Оплата НДФЛ при продаже квартиры менее 5 лет в собственности, приобретенной по договору обмена

Как быть с договором мены? когда не понятно, за какую сумму квартира была приобретена и известна только сумма доплаты?
Бут

Дополню, что Вы вправе провести оценку рыночной стоимости и предоставить отчет в налоговый орган. Этим Вы документально подтвердите расходы, связанные с приобретением квартиры.

Об этом есть разъяснения Минфина России 29.08.2014 N 03-04-05/43343

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что налогоплательщиком продана квартира, находящаяся в его собственности менее трех лет, которую, в свою очередь, он приобрел по договору мены.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб.
При этом в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При продаже квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением.
При этом в рассматриваемом случае в качестве расходов учитывается рыночная стоимость обмениваемой квартиры на дату совершения мены.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена физическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность (оценщиком), в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Также подтверждается и судебной практикой: Апелляционное определение Смоленского областного суда от 17.02.2015 по делу N 33-632/2015

Требование: О признании недействительным решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
Обстоятельства: Налоговый орган при определении имущественного налогового вычета не учел произведенные истцом расходы по приобретению квартиры по договору мены.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку заявитель документально подтвердил произведенные им расходы, связанные с приобретением объекта имущества, на сумму которых подлежат уменьшению налогооблагаемые доходы от продажи квартиры.

Как быть с договором мены? когда не понятно, за какую сумму квартира была приобретена и известна только сумма доплаты?
Бут

Так как изначально первая квартира тоже стоила денег, то проведите оценку первой квартиры (это могут сделать эксперты по статистическим данным, даже если этой квартиры уже нет), и приложите эту оценку к документам предоставляемые в налоговую, как доказательство того, что сумма расходов при приобретении второй квартиры составляло стоимость первой квартиры + 1 млн руб. доплаты.

Если Вам откажут в учете данной оценки, для снижения налогооблагаемой базы, Вы можете обжаловать отказ налоговой через вышестоящее руководство или суд.

Эдуард, вот уж очень сомнительно, ведь в договоре мены нет цены.
Григорьев Руслан

Эти выводы можно сделать на основание письма Минфина, отсутствие цены в договоре мены, никак не свидетельствует о том, что квартира вообще ничего не стоит. Поэтому официальная оценка проведенная экспертом может свидетельствовать, как доказательство стоимости квартиры.

письмо Минфина России от 19.09.2012 № 03-04-08/4-310

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса.
К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг признается, в частности, передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. При этом товаром согласно п. 3 ст. 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.
Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.
Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с п. 2 ст. 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.
В соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, получить в установленных случаях имущественный налоговый вычет, либо в случаях, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Кодекса, такие доходы освобождаются от налогообложения.
В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Так как изначально первая квартира тоже стоила денег, то проведите оценку первой квартиры (это могут сделать эксперты по статистическим данным, даже если этой квартиры уже нет), и приложите эту оценку к документам предоставляемые в налоговую, как доказательство того, что сумма расходов при приобретении второй квартиры составляло стоимость первой квартиры + 1 млн руб. доплаты.
Мирасов Эдуард

нельзя отнести в расходы на приобретение стоимость квартиры по оценке, только доплата в 1 млн. будет расходом.

Учитывая вышеизложенное,суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что решение N 959 от 20 июля 2009 г. принято в соответствии с законом и в пределах полномочий ИФНС N 18 по г. Москве, которым в свою очередь права Ц.И.А. не были нарушены, поскольку налогоплательщик Ц.И.А. по договору мены не вправе получить имущественный налоговый вычет и уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, так как он имел в собственности квартиру N 123 по адресу: г. Москва, <...>, которую поменял на квартиру N 11 по адресу: г. Москва, <...>, не производя никаких затрат.Данный вывод суда первой инстанции соответствует установленным по делу обстоятельствам, из которых усматривается, что обмениваемые квартиры были признаны сторонами по договору обмена равноценными (стоимость каждой из квартир оценена сторонами по <...> руб.), доплата не производилась. Поскольку Ц.И.А. не производил денежных затрат в связи с приобретением квартиры, уменьшение налогооблагаемого дохода за 2008 год на стоимость квартиры <...> руб., полученной по договору мены неправомерно.
На основании ст. 207 НК РФ Ц.И.А. является налогоплательщиком налога на доходы физических лиц и в соответствии с п. 1 ст. 224 НК РФ при исчислении налога применяется ставка 13%.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно не усмотрел оснований для удовлетворении заявленных требований.
Проверяя законность решения суда в кассационном порядке, судебная коллегия обоснованно не усмотрела оснований для его отмены.
{Определение Московского городского суда от 30.05.2011 по делу N 4г/3-4155/11 {КонсультантПлюс}}

Да, был не прав, прошу прощения.

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
{Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, если она получена по договору мены с доплатой взамен квартиры в сносимом доме. (Письмо Минфина России от 10.11.2015 N 03-04-05/64521) {КонсультантПлюс}}

Никакой оценки в Мене нет и она не обязательна, даже, когда у Вас нотариальная форма договора. Посмотрите Договора Мены от 95-го года и 2016 года одними и теми же долями двух разных квартир в одной и той же семье, но с разными ее членами (во вложении).

Никакой оценки в Мене нет и она не обязательна, даже, когда у Вас нотариальная форма договора. Посмотрите Договора Мены от 95-го года и 2016 года одними и теми же долями двух разных квартир в одной и той же семье, но с разными ее членами (во вложении).