Оспаривание договора залога при изменении категории земельного участка

Изменился не ВРИ, а категория.

А это влияет на рыночную стоимость, например.

Соответственно на желание или нежелание предоставить его в залог

Изменился не ВРИ, а категория. А это влияет на рыночную стоимость, например. Соответственно на желание или нежелание предоставить его в залог
Дмитрий

Безусловно, изменилась категория.

Но, тот факт, что изменилась кадастровая стоимость не отменяет предыдущую сделку.

Если стоимость уменьшилась, то банк будет не заинтересован в этом предмете залога и может предложить его заменить.

Не знаю, как вариант попробовать подать на расторжение договора залога в связи с существенным изменением обстоятельств.

Гражданский кодекс РФ
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Стоимость увеличилась или уменьшилась?

С уважением! Г.А. Кураев

Соответственно на желание или нежелание предоставить его в залог
Дмитрий

Был осуществлен перевод земельного участка из одной категории в другую. Порядок изменения категорий земель установлен ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ, но это не прекращает самого залога, т.к. предмет залога остался тем же

Вы если были не согласны с переводом, вправе были обжаловать данное решение, но Вами уже сроки пропущены (из ранее заданного вопроса это понятно)

А это влияет на рыночную стоимость, например. Соответственно на желание или нежелание предоставить его в залог
Дмитрий

ст. 67 ФЗ Об ипотеке

1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

С учетом этого можно на основании ст. 451 ГК попробовать по крайней мере изменить условия договора залога

Ниже судебная практика где изменение стоимости заложенного имущества было по крайней мере учтено судом

Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 28.10.2015 по делу N 33-7249/2015

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части внесения изменений в условия договора ипотеки, суд исходил из того, что указанные истцом обстоятельства в качестве основания заявленного требования о внесении изменений в договор ипотеки — изменение характеристики объекта незавершенного строительства в связи с увеличением объема строительства и увеличением его стоимости, а также то, что с момента заключения договора ипотеки прошло значительное время, за которое стоимость залогового имущества значительно возросла, свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств в рамках положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие которых возможно изменение договора, так как при заключении кредитного договора истец не мог знать о бремени несения ею риска ухудшения своих прав, как собственника объекта недвижимости, который не возможно было предвидеть при проявлении достаточной степени заботливости и осмотрительности, а также из установленного соотношения стоимости заложенного имущества и размера долга по договору об открытии возобновляемой кредитной линии.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.
В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
___

Изменение размера стоимости залогового имущества по сравнению с тем, как такое условие согласовано в договоре об ипотеке, который обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет в кредитном договоре, влияет на содержание отдельных условий договора о залоге, об изменении условий которого поставлен вопрос.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части возложения на ОАО «Сбербанк России» обязанности изменить условия договора ипотеки N от 23 марта 2012 года в форме исключения подпунктов «в» и «г» пункта 1.2, пунктов 1.4, 1.8, 1.9 путем заключения дополнительного соглашения между ФИО2 и ОАО «Сбербанк России», и погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно на жилой дом литер «А», площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, и земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>.
Доводы апелляционной жалобы ответчика направлены на переоценку доказательств по делу, оснований для такой переоценки нет.
Суд первой инстанции полно и всесторонне рассмотрел заявленный иск, оценил представленные доказательства в полном соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вынес законное и обоснованное решение, не допустив нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену судебного решения в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 327 — 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 06 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Соответственно на желание или нежелание предоставить его в залог
Дмитрий

В данном случае возможно оспорить договор залога по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ:

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 451]
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В этой связи Вам с банком придется пересмотреть условия договора кредитования, т.к. одним из его условий является предоставления в залог имущества с Вашей стороны. Иначе придется расторгать в суде, либо просить суд, пересмотреть условия договора с исключением из него обязанности вносить залог.

