Как оформить общедолевую собственность на участок с разными долями или выделить свою долю отдельно

Добрый день!

Подскажите могут ли быть оформлены разные доли (соседи согласны с исторически слоившимся землепользованием)? Можно ли и как потом из общедолевой выделить отдельно свою собственность? Если нет, могу я на участке, находящемся в общедолевой собственности построить и зарегистрировать новый жилой дом для мамы? Заранее благодарен.
Андрей

Начнем с того, что дом многоквартирный и согласно ст. 36 ЖК РФ: 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Далее — ст. 37 ЖК РФ: 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

В связи с чем считаю, что выдел участка не возможен, как и дальнейшее строительство дома на нем. С уважением, Урванцев Евгений.

За эти годы нашей семьйей на участке было проведено много улучшений (построены теплицы, баня, гараж).
Андрей

По настоящее время участок земли вокруг дома не был оформлен и сейчас находится в собственности государства.

Здравствуйте Андрей! Как вариант вам нужно зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, которые вы построили. После этого, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, приобрести за плату, без торгов ту часть участка, на которой располагаются эти объекты. Иначе переход права собственности на земельный участок без проведения торгов не допускается законом.

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:;
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
Позиции высших судов по ст. 39.20 ЗК РФ >>>
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
4. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
5. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.
6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 — 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 — 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
11. В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.
Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.
12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.
13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

За эти годы нашей семьйей на участке было проведено много улучшений (построены теплицы, баня, гараж). Кроме того сложилась давным давно устоявшаяся традиция пользования земельным участком (кто через какой вход заходит, кто где садит картошку и т.п.). Получается, что при оформлении общедолегвого права на землю доли окажутся у всех собстевнников квартир равные.
Андрей

Здравствуйте, Андрей.

Выскажу позицию солидарную с Уравнцевым Евгением и отличную от Шабханова Руслана.

Ваш дом считается многоквартирным и у собственников квартир есть право только на общее имущество в нем и земельный участок на котором расположен дом.

Утверждено
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 28 января 2006 г. N 47
ПОЛОЖЕНИЕ
О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ
6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

По поводу придомовой территории, на которой возможно расположены Ваши строения, еще надо разбираться. Если изначально придомовая территория к этому дому не прилагалась, не выделялась и не оформлялась, то ее определить возможно с участием органов местного самоуправления.

И не факт, что ее оставят в тех пределах, в которых Вы ею пользуетесь.

Выкладываю общие нормы к придомовой территории МКД

САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ
К УСЛОВИЯМ ПРОЖИВАНИЯ В ЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ И ПОМЕЩЕНИЯХ
Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы
СанПиН 2.1.2.2645-10
2.3. Отводимый под строительство жилого здания земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.
2.4. При озеленении придомовой территории жилых зданий необходимо учитывать, что расстояние от стен жилых домов до оси стволов деревьев с кроной диаметром до 5 м должно составлять не менее 5 м. Для деревьев большего размера расстояние должно быть более 5 м, для кустарников — 1,5 м. Высота кустарников не должна превышать нижнего края оконного проема помещений первого этажа.

После оформления придомовой территории, постановки ее на кадастровый учет и оформления права собственности на него, возможно его разделить пропорционально доле каждого собственника в МКД.

Таким образом, оформить постройки за теми, кто их создал будет возможно, если остальные собственники с этим согласятся, либо доказывать право собственности на них.

Построить дом на этом земельном участке для своей мамы Вам без согласия остальных собственников и органов местного самоуправления не получится, только с согласия собственников и с выдачей разрешения на строительство. Иначе снесут как самовольную постройку.

С уважением! Г.А. Кураев

Здравствуйте, Андрей! Поддерживаю точки зрения Евгения Уванцева и Кураева Геннадия: Ваш дом является Ваш дом является многоквартирным, а придомовая территория является общим имуществом собственников жилых помещений в данном многоквартирном доме. Доля в праве собственности на общедомовое имущества пропорциональна площади жилого помещения. Однако эту долю выделить внатуре нельзя. Собственники могут лишь установить порядок пользования земельным участком. Это возможно решением общего собрания МКД, либо, либо в судебном порядке. Однако сначала необходимо установить границы данного земельного участка.

