Как определить стоимость старого жилья, вместо которого получено новое по договору мены?

Антонина, здравствуйте!

Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, если она получена по договору мены с доплатой взамен квартиры в сносимом доме.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в сносимом доме. При этом налогоплательщик произвел доплату разницы стоимости жилья. Полученную квартиру налогоплательщик намеревается продать до истечения трехлетнего срока нахождения ее в собственности.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Вместе с этим согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
10.11.2015

поскольку квартиры признаны равноценными пусть оценщики проведут оценку по проданной квартиры за которую вы хотите вычет

Здравствуйте! Да, Вы вправе уменьшить облагаемую налогом сумму дохода на стоимость квартиры по договору мены. Если в договоре мены стоимость квартиры не указана, то Вам необходимо заказать независимую оценку рыночной стоимости квартиры у оценщика.

Отчет об оценке и будет являться тем документальным подтверждением своих расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Об этом сказано в разъяснениях Минфина России 29.08.2014 N 03-04-05/43343

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что налогоплательщиком продана квартира, находящаяся в его собственности менее трех лет, которую, в свою очередь, он приобрел по договору мены.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб.
При этом в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При продаже квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением.
При этом в рассматриваемом случае в качестве расходов учитывается рыночная стоимость обмениваемой квартиры на дату совершения мены.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена физическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность (оценщиком), в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

А Вы обращались в налоговую за разъяснениями, какой документ они примут в качестве подтверждения стоимости снесенной квартиры? Это вполне нормальная практика и налоговая обязана отвечать на подобные вопросы.

В данном случае законом не предусмотренно какой именно документ может подтвердить стоимость подобной квартиры, но я считаю, что договор с указанной формулировкой является достаточным доказательством. Если все же налоговой будет недостаточно указанного договора, то целесообразно обратиться к независимому эксперту — профессиональному оценщику, который в своей деятельности руководствуется требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ч. 2 ст. 3 названного Закона, «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Тот факт, что объекта уже не существует не имеет значения, эксперт оценит квартиру по документам.

Но в договоре мены НЕ УКАЗАНА стоимость квартиры в 5-этажном доме.
Просто написано, что мы по соглашению сторон признаем обе квартиры равноценными ( а полученная квартира по кадастровому паспорту оценена в 12 000 000). Имеет ли это юридическую силу?
Антонина

Антонина, здравствуйте! При продаже новой квартиры для определения ее рыночной стоимости вы можете обратится оценщику, как вам
советовали коллеги.

И можете в соответствии со ст. 217.1 НК РФ при продаже квартиры и расчете НДФЛ руководствоваться стоимостью квартиры, указанной в кадастровом паспорте.

В случае, если ваш доход а от продажи квартиры будет меньше, чем кадастровая стоимость квартиры умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения налогом, ваш доход от продажи квартиры принимаются равным кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года,
в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В этом случае для расчета
НДФЛ стоимость вашей квартиры составит 8 400 000 рублей ( 12 000 000 х07, )

Здесь имеется в ввиду тот случай, когда вашу квартиру покупатель купит по цене ниже, чем ее кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэф. (12 000 000 х07)

Согласно закону ( ч 2 ст.220 НК РФ) вы вправе вместо получения имущественного налогового вычета уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Полагаю, что если исходить из разъяснений, данных в Письме Министерства финансов РФ от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521 ( которое процитировал Чернобавский Дмитрий) и ст.217.1 НК РФ,вы вправе и в расходы связанные с приобретением квартиры, включить кадастровую стоимость квартиры, приобретенной по договору мены, если на момент заключения
договора мены имелась кадастровая оценка квартиры.

При расчете НДФЛ по формуле доход минус
расходы, дохода от продажи квартиры не будет. Продажная цена ниже кадастровой стоимости умноженной на понижающий коэф;, для расчета НДФЛ берем 8 400 000 ( кадастровую стоимость умноженную на 0.7) — 8 400 000 )х 13%= 0 )
и налог от продажи квартиры платить будет не нужно.

Внимание! Такой расчета применим, только при продаже квартиры ниже

кадастровой стоимости умноженной на понижающий коэф-т ( ниже 8 400 000 рублей) и при наличии кадастровой стоимости на момент регистрации перехода права собственности по сделке ( ст.217.1)

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта
недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по
состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Прилагаю разъяснения из ПС Консультант Плюс о порядке
получения налогового вычета при продаже квартиры.

«Электронный журнал „Азбука права“, 15.01.2016
КАКИЕ ВЫЧЕТЫ И ОБЯЗАННОСТИ ПО НДФЛ ПРЕДУСМОТРЕНЫ
ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ И ДРУГОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА?

При продаже вами квартиры, дома, земельного участка и пр., а также долей в них полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Продажа недвижимости (доли), которая находилась в собственности
менее трех лет В этом случае вам необходимо придерживаться следующего
алгоритма.

