Супруга оформила нотариальное согласие на заключение мужем договора залога земельного участка. Договор в согласии не конкретизирован.
Затем муж в течение 1-го года последовательно подписал 3 договора залога на этот земельный участок.
Возможно ли супруге оспорить 2 последних договора, на основании того, что согласие давалось только на заключение 1-го договора залога?
заключение мужем договора залога земельного участка.
Дмитрий
Здравствуйте. А в соглашении какая то конкретика указана? залог по конкретной сделке, или залог с такой то стороной.
на основании того, что согласие давалось только на заключение 1-го договора залога?
Дмитрий
это где то указано?
Здравствуйте, Дмитрий!
На мой взгляд, речь в таком согласии может вестись только об одной сделке, так как именно такой смысл заложен в согласие статьей 35 Семейного кодекса РФ:
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
здравствуйте, Дмитрий.
Если был заключен договор залога на земельный участок, то в Росреестре должны были зарегистрировать обременение, то есть запрет на совершение сделок в отношении этого земельного участка. Насколько я знаю, нотариальное согласие супруга(и), то есть сам документ государственный регистратор забирает в оригинале, а не копию. Каким образом можно было использовать данное согласие несколько раз? И несколько раз было зарегистрировано обременение на этот участок?
Договор в согласии не конкретизирован.
Дмитрий
Здравствуйте, уточните, а указаны стороны в соглашении?
Соглашение было один раз, а залог оформлен 3 раза? Такого быть не может, по одному согласию проходит дна сделка
«даю согласие на заключение на условиях и по цене на его усмотрение и регистрацию договора залога земельного участка ...»
Дмитрий
Т.к. при заключении первого договора, на данный ЗУ должны были внести ограничения на регистрационные действия, то каждая последующая сделка исключает залог.
Вы уверены, что были именно договоры залога?
Добрый день! В нотариальной доверенности устанавливается либо совершение конкретной сделки, а именно подписание договора залога на земельный участок, либо дается право подписывать, заключать договор (а) залога в отношении указанного объекта недвижимости. Это совершенно разные вещи. Было бы более правильно взглянуть на текст самой доверенности (без ваших личных данных, которые вы можете скрыть)
Возможно ли супруге оспорить 2 последних договора, на основании того, что согласие давалось только на заключение 1-го договора залога?
Дмитрий
Здравствуйте. А земельный участок был прописан в согласии? Или просто общие фразы были о согласии на залог без упоминания о конкретном ЗУ и договоре?
Вообще согласие нужно, если это общее, нажитое в браке имущество. И в теории супруга может оспорить такие договора, если заложено было и её имущество.
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
«даю согласие на заключение на условиях и по цене на его усмотрение и регистрацию договора залога земельного участка ...»
Дмитрий
Если не указано по какой сделке и супруга не докажет, что давала на конкретный договор согласие, то оспорить шансов не так много.
Т.к. при заключении первого договора, на данный ЗУ должны были внести ограничения на регистрационные действия, то каждая последующая сделка исключает залог.
Магола Виолетта Олеговна
нет, это последующая ипотека.
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Дмитрий, добрый день! Согласно ст. 7
Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
Иное, это как раз статья 35 СК указывающая на нотариальное оформление такого согласия.
С учетом этого вопрос — залог (второй и третий) был в отношении всего участка или только доли супруга?
копия согласия
Дмитрий
В согласии все таки речь об одном договоре, поэтому если последующие договоры залога были также совершены в отношении всего участка они могут быть оспорены вторым супругом на основании ст. 35 СК, если последующие залоги были в части то оснований для обжалования нет т.к. в приведенной ранее статье прямо указано на отсутствие необходимости получения такого согласия
Здравствуйте, Дмитрий!
Распространяется ли согласие супруга на залог недвижимости на несколько сделок?
