Как корректно оформить документы для покупки доли в квартире

Здравствуйте.

1. Как корректно оформить отказ двух владельцев с долями в 30% на первоочередное право на приобретение так чтобы не привлекать владельца с 40%? Какие конкретно документы нужны, их образцы. Насколько я понимаю нужно извещение и отказ для каждого владельца с 30%. Так?
Михаил

Сначала письменное предложение каждому с уведомлением о вручении или росписью на втором экземпляре о получении, потом или письменный отказ, или просто бездействие в течение 30 дней. Потом идете на сделку.

2. Как корректно составить договор покупки доли так, чтобы потом не было проблем?
Михаил

С 2016 г. договор продажи доли третьему лицу подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус сразу его и составит, и проверит уведомления сособственников. Можете у конкретного нотариуса проконсультироваться заранее, в какой форме лучше сделать уведомления и отказы, чтобы у него не возникло затруднений.

3. Как быть уверенным что после продажи, бывший владелец 40% заплатил налоги с данной сделки?
Михаил

Вас как покупателя вопрос налогообложения дохода продавца вообще не должен волновать, вас это никоим образом не задевает. Проверить это вы никак не сможете.

1. Как корректно оформить отказ двух владельцев с долями в 30% на первоочередное право на приобретение так чтобы не привлекать владельца с 40%?
Михаил

Необходимо направить в адрес других сособственников уведомление о продаже доли, указать все условия сделки, включая цену, направить заказным письмом с уведомлением и описью вложения, с момента получения ими должно пройти 30 дней, если не поступит согласие, следовательно, они против и он может продать долю третьему лицу

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Какие конкретно документы нужны, их образцы
Михаил

Договор купли-продажи доли, св-во о праве собственности, документы подтверждающие отсутствие задолженности по оплате ЖКУ.

Все документы вы можете заказать у любого юриста, обратившись в личные сообщения

Насколько я понимаю нужно извещение и отказ для каждого владельца с 30%. Так?
Михаил

Либо нотариальный отказ от каждого из сособственников, либо уведомление о котором писала ранее.

2. Как корректно составить договор покупки доли так, чтобы потом не было проблем?
Михаил

Прописать все условия о стоимости не дешевле, чем указано в уведомлении, дороже могут продать.

Договор подлежит нотариальному заверению, т.е. опасаться нечего, т.к. он будет в любом случае заверен/составлен нотариусом

3. Как быть уверенным что после продажи, бывший владелец 40% заплатил налоги с данной сделки?
Михаил

Михаил его налоги Вас никаким образом касаться не будут. Это его обязанность произвести выплату налога, при условии, что доля менее 3 лет в собственности, если более то и обязанности по уплате налога не будет

1. Как корректно оформить отказ двух владельцев с долями в 30% на первоочередное право на приобретение так, чтобы не привлекать владельца с 40%? Какие конкретно документы нужны и их образцы. Насколько я понимаю, нужно извещение и отказ для каждого владельца с 30%. Так?
Михаил

Здравствуйте!

Вся процедура описана в ст.24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.

2. Как корректно составить договор покупки доли так, чтобы потом не было проблем?
Михаил

Обычный стандартный договор, никаких особых условий в нем нет.

3. Как быть уверенным, что после продажи бывший владелец 40% заплатил налоги с данной сделки?
Михаил

Сложный вопрос. Наверно поверить на слово. Собственно покупателя этот вопрос не должен волновать.

Ваш продавец доли должен сначала предложить свою долю сособственникам с указанием цены в письменной форме. Если в течение 30 дней они не согласятся купить ее, он может продать долю третьему лицу по цене, не ниже той, которой предлагал сособственникам. Сособственники могут написать отказ, чтоб не ждать 30 дней. Отказ составляется в произвольной форме. В нем указывается, что такого то числа такой-то гражданин предложил им купить свою долю в квартире по такой -то цене. Далее указывается, что покупать ее они не хотят. Извещение сособственников можно оформить у нотариуса. Тогда он сам отправляет эти извещения, но делается это именно по заявлению продавца. Также можно нотариально оформить отказ сособственников от покупки. Но это не обязательно делать у нотариуса.

Дело в том, что согласно изменениям в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в настоящее время для сделок с долями обязательно нотариальное удостоверение (в случае продажи доли третьим лицам). Нотариус составляет договор самостоятельно. Также сам может передать его на регистрации в Росреестр.

Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.

Насчет налогов — я думаю вы никак не проверите продавца. Уплата налогов это его личная обязанность

1. Как корректно оформить отказ двух владельцев с долями в 30% на первоочередное право на приобретение так чтобы не привлекать владельца с 40%? Какие конкретно документы нужны, их образцы. Насколько я понимаю нужно извещение и отказ для каждого владельца с 30%. Так?

Абсолютно верно, необходимо реализовать преимущественное право двух остальных собственников на покупку 40% доли. Продавец в письменной форме делает предложение о приобретении доли с указанием цены, остальные два собственника не дожидаясь установленного законом срока также в письменной форме отказываются от предложения.

2. Как корректно составить договор покупки доли так, чтобы потом не было проблем?

Заявку на составление договора Вы можете оставить в соответствующем разделе сайта. Дело даже не только в грамотно составленном договоре, но и в проверке продавца и его титула, а также «истории» самой квартиры. Поскольку в Вашем случае доля отчуждается в пользу третьего лица, то договор подлежит нотариальному удостоверению.

3. Как быть уверенным что после продажи, бывший владелец 40% заплатил налоги с данной сделки?

Как долго квартира находится в его владении? Боюсь, что уверенности в том, что продавец уплатит налог у Вас не будет. Главное, что неисполнение данного обязательства на сделке не отразиться.

Добрый вечер!

1. Как корректно оформить отказ двух владельцев с долями в 30% на первоочередное право на приобретение так, чтобы не привлекать владельца с 40%? Какие конкретно документы нужны и их образцы. Насколько я понимаю, нужно извещение и отказ для каждого владельца с 30%. Так?
Михаил

Вам, конечно, нужно все подготовить письменно, для начала подготовить «Уведомление» (в нем указать указать реквизиты Свидетельства о регистрации права, доли, адрес, цену продажи доли, и то что для ответа дается 30 дней) оформляете заказным почтовым письмом и отправляете данным лицам, это будет подтверждением.

Затем, если нет 30 дней ответа это и будет является отказом от покупки. Или оформить отказ: пишется заявление, в котором оговаривается отказ от приобретения квартиры.

2. Как корректно составить договор покупки доли так, чтобы потом не было проблем?
Михаил

Вы должны описать имущество, все как в документах на квартиру, указать цену, не превышающую в Уведомлении. Главное дождаться 30 дней. Данный договор заверить у Нотариуса.

3. Как быть уверенным, что после продажи бывший владелец 40% заплатил налоги с данной сделки?
Михаил

Согласно ст. 217 Налогового Кодекса РФ, налог уплачивается с продажи недвижимости в случае если срок владения менее 3-х лет. К тому же продавец недвижимого имущества имеет право на налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей, следовательно, если сумма сделки меньше этой суммы, либо срок владения превышает 3 года, то обязанность по уплате налога не возникает.