Возможно ли переоформить ипотеку на другое лицо с выплатой моих затрат?

Здравствуйте!

Разные банки по-разному относятся к вопросу переоформление ипотеки на другое лицо. И сначала необходимо проконсультироваться в банке о возможности перевода ипотечного долга на другое лицо, описав свою ситуацию.

Переоформить ипотеку на другое лицо можно двумя способами. Отличие состоит в том, на каких условиях будет погашать кредит другое лицо.

Первый способ. Путем перевода долга по кредитному договору с одновременной продажей квартиры с согласия банка-кредитора.

Согласно п. 2 статьи 391 Гражданского кодекса: «Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным». Необходимо письменно обратить в банк с вопросом о возможности перевода долга на конкретное лицо (на брата) с одновременной продажей заложенной квартиры этому лицу. К такому заявлению можно сразу приложить копию паспорта принимающего долг, документы о его доходах и подтверждение его занятости, а также заполненные им анкеты на получение ипотечного кредита. Банк будет рассматривать того, на кого переводиться долг, как потенциального заемщика по ипотеке, оценивая его платежеспособность. И может как дать согласие на перевод долга, так и отказать. Банк также может потребовать дополнительные документы по своему усмотрению для рассмотрения вопроса. Если Ваш брат, к примеру, состоит в браке, то банк может потребовать привлечь его супругу как созаемщика или поручителя по кредиту.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложенное имущество может быть продано с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В пункте 2 этой же статьи уточняется: «В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены». То есть продать купленную в ипотеку квартиру можно с согласия банка при условии, что в договоре об ипотеке нет прямого запрета на продажу, а при оформлении закладной, что в тексте закладной указана такая возможность.

Вопрос о потраченных средствах можно решить в договоре купли-продажи, а именно указать, что полная стоимость квартиры складывается за счет определенного размере собственных средств покупателя (брата) и определенного размера кредитных средств — суммы долга, который подлежит переводу. Размер собственных средств покупателя (брата) может быть равен размеру потраченных Вами средств.

Обратите внимание, если банк, который выдавал Вам ипотечный кредит, сделал переуступку своих прав кредитора по Вашему кредитному договору другому лицу (например, другому банку), то обращаться с письменным заявлением необходимо к новому кредитору.

При таком варианте переоформления ипотеки на другое лицо возможно сохранить условия кредитования, на которых Вы получали ипотечный кредит, в частности сохранить процентную ставку.

При согласии банка на перевод долга к кредитному договору необходимо будет заключить дополнительное соглашение, между Вами, Вашим братом и банком. И заключить договор купли-продажи, к которому необходимо приложить согласие банка-кредитора на продажу квартиры. Если по ипотечному кредиту оформлена закладная, то также между Вами и Вашим братом необходимо подписать дополнительное соглашение к закладной о смене залогодателя.

Второй способ. Путем полного погашения кредита за счет продажи заложенной квартиры.

В этом случае Ваш брат самостоятельно подает заявку на ипотечный кредит с учетом требований банка к заемщику. Сумма кредита в заявке соответственно равна сумме Вашего долга на момент подачи братом заявки. В заявке также можно указать, что планируется покупка квартиры, которая на данный момент уже находится в залоге банка по Вашему кредитному договору. При положительном решении банка, ипотечный кредит будет выдаваться на условиях, которые действуют в банке в настоящее время. И условия, на которых Вы получили кредит 2 года назад, во внимание приниматься не будут.

С новым заемщиком будет заключен новый кредитный договор. Если в кредитном договоре будет предусмотрено оформление закладной, то новому заемщику необходимо будет оформить закладную.

Между Вами и Вашим братом необходимо будет заключить договор купли-продажи, где полная стоимость квартиры также будет складываться из определенного размера собственных средств покупателя (что поможет вернуть Вам потраченные средства) и определенного размера кредитных средств.

В обоих вариант фактически долг будет переведен после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на покупателя-нового заемщика, а также регистрации закладной (если предусмотрено ее оформление).