В данном случае в нотариальном согласии не указано, что оно распространяется лишь на одну сделку с поименованным кредитором и конкретным № договора. Поэтому суд может исходить исходить из того, что согласие также распространяется на иные сделки по передаче в залог. Кроме того, записи о последующем залоге зарегистрированы.
На мой взгляд, не будет иметь значения, с заглавной или не с заглавной указано, и то что указано слово «Договор», а не «ДоговорЫ».
Если согласие зачитывалось нотариусом, и супруг не мог не слышать содержание зачитываемого текста, и как мне представляется, то обстоятельство, что давший согласие супруг, например, имел ввиду лишь один договор залога (а доказать это трудно), само по себе не может свидетельствовать о недействительности других сделок по передаче в залог.
В любом случае эти обстоятельства нужно будет устанавливать в суде. Шансы есть, но их немного.
Определение Конституционного Суда РФ от 24 января 2008 г. N 29-О-О
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, М.И. Клеандрова, А.Л. Кононова, Л.О. Красавчиковой, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, А.Я. Сливы, О.С. Хохряковой, Б.С. Эбзеева, В.Г. Ярославцева,
рассмотрев по требованию граждан И.А. Коноплевой и Л.В. Широковой вопрос о возможности принятия их жалобы к рассмотрению в заседании Конституционного Суда Российской Федерации, установил:
1. Решением Саровского городского суда Нижегородской области от 12 декабря 2006 года, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, в удовлетворении исковых требований граждан И.А. Коноплевой и Л.В. Широковой к гражданам Ю.А. Коноплеву и А.П. Широкову — супругам И.А. Коноплевой и Л.В. Широковой, а также к иным лицам отказано. Суд установил, что оснований для признания договора ипотеки нежилого помещения недействительным по мотиву отсутствия нотариально удостоверенных согласий истиц на его заключение не имеется, при том что согласие на его залог на любых условиях от И.А. Коноплевой и Л.В. Широковой было получено.
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации И.А. Коноплева и Л.В. Широкова оспаривают конституционность положения пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, согласно которому для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
По мнению заявительниц, эта норма по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, допускает возможность считать согласие супруга на совершение сделки полученным в том числе в случаях,когда это согласие выражено неопределенно и не предусматривает существенных условий согласуемой сделки, что противоречит статье 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации.
2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.
Статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации, регламентирующая владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов, в системной связи со статьей 253 ГК Российской Федерации о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, направлена на конкретизацию положений статьи 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, не препятствует согласованию супругами условий совершаемой конкретной сделки и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права заявительниц.
В силу статьи 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.Решение же вопроса о том, является ли в данном случае получение согласия супруга на совершение сделки «на любых условиях» достаточным и соответствующим действительному намерению сторон, относится к полномочиям судов общей юрисдикции, проверка обоснованности решений которых к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации, как она установлена в статье 125 Конституции Российской Федерации и статье 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», не относится.
В любом случае эти обстоятельства нужно будет устанавливать в суде. Шансы есть, но их немного.
Турманов Аскар
Дмитрий!
В дополнение привожу пример из судебной практики, когда удалось оспорить сделку при схожих обстоятельствах. Вам будет полезно:
РЕШЕНИЕ ЛЕНИНСКОГО РАЙОННОГО СУДА Г. НОВОСИБИРСКА
от 27 апреля 2015 года по делу № 2-1173/2015
Ленинский районный суд города Новосибирска в лице судьи Васильева Д.С.
при секретаре судебного заседания Палкиной М.В.,
с участием истицы Редут Т.Г., ее представителя Кобылкиной Р.Н., ответчика Редута В.Н., представителя ответчика ОАО «Сбербанк России» Терентьевой М.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Редут Татьяны Геннадьевны к Редуту Владимиру Николаевичу и ОАО «Сбербанк России» о признании недействительным договора ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
Редут Т.Г. обратилась с иском к Редуту В.Н., ОАО «Сбербанк России» в лице Новосибирского отделения № 8047 о признании недействительным договора ипотеки (залога) квартиры 72 дома 72 по ул. Плахотного г. Новосибирска № 2216/8047-0004/201, заключенного 16 мая 2014 года между Редутом В.Н. и ОАО Сбербанк России, зарегистрированного в Управлении Росреестра по НСО 28 мая 2014 года за № 54-11/015/2014-495.
