Как узнать размер налога при продажи квартиры покомнатно с долями, а так же налоговые вычеты, находящихся в собственности с 2015 и 2016 годов

Продажа комната 15 года (приватизированная) продается за 4 400 тыс, комната 16 года (долями) продается за 3 900 тыс долями по 1 300 тыс каждая доля.

Приобретаемое жилье в новостройке 6 000 тыс.

То есть если я правильно понял, то при приобретении нового жилья за 6 000 тыс покроет продажу приватизированной комнаты 4 400 тыс + доли в другой комнате 1 300 тыс= 5 700тыс, то есть налог придется уплачивать только с двух оставшихся долей 1 300тыс+ 1 300тыс за вычетом 1 000 тыс общего налогового вычета на имущество?

Тут ситуация следующая:

Вы продаете комнату за 4 400 000, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет (собственность в 2015 г.), а также долю (поскольку собственность в 2016 г., то уже менее 5 лет), затем покупаете на себя новую квартиру за 6 000 000 млн. руб. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете
просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) — Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

Получается:

Ваш суммарный налогооблагаемый доход – 5 700 000 руб. (от продажи двух объектов).

Имущественный вычет при продаже комнаты – 1 000 000
руб.

Имущественный вычет при продаже доли – 1000 000 руб. (но
ситуация тоже спорная, так как некоторые налоговики считают, что вычет идет в
размере 1 млн. со всего объекта, а не с доли. Может придется спорить в суде).

Всего имущественный вычет от продажи в идеале будет 2 000 000
руб.

Единовременный вычет при покупке тоже 2 000 000 руб.

Получаем:

5 700 – (2 000 000 + 2 000 000) = 1 700 000 * 13% = 221 000 руб. налог (придется заплатить).

Причем при продаже доли есть нюансы с кадастровой стоимостью при определении налоговой базы (с 2016 г.).

Оставшиеся дольщики вправе воспользоваться имущественным
вычетом при продаже в размере либо по 1 000 000 руб каждый (тогда
налог заплатит каждый с 300 000 руб.). Но опять же повторю, некоторые ИФНС
спорят по этому поводу и делят 1 000 000 руб. на всех дольщиков.

По собственнику комнаты + доли выскажу свою позицию:

Поскольку изначально право собственности возникло в 2015 году, то при продаже можно исходить из дохода согласно договору купли-продажи, а не из кадастровой стоимости, и в этом случае есть смысл продать и долю, и комнату одним договором (если речь, конечно, не идет о продаже разным лицам).

В этом случае налогооблагаемый доход в (4,4 млн + 1, 3 млн) можно уменьшить на 1 млн налогового вычета, получив 4,7 млн облагаемого дохода в итоге.

Если правом на вычет при покупке жилья собственник не пользовался ранее и сделки будут зарегистрированы в одном календарном году, то одновременно можно будет заявить право на вычет 2 млн при покупке. Соответственно, налогооблагаемым в итоге будет 4,7 млн — 2 млн = 2,7 млн. То есть налог к уплате составит 351 тыс.

То есть при продаже каждым дольщиком своей доли отдельным договором у каждого будет вычет по 1 000 000 руб. Но опять повторю, ситуация в разных регионах спорная.
Абдуллаев Александр

не думаю, что с этим будут проблемы, поскольку и Минфин, и ФНС уже неоднократно высказывались по поводу того, что 1 млн положен каждому собственнику при продаже по отдельным договорам.

Имущественный вычет при продаже комнаты – 1 000 000 руб.Имущественный вычет при продаже доли – 1000 000 руб. (но ситуация тоже спорная, так как некоторые налоговики считают, что вычет идет в размере 1 млн. со всего объекта, а не с доли. Может придется спорить в суде).Всего имущественный вычет от продажи в идеале будет 2 000 000 руб.
Абдуллаев Александр

а вот насчет этого есть большие сомнения, поскольку речь идет все же об одном собственнике и, по сути, об одном объекте недвижимости, который он будет продавать по долям.

А согласно ст. 220 НК РФ:

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

изначально планировалось продажа квартиры по кадастровой стоимости каждой комнаты 2,7 млн комната 15 года и 2,2 млн продажа комнаты (с долями) 16 года. но покупателей все это пугает и реальны покупатель хочет реальную стоимость отразить в договоре купли-продажи, соответственно 4,4 млн и 3.9мл. либо очень долго ждать правильного покупателя либо продавать как 4,4 и 3,9 уже готовому покупателю. так как покупаем новострой и есть бронь ждать не имеет смысл сделку нужно делать в короткие сроки то придется идти на условие 4,4 и 3,9. а изначально конечно мы бы хотели в договоре купли-продажи указать кадастровую стоимость, но… имеем то что имеем.
Дмитрий

позиция покупателя понятна, т.к. это может сказать в будущем при возможной продажи им квартиры (уменьшение дохода на расходы) или при расторжении не вернет уплатив больше чем по договору отражено.

Дмитрий, Ваш совокупный доход в налогом периоде (2016) от продажи составит 4,4 млн. + 1,3 млн.= 5,7 млн

Вы вправе заявить вычет в размере не более 1 млн. или уменьшить доход на расходы по приобретению (на сколько понял 333 тысяч рублей). Вам выгоднее заявить вычет.

поэтому 5,7 млн. (доход) — 1 млн. (вычет при продаже) — 2 млн. (вычет при покупке) = 2,7 млн. х 13% = 351 000 (Ваш, без сыновей, НДФЛ к уплате)