Добрый день! Вам не кажется, что исходить из буквального прочтения тезиса клиента не совсем верно в этой ситуации? Необходимо увидеть свидетельство о праве собственности (на квартиру мамы), по возможности скан Решения, по которому отказали в выделе в натуре части земельного участка, и по возможности кадастровую выписку земельного участка, чтобы можно было сделать правильный вывод. Андрей, если вас не затруднит, выложите документы, личные данные в которых можете скрыть.

Уважаемый Андрей! Ситуация у Вас конечно, не очень приятная с точки зрения законодательства.

По настоящее время участок земли вокруг дома не был оформлен и сейчас находится в собственности государства.
Андрей

Исходя из таких данных, необходимо уточнить кадастровые данные этого участка (если вы еще не делали этого в процессе суда). Установлены ли его границы, каково его назначения и разрешенное использование. Говорю об этом потому, что у нас в стране чуть ли не каждые 5 лет происходят всеразличные переинвентаризации земли, смена полномочий органов, ими распоряжающихся, вносятся изменения в Земельный кодекс, в кодекс о введении в действие Земельного кодекса, а также в Градостроительный кодекс. В результате вполне возможно, что раньше на этом участке можно было строить капитальные дома, а теперь нельзя, или наоборот, что влияет не только на порядок пользования участком, но и на судьбу Ваших новых построек и планирующегося нового дома.

Получается, что при оформлении общедолегвого права на землю доли окажутся у всех собстевнников квартир равные. Но это категорически не устраивает маму, т.к. при этом получается, что она должна отдать часть своей территории и построек соседям? Подскажите могут ли быть оформлены разные доли (соседи согласны с исторически слоившимся землепользованием)?
Андрей

В данном случае возможно оформление общей долевой собственности. Затем Ваша мама имеет право обратиться в суд с иском к соседям об установлении порядка пользования земельным участком. Это тоже самое, что раздел участка в натуре, но применяется в тех случаях, когда реальный раздел участка, с заборчиками и отдельными свидетельствами о праве невозможен.

В иске необходимо предложить схему пользования участком со сложившимися исторически зонами, в результате суд по результатам рассмотрения и с учетом мнения соседей согласится либо не согласится с такой схемой.

Согласно пунтка 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» указано, что, разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон, суд
учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ эта категория дел подсудна мировым судьям.

За эти годы нашей семьй на участке было проведено много улучшений (построены теплицы, баня, гараж).
Андрей
могу я на участке, находящемся в общедолевой собственности построить и зарегистрировать новый жилой дом для мамы?

В данном случае, все эти постройки являются самовольными постройками и подлежат либо оформлению в собственность в судебном порядке, либо СНОСУ по инициативе местной администрации (на практике снос самовольных построек производится администрацией в крайне редких случаях, но если она и суд откажутся признавать постройки, то они так и будут, образно говоря, висеть между небом и землей).

ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Именно здесь будет задействовано и состояние земельного участка, о котором я написала в начале ответа, и которое необходимо досконально выяснить для дальнейшего решения судьбы этих построек.

Ч. 3 той же статьи:
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами
землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Можно ли и как потом из общедолевой выделить отдельно свою собственность?
Андрей

Поскольку суд Вам уже один раз в этом отказал, то — нельзя и никак. Если не будут устранены обстоятельства, послужившие причиной отказа в удовлетворении иска, и если будет принято решение об установлении порядка пользования участком. Повторное обращение с тем же иском по тем же основаниям не допускается.

п. 2 Ч. 1 ст. 134 Гражданско-процессуального кодекса
Судья отказывает в принятии искового заявления в случае, если:
имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон;

Может быть, Вам имеет смысл устранить причину вынесения отрицательного решения — сделать отдельные входы для квартир? Если это возможно, конечно. Я так понимаю, что раз суд отказал на таком основании, то размеры земельного участка позволяют его разделить полностью в реальности.