Обязательно ли оформление договора мены аварийного жилья у нотариуса?

Все вопросы по расселению из аварийного дома должны решаться за счет администрации. Какое заверение договора мены у нотариуса? Потребуйте от них письменного объяснения — на основании чего Вы должны заверять договор у нотариуса?

Нотариальная форма договора мены не требуется по правилам главы 31 ГК РФ. Но во избежание недоразумений такие сделки заверяет нотариус. 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным вчасти 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

ст. 32 ЖК РФ. Дополнительные услуги правового и технического характера у каждого нотариуса установлены по самостоятельному тарифу.

Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу регулируется положениями статьи 32 ЖК РФ.

В соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в
установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного
дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит
изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ и разъяснениями, содержащимися в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

При этом пункт 20 постановления Пленума от 02.07.2009г. гласит:

"По смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма)"

Исходя из указанных выше норм права предоставление жилого помещения собственнику жилья, признанного аварийным, происходит по соглашению с администрацией, и является частным случаем по отношению к основному правилу, то есть изъятию путем выкупа. Собственник аварийного жилья вправе требовать у администрации в первую очередь выкупа данного жилья. Выкупная цена в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ включает в себя рыночную стоимость и убытки, связанные с изъятием.

В Вашем случае администрация предлагает Вам предоставление жилья взамен аварийного в собственность на основании договора мены, с чем Вы можете в силу п. 8 ст. 32 ЖК РФ либо согласиться, либо не согласиться. В соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Поскольку к договору мены применяются правила купли-продажи, а стороны договора являются одновременно продавцами передаваемого имущества и покупателями принимаемого, то нотариальное удостоверение договора в Вашем случае является обязательным. Исходя из ст. 32 ЖК РФ оплата оформления договора лежит на администрации, поскольку на ней лежит обязанность по выкупу помещения в связи с изъятием либо предоставление по соглашению с собственником другого жилья взамен аварийного.

В случае Вашего несогласия Вы можете:

1. Потребовать выкуп по цене в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ. Однако в данном случае выкупная цена в связи с аварийностью дома может оказаться низкой и недостаточной для приобретения другого жилья взамен аварийного.

2. Обратиться в администрацию с письменным заявлением, в котором предложить предоставлением Вам жилья взамен аварийного на основании договора социального найма (с последующей приватизацией, если право на нее еще не реализовано).