллаева Б.Г.,
судей Рашитова И.З. и Габидуллиной А.Г.,
при секретаре судебного заседания З.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи
Габидуллиной А.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе Б.Д.Б. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 09 октября 2014 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Б.Д.Б. к М.Л.В. о понуждении заключить основной договор купли-продажи комнаты.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения М.Л.В., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Б.Д.Б. обратился в суд с иском к М.Л.В. о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого помещения. В обоснование заявления указано, что 20 января 2014 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи комнаты, размером жилой площади 19,3 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п. 3 договора продавец обязуется заключить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на помещение до 01 марта 2014 года. В связи с тем, что ответчик уклоняется от заключения договора, истец просил обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи данной комнаты.
Б.Д.Б. и его представитель Б.Л.В. в судебном заседании исковые требования поддержали.
М.Л.В. в судебном заседании иск не признала.
Суд отказал в удовлетворении иска.
В апелляционной жалобе Б.Д.Б. просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на те же доводы, что и в обоснование искового заявления. Считает, что данное решение является незаконным, поскольку он выполнил свои обязательства перед ответчиком по предварительному договору купли-продажи жилого помещения.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
В силу положений п. п. 1 — 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из материалов дела следует, что 20 января 2014 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи комнаты, в соответствии с условиями которого продавец (М.Л.В.) обязался продать, а покупатель (Б.Д.Б.) обязался купить и оплатить принадлежащую продавцу по праву собственности комнату размером жилой площади 19,3 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> Согласно п. 3 договора продавец обязуется заключить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на помещение до 01 марта 2014 года.
До указанного срока договор купли-продажи жилого помещения сторонами не был заключен, М.Л.В. ссылается на неисполнение его условий, в том числе, в части оплаты стоимости комнаты, и на отсутствие согласия органов опеки и попечительства.
Ответчица М.Л.В. имеет двоих несовершеннолетних детей — Т.Д.И., <...> года рождения, и М.М.М., <...> года рождения.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что причинами заключения предварительного договора явилось отсутствие согласия на сделку органа опеки и попечительства ИКМО г. Набережные Челны, так как спорное жилое помещение принадлежало также детям. Ответчица до настоящего времени не получила согласие органа опеки и попечительства, так как дети не имеют другого жилого помещения для проживания, продажа жилья ставит их в трудное положение.
Суд первой инстанции обоснованно, с учетом всех приведенных выше доводов и обстоятельств по делу, пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку заключение основного договора купли-продажи жилого помещения нарушит права несовершеннолетних малолетних детей, что противоречит требованиям действующего законодательства. Незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок связано в данном случае не с уклонением ответчика от его заключения, а с отсутствием обязательного для заключения данного договора согласия органов опеки и попечительства.
Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию заявителя с оценкой, данной судом обстоятельствам по делу, представленным доказательствам, и не свидетельствует о незаконности выводов суда, не могут послужить основанием для отмены решения суда.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, по доводам апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329, ст. 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 09 октября 2014 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Д.Б. — без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Соответственно, Вы были вправе отказаться от его заключения и потребовать возврата уплаченной суммы..

В Вашем случае ещё важно как сформулировано соглашение о задатке в договоре.

Если задаток был направлен на обеспечение заключения основного договора, то в этом случае выплаченная сумма является задатком и может быть взыскана по основаниям указанным коллегами.

Если же задаток обеспечивал иные действия, например уплату денежных средств по основному договору, то указанная сумма не является задатком и квалифицируется как аванс, который взыскивается как неосновательное обогащение (ст.1102 ГК РФ), вне зависимости от того по какому основанию расторгается договор и кто виновен в его не заключении основного договора.