Строительство объекта на земельных паях общей долевой собственности

Вероятно, переговоры по вопросу аренды части общей долевой собственности под строительство велись между «ФСК ЕЭС» и доверенным лицом.
Сергей

Здравствуйте. Вот этот момент нужно выяснить. И еще, а были ли полномочия у доверенного лица на заключения таких договоров. Причём аренда это возмездный договор, то есть за плату.

1. Возможно ли, и каким образом, выяснить наличие договора аренды части общей долевой собственности, либо другого документа, разрешающего строительство, подписанного доверенным лицом, и востребование данного документа.
Сергей

Можете послать запрос не от депутатов, а от владельцев паев. Пригрозите в случае не ответа отправится в суд.

Либо обратится в суд с требованием сноса или установление платы за нахождения этих объектов на вашей земле и узнаете были ли какие-то договора. Но это дорогое удовольствие.

Можно на землю еще выписку заказать где посмотреть ограничения на землю. Если есть, то они будут указаны. Это проще.

2. При наличии договора аренды, подписанного доверенным лицом, воз-можно ли требовать пересмотра условий договора в части его возмездности.
Сергей

Можно, но пересматривать не обязаны.

ГК РФ

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

3. При отсутствии договора аренды возможно ли требовать заключения данного договора.
Сергей

Тоже можно, либо требовать платы за обременение участка.

4. Возможно ли владельцам выделенных в настоящее время паев требовать решения вопросов 1, 2, 3 при условии отсутствия Энергообъекта на территории их выделенных участков, но при его строительстве они являлись владельцами общей долевой собственности, на которой выполнялись работы. Т.е. владельцы произвели выделение земельного участка после завершения строительства Энергообъекта.
Сергей

Если сейчас уже объекта нет на их землях, то ничего они требовать не могут. Не на их земле стоит объект.

Уважаемый Сергей! Здравствуйте! Да, ситуация… Так, а Вы от имени кого выступаете? Понятно. что речь идет (шла) о строительстве ЛЭП по землях с/х назначения, где отдельные земельные участка были выделены согласно ст.13 Федерального закона от 24.07.2001 №101-ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» в счет земельных долей. Так, а разве сервитута не было установлено?

В чем сейчас точно проблема?

И нет такого понятия в Земельном кодексе Российской Федерации, Федеральном законе от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» как «часть земельного участка». Более того, часть ЗУ не может быть поставлена на государственный кадастровый учет. Поэтому и вопросы.

1. Возможно ли, и каким образом, выяснить наличие договора аренды части общей долевой собственности, либо другого документа, разрешающего строительство, подписанного доверенным лицом, и востребование данного документа.
Сергей

Добрый день.

Этот договор можно потребовать от самого доверенного лица, у него должен был сохраниться экземпляр.

2. При наличии договора аренды, подписанного доверенным лицом, воз-можно ли требовать пересмотра условий договора в части его возмездности.
Сергей

Пересмотреть условия в одностороннем порядке нельзя, однако нужно в целом смотреть договор, возможно его положения не соответствуют законодательству.

3. При отсутствии договора аренды возможно ли требовать заключения данного договора.
Сергей

Можно поставить такой вопрос, а еще лучше установить сервитут, это можно сделать в принудительном порядке через суд:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016)ГК РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

4. Возможно ли владельцам выделенных в настоящее время паев требовать решения вопросов 1, 2, 3 при условии отсутствия Энергообъекта на территории их выделенных участков, но при его строительстве они являлись владельцами общей долевой собственности, на которой выполнялись работы. Т.е. владельцы произвели выделение земельного участка после завершения строительства Энергообъекта.
Сергей

Если сейчас их права не нарушаются, то уже не могут.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Сергей.

Чтобы говорить о перспективе обжалования или изменения указанного в письме ФСК ЕЭС договора аренды от лица собственников долей, необходимо собственникам долей обратиться в ФСК ЕЭС как стороне договора и потребовать предоставить копию договора аренды и копию документа, подтверждающего полномочия представителя собственников долей.

Также рекомендую обратить внимание на сроки давности по оспариванию сделок.

Гражданский кодекс РФ
Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Также из договора можно будет установить кому и сколько перечислялось денежных средств по возмездному договору аренды.

В случае, если денежные средства от представителя собственников долей до собственников долей не дошли можно будет говорить о возможности возбуждения уголовного дела в отношении лица, завладевшего чужими денежными средствами.

С уважением! Г.А. Кураев

Добрый день.

находилась в управлении без права продажи у частного лица по доверенности
Сергей

Каким образом была выдана эта доверенность? От кого? Полномочия в отношении паевых земель определяются исключительно по решению общего собрания:

Статья 14 101-ФЗ:

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Между ОАО «ФСК ЕЭС» (собственник Энергообъекта) и владельцами выделенных паев в 2013 г. был заключен возмездный договор аренды части земельных участков под строительство Энергообъекта. В 2015 г. по окончании строительства этим же владельцам было предложено выкупить у них по рыночной стоимости указанные части земельных паев.
Сергей

Сергей, вы уточните, будьте любезны, с кем договор то заключен:
— с выделившимися собственниками в отношении их участков или в отношении общей паевой земли?

1. Возможно ли, и каким образом, выяснить наличие договора аренды части общей долевой собственности, либо другого документа, разрешающего строительство, подписанного доверенным лицом, и востребование данного документа.
Сергей

Если договор аренды долгосрочный — в ЕГРП вносится запись об обременении участка арендой. Соответственно достаточно заказать выписку из ЕГРП в отношении участка.

Как вариант обратиться в Общество с просьбой выдать вам копию договора.

2. При наличии договора аренды, подписанного доверенным лицом, воз-можно ли требовать пересмотра условий договора в части его возмездности.
Сергей

Возвращаемся к первой части моего ответа — каким образом была выдана доверенность? Общее собрание проводилось?

Прежде чем ответить относительно возможности требования изменений договора — нужно смотреть сам договор.

3. При отсутствии договора аренды возможно ли требовать заключения данного договора.
Сергей

Ну требовать то вы не можете, вы можете лишь предложить. А если будет отказ — требовать сносить сооружения, объекты и т.д.

Возможно ли владельцам выделенных в настоящее время паев требовать решения вопросов 1, 2, 3 при условии отсутствия Энергообъекта на территории их выделенных участков, но при его строительстве они являлись владельцами общей долевой собственности, на которой выполнялись работы. Т.е. владельцы произвели выделение земельного участка после завершения строительства Энергообъекта.
Сергей

Извините, вопрос не понятен. Что хотят требовать выделившиеся собственники? Сформулируйте пожалуйста вопрос конкретнее.

А кто такая Панченко Валентина Владимировна?

Вообще у вас проблема то в чем? Что хотят недовольные или наоборот довольные?

И нет такого понятия в Земельном кодексе Российской Федерации, Федеральном законе от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» как «часть земельного участка». Более того, часть ЗУ не может быть поставлена на государственный кадастровый учет.
Григорьев Михаил Юрьевич

Михаил Юрьевич, поэтому вопрос к вам — вы со статьей 6 Земельного Кодекса РФ ознакамливались? Если нет, советую это сделать. Вас ждет множество интересных открытий по вопросу существования частей земельного участка как объекта гражданских правоотношений. Да, кстати, части земельного участка и на кадастровый учет ставятся, и в аренду сдаются.