Это Вы можете сделать ссылаясь на все туже статью (451 ГК РФ), так как, в случае, если банк потребует расторгнуть договор кредитования, Вам придется вернуть весь кредит сразу и проценты за пользование им, а это существенный затраты для Вас, как для заинтересованной стороны

ст 451 ГК РФ:
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

А это влияет на рыночную стоимость, например. Соответственно на желание или нежелание предоставить его в залог
Дмитрий

Дмитрий!

Принимая во внимание, что перспективы оспаривания договора ипотеки по приведенному Вами основанию (изменение категории земель) на мой взгляд выглядят не очень оптимистично, то в случае обращения Банка в суд с иском об обращении взыскания на заложенный участок, у Вас в любом случае остается право в ходе судебного разбирательства выразить свое несогласие с оценкой, указанной в договоре, заявив ходатайство о назначении судебной экспертизы:

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 05.10.2015)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество
2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

По результатам оценочной экспертизы будет установлена рыночная стоимость данного земельного участка на момент рассмотрения дела с учетом того, что данный участок уже отнесен к землям населенных пунктов, что значительно повысило его стоимость.

Либо Вы можете рассмотреть предложенный коллегами вариант с внесением в судебном порядке изменений в договор ипотеки, в части корректировки стоимости предмета залога.

Удачи!

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 октября 2011 г. N ВАС-13565/11
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 07.12.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011, иск удовлетворен, с общества «Гарантсервис» в пользу банка взыскано 12 903 189 рублей 78 копеек задолженности и пеней, обращено взыскание на принадлежащий обществу «Гарант-ресурс» земельный участок, его начальная продажная цена установлена в сумме 919 360 рублей.
Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 06.09.2011 постановление суда апелляционной инстанции в части оставления без изменения решения суда первой инстанции об обращении взыскания на заложенное имущество отменено, в этой части дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции в части определения начальной продажной цены заложенного имущества фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Заявитель (банк) просит о пересмотре постановления суда кассационной инстанции в порядке надзора в части направления дела на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Ознакомившись с доводами заявителя и материалами надзорного производства, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
При рассмотрении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, судом первой инстанции была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости заложенного земельного участка. Экспертом стоимость устанавливалась с учетом категории земель — земли сельскохозяйственного назначения.
Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из рыночной стоимости, установленной экспертным заключением.
Суд апелляционной инстанции принял дополнительные доказательства, связанные с изменением категории земель, однако, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, указал на независимость рыночной стоимости земельного участка от категории земель, к которым он относится.
Отменяя постановление суда апелляционной инстанции в части требования об обращении взыскания на заложенное имущество, и направляя этой части дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на неисследование доказательств, связанных с изменением категории земель, и недостаточно обоснованный вывод о невлиянии категории земель, к которым относится земельный участок, на его рыночную стоимость.
В силу статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и разъяснений, содержащихся в пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», в случае спора между залогодателем и залогодержателем в отношении начальной продажной цены заложенного имущества установлению подлежит рыночная стоимость этого имущества.
Установление в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Отмена судебных актов по указанным обстоятельствам соответствует пределам рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд кассационной инстанции не принимал нового решения, а проверял законность и обоснованность судебных актов, соответствие выводов судов о применении норм права имеющимся в деле доказательствам, поэтому действовал в пределах полномочий, предоставленных статьями 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении дела заявитель в силу части 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе приводить свои доводы по всем возникающим в ходе рассмотрения спора вопросам, представлять доказательства, а также иным образом обосновывать свою позицию по настоящему делу.
Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
определил:
в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А54-3011/2010-С9 Арбитражного суда Ростовской области для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 06.09.2011 отказать.

Т.е. как видите суд только определит новую цену по предмету залога с учетом изменения категории земельного участка.

Приведенная Власовым Андреем практика вполне обоснованна, поскольку стоимость предмета залога увеличилась, а эти сведения вносятся в запись о содержании залога и указана в договоре залога.
Кураев Геннадий Александрович

Увеличилась, но основанием для изменения, а тем более для расторжения договора не является, а клиенту важно как раз таки расторгнуть договор, чтобы не потерять предмет залога.