Оформление земли под зданием с учетом особенностей зонирования территории

Question

В г. Владивосток на праве собственности принадлежит здание магазина площадью 320 кв.м. Частично под зданием в собственности находится земельный участок площадью 170 кв.м. Так сложилось, что земля не под всем зданием, по причине того, что здание изменило свои границы и площадь, со 100 кв.м. до 320 кв.м., по причине ранее не учтенного подвала. Реконструкции здания никакой не было, подвал видимо забыли отразить в 1991 г., когда здание было построено. Сейчас приступил к оформлению земли под всем зданием, согласно приоритетному праву оформления, ст. 39.20 ЗК РФ. Думаю, что при первоначальном согласовании схемы расположения земельного участка возникнут сложности с ее утверждением. Возникают два вопроса: 1. Здание является неделимым объектом недвижимости, соответственно не может находится на разных земельных участках одновременно. 2. Здание находится в двух территориальных зонах Ж-3 и Т-3. 90 процентов здания находится в зоне Ж-3. Какой порядок оформления порекомендуете в этом случае? Какая правоприменительная и судебная практика по такой ситуации? С уважением, Константин

Максим Лобанов · Answer

Здравствуйте уважаемый Константин! Специального законодательного указания на то, что строение может располагаться только на одном земельном участке нет. Однако это требование вытекает из общего смысла земельного и градостроительного права, а также из строительных правил. В соответствии со Строительными нормами и правилами (СНиП) 30-02-97, принятыми и введенными в действие Постановлением Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике от 10.09.1997 г. № 18-51 (с изменениями, внесенными Постановлением Госстроя РФ от 12.03.2001 г. № 17) жилое строение или дом, находящийся на земельном участке, должен располагаться не ближе 3-х метров до границы соседнего участка. Это требование содержат также санитарные и противопожарные нормы (СНиП 30-02-97). В силу пункта 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 № 660 несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. 90 процентов здания находится в зоне Ж-3. Константин Вам необходимо произвести перевод данного земельного участка из Ж-З в Т-З, а затем подать заявление на объединение земельных участков и обратиться за подготовкой градостроительного плана одного объединенного участка.

Владимир Полянский · Answer

Здравствуйте Константин.Согласно п.1 ст.35 Земельного кодекса Вы имеете приоритетное право пользования земельным участком В то же время на основании п. 4 ст. 30 Грек РФ(Градостроительного Кодекса ) и п. 2 ст. 85 ЗК РФ(Земельного Кодекса) Не допускается формирование одного земельного участка из нескольких участков, расположенных в различных территориальных зонах. В качестве примера практики можно привести Постановление ФАС СЗО от 03.12.2012 по делу № А13-18150/2011, в котором суд указал следующее: два земельных участка, образованные в результате раздела, были расположены в двух территориальных зонах: П-1 и С-3.Поскольку представленный межевой план о земельных участках, образуемых в результате раздела, не соответствовал требованиям ГрК РФ, кадастровая палата на основании п. 2 ч. 2 ст. 27 Федерального закона 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»( Закон о кадастре) правомерно отказала в кадастровом учете названных участков. Владимир

Елена Каравайцева · Answer

Здравствуйте, Константин! Согласна с Владимиром. Объединить земельные участки, расположенные в разных территориальных зонах нельзя. Данная позиция также подтверждается письмом Минэкономразвития. Единственное, что Вы имеете приоритетное право пользования земельным участком, на котором расположено Ваше здание. Об образовании земельных участков, находящихся в нескольких территориальных зонах МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 29.11.2012 № Д23и-3416 Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу, связанному с образованием земельных участков, находящихся в нескольких территориальных зонах, и сообщает. В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения. Вместе с тем, полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее. Исходя из положений пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные действующим законодательством. В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Согласно пункту 3 части 2 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета также в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями. Таким образом, в случае обнаружения органом кадастрового учета при проведении проверки документов, представляемых в целях осуществления государственного кадастрового учета земельных участков, образуемых в результате раздела, обстоятельств, не допускающих в соответствии с требованиями действующего законодательства, образования таких земельных участков (в том числе, расположения образуемого земельного участка в границах различных территориальных зон), органом кадастрового учета должно приниматься решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета на основании пункта 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре. Порядок внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о территориальных зонах регламентируется Положением об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 августа 2008 г. № 618 (далее – Положение). В соответствии с пунктом 11 Положения орган местного самоуправления представляет в орган кадастрового учета также выписку из раздела правил землепользования и застройки, определяющего границы и содержание территориальных зон, перечень координат характерных точек границ территориальных зон в установленной системе координат, а также перечень видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны либо реквизиты правового акта, которым такой перечень утвержден. При этом, у органа кадастрового учета отсутствуют соответствующие основания для принятия решения об отказе во внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о границах территориальных зон в случае наличия пересечения границ таких зон с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. Статьей 1 Федерального закона от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (далее – Закон о землеустройстве) установлено, что территориальные зоны являются объектами землеустройства. Для определения местоположения границ объекта землеустройства (в том числе соответствующей зоны) необходимо выполнение работ по землеустройству (описание местоположения границ объектов землеустройства). В результате таких работ согласно статье 20 Закона о землеустройстве подготавливается карта (план) объекта землеустройства, форма и требования к составлению которой утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июля 2009 г. № 621. Порядок описания местоположения границ объектов землеустройства (в том числе территориальных зон) установлен приказом Минэкономразвития России от 3 июня 2011 г. № 267 «Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства» (далее – Порядок). В соответствии с пунктом 4 Порядка координаты характерных точек границ объектов землеустройства определяются с точностью не ниже нормативной точности определения координат характерных точек границ земельных участков, в пределах которых расположены такие характерные точки границ объектов землеустройства. Минэкономразвития России принят приказ от 17 августа 2012 г. № 518 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке». В настоящее время обеспечивается его государственная регистрация в Минюсте России. Кроме того, действующим законодательством пределы «незначительного» пересечения границ земельных участков с границами территориальных зон не установлены. Таким образом, учитывая одинаковые подходы к определению точности и методам определения координат характерных точек границ земельных участков и территориальных зон, любое пересечение границ образуемых земельных участков с границами территориальных зон является нарушением требований законодательства к формированию границ образуемых земельных участков и является причиной принятия органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета такого земельного участка. Дополнительно сообщаем, что Росреестру дано поручение довести вышеуказанную позицию до сведения территориальных органов и подведомственных организаций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Директор Департамента недвижимости А.И. Ивакин © Официальный сайт Минэкономразвития России.