Уменьшения и присоединения при перепланировки, устройства отдельного входа

Question

Выполнены работы по перепланировки , произведен демонтаж подоконный части стены для устройства двери. Проект согласован, именно как "Перепланировка жилого помещения" Архитектура только попросила согласия собственников на земельный участок в 2\3 голосов, что было выполнено. По жалобе бдительной соседки , проверить все ли у меня на законных основаниях, инспектор ЖИ потребовал 100 % согласия собственников на использования общего имущества (несущая ограждающая конструкция). Я обьясняю ему что согласия надо в двух случаях ст.36 п.3 и ст.40 п.2 реконструкции не было, значит не было уменьшения имущества, которое возможно путем только реконструкции ст.36 п.3, про реконструкции он не имеет ввиду. Присоединения тоже не было, границы моего помещения не изменились (не увеличились) и как я понимаю, если не чего не уменьшилось ,то и не чего не прибавилось. Данный участок стены ограждал мою квартиру, сейчас ограждает ее дверь. Но инспектор не чего конкретно обьяснить не может, говорит по факту это участка стены нет, а стена -это общее имущество,значит надо согласия всех собственников на использования несущей ограждающей конструкции. Я обьясняю, зачем 100%, если достаточно 2\3 ст.44-46ЖК.Он выписал предписания нарушения статьи 247 ГК.,ст.290 ГК, где необходимо 100%. Я считаю , что здесь должен применяться Жилищный кодекс ст.44-48. Она обьясняет когда вопрос касается стен, они применяют гражданский кодекс.Помогите разобраться в данной ситуации, 100 % согласия я не собираюсь собирать, так как есть которые против будут. Архитектура вообще не обращала внимания на этот участок стены и им не нужно было согласия, так как это перепланировка, а на нее согласия не надо. По закону я думаю , что согласия не надо вообще(касаемо стены), а по факту этого "Куска" стены нет..... Мне придется оспаривать предписания в суде, но мне интересно сейчас кто здесь прав.

Игорь Юрлов · Answer

Здравствуйте, Елена! Во-первых, касаемо применимого права. ст.44-46ЖК. Елена Эти нормы регулируют лишь порядок проведения собраний, но никак не вопросы использования имущества. Я считаю, что здесь должен применяться Жилищный кодекс ст.44-48. Елена Опять же, это порядок проведения собраний. Поймите, что нормы ЖК регулируют лишь процедуру проведения собраний, а вопросы пользования общедомовым имуществом регулируются гражданским законодательством. Он выписал предписания нарушения статьи 247 ГК., ст.290 ГК, где необходимо 100%. Елена Абсолютно верно он сослался. Кстати, хорошо было бы взглянуть на этот документ.

Елена Каравайцева · Answer

Здравствуйте, Елена! На самом деле нормы ГК РФ и ЖК РФ не противоречат друг другу. В ст. 290 ГК РФ указано, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Поскольку данная стена является как частью квартиры, так и коридора (общей собственности), то решение о о любых манипуляциях с этой стеной должно приниматься собранием собственников данного многоквартирного дома, а именно не менее, чем 2\3 голосов собственников многоквартирного дома. Правы здесь Вы, однозначно. Оспаривайте предписание в суде со ссылкой на нижеприведенные нормы ГК РФ и ЖК РФ. Статья 181.1. Основные положения 1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. (см. ст. 46 ЖК РФ). 2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других — участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Статья 181.2. Принятие решения собрания 1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. ЖК РФ, Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Анастасия Наумова · Answer

Здравствуйте, Елена. Помню Ваш предыдущий вопрос, так вскользь поднималась эта тема с подоконным пространством. Ст. 46 ЖК РФ говорит: 1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Т.е. для принятия решений по вопросам из п. 1-3.1. ч. 2 ст. 44 нужно 2/3 голосов от общего числа голосов. Следовательно, для того, чтобы вам было достаточно 2/3 голосов, нужно найти то, что вами сделано с имуществом, среди данных пунктов. Ищем: 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) , строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; 1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта… 1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества… 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; 3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; Ч. 1 позволяет проводить реконструкцию с согласия 2/3 собственников. Вопрос весь в том, чем является сделанное вами — реконструкцией или перепланировкой.