Шаг 1. Рассчитайте налог. Формула расчета налога выглядит так:
НДФЛ = (сумма дохода от продажи — имущественный вычет) x 13%, или НДФЛ = (сумма дохода от продажи — расходы по приобретению недвижимости) x 13%.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если вы продаете недвижимость, приобретенную после 01.01.2016, и сумма дохода от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в
целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ):
сумма дохода от продажи = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
При расчете НДФЛ вы можете уменьшить свой доход от продажи по выбору (пп. 1 п.1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

— на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. при продаже следующей
недвижимости и долей в ней: жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, зе мельных участков;
либо вычет в размере 250 000 руб. при продаже иной недвижимости (например, гаража) или — на расходы по приобретению этой недвижимости. Это могут быть в том числе расходы на риелторские услуги, уплату процентов по кредиту, взятому на ее покупку, в той сумме, которую вы фактически уплатили к моменту продажи имущества (Письмо ФНС России от 22.06.2015 N БС-4-11/10707@ (вместе с Письмом Минфина России от 25.05.2015 N 03-04-07/29913)). Указанные расходы должны быть обязательно подтверждены документами.

Внимание!

Отметим, что вы не сможете одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы.

Нужно выбрать только один вариант, который будет вам более выгоден.

Пример. Расчет налога с использованием имущественного вычета
Волков И.И. продал в 2016 г. квартиру за 5 000 000 руб., которая перешла к нему
по наследству в этом же году. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2016
составляет 7 500 000 руб. При расчете налога он может применить имущественный вычет. Облагаться НДФЛ будет сумма дохода 4 250 000 руб. (7 500 000 руб. x 0,7 — 1 000 000 руб.). Налог к уплате составит 682 500 руб. (4 250 000 руб. x 13%).

Пример. Расчет налога при уменьшении доходов на расходы
Зайцев В.Н. купил в 2016 г. квартиру за 4 500 000 руб. за счет кредита банка. В
этом же году он продал квартиру за 5 000 000 руб. Кадастровая стоимость
квартиры на 01.01.2016 — не определена. К моменту продажи Зайцев В.Н. уплатил 150 000 руб. процентов по кредиту.
Налог он рассчитал с учетом произведенных расходов на покупку. В этом случае
облагаться НДФЛ будет доход в размере 350 000 руб. (5 000 000 руб. — (4 500 000 руб. + 150 000 руб.)). Налог к уплате составляет 45 500 руб. (350 000 руб. x
13%).

Шаг 2. Заполните и подайте налоговую декларацию, а также необходимые документы.
Налоговую декларацию вы должны подать в любом случае, даже если при расчете налога его сумма равна нулю. Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором вы продали недвижимость.
Срок ее подачи — до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней. Декларация сдается в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной
программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru, в
разделе „Программные средства / Программные средства для физических лиц /
Программа подготовки сведений по форме 3-НДФЛ и 4-НДФЛ“.
Также от вас потребуется заявление о предоставлении имущественного налогового
вычета.
Если вы уменьшаете доходы на расходы, связанные с покупкой недвижимости, то вместе с декларацией вам нужно представить копии документов, подтверждающих произведенные расходы, в том числе:
договора о приобретении недвижимости;
— документов, подтверждающих уплату денег при покупке недвижимости, — банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, расписка о получении продавцом денег, акт приема-передачи денег и т.п.;
— выписки или справки из банка по уплаченным процентам по кредиту — если вы
уменьшили доход на расходы по оплате процентов;
— иных документов, которые подтверждают расходы.
Подать декларацию и документы в налоговую инспекцию можно лично, по почте или через своего представителя. Направлять документы по почте нужно ценным письмом с описью вложения. Датой сдачи декларации в этом случае будет являться дата отправки письма (п. 4 ст. 80 НК РФ).
Если документы подает представитель, то у него должна быть нотариальная
доверенность от вас (п. 3 ст. 29 НК РФ). Представителю также желательно дать
два экземпляра декларации и описи, чтобы у вас осталось подтверждение о сдаче документов.
Налоговая инспекция проверит декларацию и документы в течение трех месяцев со дня их подачи (п. 2 ст. 88 НК РФ).

Шаг 3. Уплатите НДФЛ.
Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.
За нарушение срока подачи декларации установлен штраф. За каждый месяц
просрочки ее сдачи штраф составит 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации. Однако штраф не может быть больше 30 процентов указанной суммы и меньше 1000 руб. (ст. 119 НК РФ).

Даже если сумма налога, которую вы рассчитали, равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф. Он составит минимальную сумму — 1000 руб.
Если вы не заплатили НДФЛ в срок, налоговый орган может взыскать с вас штраф в размере 20 процентов от неуплаченной суммы. Если же налоговый орган установит, что налог вы не уплатили умышленно, то размер штрафа может составить 40 процентов от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).

Кроме того, за каждый календарный день просрочки уплаты налога вам будут
начислены пени на сумму вашего долга. Ставка пени равна одной трехсотой
действующей в это время ставки рефинансирования Банка России (п. п. 3, 4 ст. 75 НК РФ).

Даже если с вас взыскали штраф, помимо него вы обязаны уплатить налог и пени
(п. п. 2, 5 ст. 75 НК РФ).

Обратите внимание!

Если вы не уплатили НДФЛ в срок, но при этом правильно исчислили налог и подали декларацию, не совершили других неправомерных действий, то неуплата налога не должна повлечь взыскание штрафа. В этом случае подлежат взысканию пени (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 57).
Полезная информация по вопросу
Официальный сайт Федеральной налоговой службы — www.nalog.ru