В обосновании иска истица указала, что квартира 72 дома 72 по ул. Плахотного г. Новосибирска является совестно нажитым имуществом, в нарушение ее прав передача квартиры в залог произошла без ее ведома и согласия. Поэтому просила применить последствия недействительной сделки в виде исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора.
В судебном заседании истица Редут Т.Г. и ее представитель Кобылкина Р.Н. требование иска поддержали. Указали, что согласие на передачу в залог квартиры 72 дома 72 по ул. Плахотного г. Новосибирска, выданное ею 30 января 2008 года и удостоверенное нотариусом Коваленко Т.И. связано с совершением иного договора залога. Это согласие имело разовый характер, утратило свое действие после заключения договора залога в 2008 году. Его действие не распространяется на передачу квартиры в залог по договору, заключенному в 2014 году.
Представитель ответчика ОАО «Сбербанк России» в лице Новосибирского отделения № 8047 – Терентьева М.Л. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что договор залога заключался с согласия истца, о чем свидетельствует наличие нотариально удостоверенного согласия истицы от 30 января 2008 года. В этом согласии отсутствуют реквизиты конкретного договора, на заключение которого оно дано. Сроков действия нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки законом не установлено. Истица Редут Т.Г. до заключения договора ипотеки от 16 мая 2014 года его не отозвала.
Ответчик Редут В.Н. в судебном заседании иск признал и указал, что в 2008 году получал согласие у истицы на передачу в залог квартиры 72 дома 72 по ул. Плахотного г. Новосибирска в обеспечение его обязательств по договору, заключенному с банком «Акцепт». Обязательства им по данному договору исполнены в полном объеме. У него остался подлинник согласия и он, не поставив в известность супругу о том, что он распоряжается общим имуществом, заключил оспариваемый договор, чтобы обеспечить кредит в ОАО «Сбербанк России».
Представители третьих лиц – ООО «Карат», Управления Росреестра по НСО в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.
Третье лицо – Редут Е.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.
Получив объяснение лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела видно, что 1 сентября 1990 года между Редут В.Н. и Аликиной Т.Г. заключен брак, после заключения брака супруге присвоена фамилия – Редут.
9 ноября 1993 года между Пестуновым В.А. и Редут В.Н. заключен договор купли- продажи квартиры 72 дома 72 по ул. Плахотного г. Новосибирска. Квартира приобретена за счет общих средств супругов и является общим имуществом.
30 января 2008 года Редут Т.Г. выдала нотариально удостоверенное согласие Редут В.Н. на совершение сделки, требующей государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ни – договор об ипотеке, по которому в залог отдается приобретенная в период брака за счет общих доходов супругов квартира 72 дома 72 по ул. Плахотного г. Новосибирска. Из текста данного согласия следует, что в нем не указано, на заключение договора с каким лицом и в течение какого срока оно выдано, однако из него следует, что оно выдано на совершение только одного договора залога.
28 сентября 2011 года между ОАО «Сбербанк России» и Редут В.Н. заключен договор ипотеки № 266-И, предметом залога данного договора является квартира 72 дома 72 по ул. Плахотного г. Новосибирска.
19 ноября 2012 года между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Карат» в лице директора Редут В.Н. заключен договор № 2216/8047-0004 об открытии возобновляемой кредитной линии.
13 апреля 2013 года и 12 августа 2013 года между ОАО «Сбербанк России» и Редут В.Н. заключены договоры ипотеки № 458-И, № 124-И, предметом залога данных договоров является квартира 72 дома 72 по ул. Плахотного г. Новосибирска.