Марина Болтунова · Answer

Добрый вечер. Я полагаю, что у Вас ничего не выйдет, т.к. большинство судов признают подобные действия реконструкцией при которой необходимо получение согласие всех собственников помещений в доме. В том числе и Кемеровский обл. суд. ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 16 ноября 2015 г. по делу N 33-3246/2015г. В силу с ч. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ реконструкция включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения. Согласно ст. 1 п. 14 Градостроительного Кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ следует, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем, проведение работ по перепланировке, составной частью которых является реконструкция (расширение) оконного проема в ограждающей (несущей) стене здания, увеличение параметров, как нежилого помещения, так и самого многоквартирного дома, устройство входной группы, примыкающей к фасадной стороне дома, нарушило целостность стены и облицовку стены многоквартирного дома, что привело к нарушению указанными действиями ответчика прав истцов, как собственников общего имущества многоквартирного дома, согласия которых на проведение этих работ не было получено. Использование земельного участка, в силу п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, также требует принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил исковые требования истцов. ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД от 30 сентября 2015 г. по делу N 33-9732 В силу пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Ф едерации реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта. Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что реконструкция входной группы не может повлиять на величину площади земельного участка, являющегося общим имуществом, ни уменьшает, ни увеличивает его. Входная группа в помещение подвала увеличилась потому, что ее параметры 1961 года постройки не соответствовали современным требованиям строительных норм и правил, на основании которых были выполнены проект и сама реконструкция. Указанные доводы были предметом исследования в суде первой инстанции. При этом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при реконструкции нежилого помещения истцом было затронуто имущество, являющееся общим имуществом всех собственников помещения многоквартирного дома, выполнено уширение оконного проема подвального помещения в наружной несущей стене здания путем демонтажа частей фундаментальных блоков. При устройстве входной группы в подвальное помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, была уменьшена площадь земельного участка, принадлежащего всем собственникам помещений многоквартирного дома, за счет увеличения площади реконструированного объекта. МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 11 сентября 2015 г. N 4г/5-9488/2015 На основании части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Проанализировав представленную техническую документацию на объект недвижимости, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что выполнение дверного проема в части наружной стены под оконным проемом для устройства отдельного входа является реконструкцией многоквартирного жилого дома, что в силу ст. 44 ЖК РФ требует согласия всех правообладателей объекта капитального строительства. При этом суд отклонил довод о том, что перечисленные в проекте работы не могут быть признаны реконструкцией многоквартирного дома, поскольку положениями ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкция жилого помещения в данном случае влечет за собой использование наружных стен и придомовой территории, что является общим имуществом собственников многоквартирного дома. При таких обстоятельствах планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома. Доказательств, подтверждающих получение такого согласия, истцом представлено не было, в связи с чем суд отказал в удовлетворении исковых требований. Доводы о том, что стена, которую использовали для переоборудования входа также не относится к общему имуществу жильцов дома, неубедительны, поскольку стена являлась внешней стеной жилого дома, т.е. относились к фасаду дома, который в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ относился к общему имуществу, поэтому указанные действия требовали обязательного согласия собственников помещений в доме в силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. Поскольку внешняя стена — это ограждающая конструкция, демонтаж части стены являлся реконструкцией объекта капитального строительства, на осуществление которой в силу п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требовалось согласие всех правообладателей данного объекта. ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 7 сентября 2015 г. по делу N 11-11133/2015 Довод жалобы о том, что в соответствии с пунктами 1 и 2 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ вопрос о строительстве входной группы с торца здания дома 3 4 и строительства лестницы решен положительно более 2/3 числом голосов от общего числа собственников дома основан на ошибочном толковании норм права, поскольку в силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ для вышеуказанной реконструкции требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. Довод жалобы об ошибочности применения судом ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ основан на неправильном толковании норм права. Поскольку заявитель планирует устройство входной группы, лестницы с торца здания в проеме существующего окна, для устройства дверного проема необходимо произвести частичную разборку несущей стены дома, что влечет присоединения части общего дома на проведение данных работ по правилам ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 16 октября 2012 г. по делу N 33-10237 В силу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Как обоснованно указал суд первой инстанции, в случае перевода жилого помещения, принадлежащего П. на праве собственности, в нежилые помещения возникнет необходимость произвести перепланировку в виде установки отдельного в хода и строительства крыльца, обеспечивающих доступ к вышеуказанному помещению, что повлечет за собой изменение режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом N по, и который необходим для его эксплуатации. Соответственно, в случае вышеуказанной перепланировки увеличится доля П. в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок. Следовательно, учитывая положения указанных норм права, в рассматриваемом случае П. должна была получить согласие всех собственников многоквартирного дома на изменение режима пользования земельным участком и присоединение крыльца к части общего имущества в многоквартирном доме.