16 мая 2014 года между ОАО «Сбербанк России» и Редут В.Н. заключен договор ипотеки № 2216/8047-0004-301, предметом залога данных договоров является квартира 72 дома 72 по ул. Плахотного г. Новосибирска.
При оценке данных обстоятельств суд, исходит из положения части 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
По смыслу приведенной нормы для совершения каждой сделки по распоряжению недвижимым имуществом требуется отдельное нотариальное согласие супруга.
Как указано выше, из текста согласия от 30 января 2008 года следует, что оно выдано истицей Редут Т.Г. ответчику Редуту В.Н. на совершение только одной сделки залога.
В ходе судебного разбирательства установлено, что договоры залогов той же квартиры, заключенные Редутом В.Н. в 2011-2013 годах, являются различными сделками, совершенными в разный период времени и при различных обстоятельствах.
Ответчиками в ходе судебного разбирательства признано, что Редут В.Н. использовал согласие от 30 января 2008 года при совершении с ОАО «Сбербанк России» сделок по ипотеке в 2011, 2012, 2013 и 2014 годах, т.е. при совершении более чем одной сделки. О неоднократном использовании нотариального согласия от 30 января 2008 года ответчик ОАО «Сбербанк России» был осведомлен.
При таких обстоятельствах согласие от 30 января 2008 года прекратило свое действе после использования при заключении первого договора залога. Следовательно, его наличие не свидетельствует о том, что ответчик Редут Т.Г. имел надлежаще оформленные полномочия на заключение последнего договора залога, совершенного 16 мая 2014 года.
При таких обстоятельствах требования иска подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194 -199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным договор ипотеки № 2216/8047-0004/301, заключенный 16 мая 2014 года между ОАО «Сбербанк России» и Редутом Владимиром Николаевичем, в силу которого Редут Владимир Николаевич передал ОАО «Сбербанк России» в залог квартиру № 72 дома № 72 по улице Плахотного города Новосибирска.
Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение судом в окончательном виде принято 08 мая 2015 года.
Прим.: данное решение обжалуется банком.
Удачи!
Насколько я знаю, нотариальное согласие супруга(и), то есть сам документ государственный регистратор забирает в оригинале, а не копию. Каким образом можно было использовать данное согласие несколько раз?
Сергеева Наталья
Т.к. данное согласие в Росреестре обязаны были забрать, у Вас могла оставться только копия
Магола Виолетта Олеговна
Ну это не верно, т.к. по закону согласие остается в Росреестре
Магола Виолетта Олеговна
Не могу не поправить коллег. Как раз таки по закону подлинник согласия возвращается заявителю. Согласно ч.5 ст.18 ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых — подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Я бы ещё обратила особое внимание на следующую норму права. Согласно ч.2 ст.173.1. ГК РФ
Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
То есть необходимо выяснить, знал ли банк об отсутствии согласия супруги. Выдержка из решения суда, приведенного Аскаром: Ответчиками в ходе судебного разбирательства признано, что Редут В.Н. использовал согласие от 30 января 2008 года при совершении с ОАО «Сбербанк России» сделок по ипотеке в 2011, 2012, 2013 и 2014 годах, т.е. при совершении более чем одной сделки. О неоднократном использовании нотариального согласия от 30 января 2008 года ответчик ОАО «Сбербанк России» был осведомлен.
То есть если в Вашем случае залогодержателем является один и тот же банк, то естественно, при заключении договоров последующей ипотеки они знали, что это согласие уже предоставлялось для заключения первого договора. Соответственно, не проявили должной осмотрительности, не подтвердив согласие супруги на последующий залог недвижимости. А вот если это разные банки, то здесь противоположная ситуация: вряд ли они знали, что согласие супруги уже было использовано при заключении первого договора ипотеки.
Текст согласия:
"даю согласие на заключение на условиях и по цене на его усмотрение и регистрацию договора залога земельного участка ..."
у вас по смыслу — согласие на 1 действие — регистрацию договора — одного договора
да и росреестр бы это согласие забрал себе