Оценка стоимости квартиры при продаже

Здравствуйте.

Государственная оценка квартир осуществляется ФГУП "Ростехинвентарзация" (БТИ).

В соответствии с ПОЛОЖЕНИЕМ О ГОСУДАРСТВЕННОМ УЧЕТЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, Утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301,

Пункт 7. В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:
техническую инвентаризацию жилищного фонда;
оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в РФ",

Статья 24.15. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.21 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ)
Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах.
Требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Статья 24.21. Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик

В случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
(в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ)
Предусмотренные настоящей статьей полномочия органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Таким образом, основными критериями при оценке квартиры являются ее качественные и количественные характеристики.

Платить налог надо не от суммы сделки, а от суммы, превышающей 1 млн. рублей. Т.е. если в договоре будет указана стоимость квартиры 1 млн. руб. или менее, то налог платить не надо. Поэтому и оценку делать нет необходимости. Цена определяется сторонами и оценка стороннего органа роли не играет. В следующем году только не забудьте подать декларацию в налоговый орган, где нужно указать сведения о продаже квартиры.

Согласно Налогового кодекса РФ:

Статья 220.Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей

Имейте ввиду, что вы можете быть привлечены к ответственности за уклонение от уплаты налога (если докажут, что вы получили за квартиру более 1 млн.). Покупатель рискует своими деньгами в случае признания сделки недействительной.

Добрый день!

Если квартира у Вас в собственности более 3-х лет, НДФЛ уплачивать не нужно в силу п. 17.1. ст. 217 НК РФ.

Так же Вы можите воспользоваться имущественный вычетом на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, которым установленно, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов

в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

В случае если квартира продана за 1 000 000 руб. НДФЛ не уплачивается, но налоговую декларацию подать все же необходимо.

Ст. 229 НК РФ устанавливает, что налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть, если квартира будет продана в 2012 г., декларацию нужно подать до 30 апреля 2013 г.
П. 1 ст. 119 НК РФ устанавливает ответственность за несвоевременное предоставление налоговой декларации:

Непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Добрый день.

В договоре купли-продажи квартиры вы можете указать любую цену продаваемого Вами имущества. Для "неуплаты налога" сумма сделки (именно указание цены в договоре) не должна превышать 1 млн. рублей. Все что будет свыше этой суммы будет подлежать налогообложению по ставке 13 %.

Не забудьте в следующем году подать декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля).

Необходимо помнить о рисках как для вас так и для покупателей в связи с указанием в договоре заниженной цены.

Добрый день!

На Ваш вопрос сообщаю следующее.

Согласно положениям постановления Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации":

7. В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:

оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

Согласно положениям приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации":

5.1. Определение стоимости здания, строения ведется БТИ раздельно для целей статистического учета (полная балансовая стоимость и остаточная балансовая стоимость) и для налогообложения физических лиц (действительная инвентаризационная стоимость).

В технических паспортах БТИ указывают полную балансовую и остаточную (с учетом износа) балансовую стоимость здания, строения, применяемую для их статистического учета, а также действительную инвентаризационную стоимость для целей налогообложения физических лиц.

5.3. Действительная инвентаризационная стоимость определяется БТИ в соответствии с "Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности", утвержденным Приказом Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.92 N 87.

5.5. Стоимость жилого помещения (квартиры) определяется, исходя из стоимости 1 кв. м общей площади квартир в этом здании.

Согласно положениям приказа Минстроя РФ от 04.04.1992 N 87 "Об утверждении Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности":

3.2. Определение инвентаризационной стоимости строений и сооружений для целей налогообложения осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки.

3.2.1. Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим пересчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли "Жилищное хозяйство"), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Для расчета указанных коэффициентов рекомендуется использовать соотношения показателей, отражающих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.

При недостаточности в сборниках укрупненных показателей номенклатуры аналогов бюро технической инвентаризации разрабатывает их и представляет заказчику на утверждение.

3.2.2. Физический износ жилых зданий определяется по "Правилам оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86).

С уважением, Алексей.

Здравствуйте!

Статьей 41 НК РФ установлено, что доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл. 23 Кодекса "Налог на доходы физических лиц".

Согласно п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса.

Стоимость недвижимости могут определить организации, как получившие в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности, то есть независимые оценщики, так и уполномоченные органов государственной власти. Таким уполномоченным органом государственной власти, осуществляющим правоприменительные функции в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, инвентаризации объектов недвижимости, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости, является в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 г. N 202 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость).

Поскольку порядок определения стоимости недвижимого имущества (за исключением земельных участков) для целей налогообложения ни НК РФ, ни другими федеральными законами не установлен, то оценщиками может быть применена рыночная стоимость таких объектов.

Следовательно, плательщик НДФЛ вправе выбрать рыночную, кадастровую либо иную (номинальную) стоимость, определяемую независимыми оценщиками или же организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества.

Требования к договору оценки жилого помещения вытекают из общих требований к договорам оценки, установленных ст. 10 Закона об оценочной деятельности. Эти требования конкретизированы в соответствующих нормативно-методических документах.

Суть договора заключается в проведении оценщиком за плату, уплачиваемую заказчиком (гражданином, предполагающим приобрести право собственности на данное жилое помещение), оценки соответствующего жилого помещения с сообщением результатов оценки заказчику. Договор оценки жилого помещения заключается в письменной форме, но при этом не требует нотариального удостоверения. В договоре указываются:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки (в данном случае - жилое помещение);

- вид определяемой стоимости объекта оценки, например рыночная стоимость;

- денежное вознаграждение за проведение оценки, его размер и порядок уплаты;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Подчеркнем, что договор оценки должен содержать точное описание объекта оценки в целях его идентификации (для жилого помещения - адрес). Кроме того, в договор включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

В договор оценки могут включаться и иные сведения.

Результаты оценки отражаются оценщиком в соответствующем отчете.

За объект оценки в общем случае принимается отдельная квартира. При этом цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете на один квадратный метр общей площади квартиры. При оценке квартиры учитываются:

1) месторасположение квартиры (соответствующего жилого дома) в пределах населенного пункта;

2) капитальность строения;

3) общая площадь;

4) жилая площадь;

5) площадь кухни;

6) этажное расположение квартиры;

7) количество проходных комнат;

8) высота помещений (этажа);

9) количество балконов, лоджий;

10) наличие телефона.

Также на оценку жилого помещения влияют потребительские свойства района расположения жилого помещения (например, развитость инфраструктуры, удаленность от центра, транспортная доступность, экологическое состояние, уровень благоустройства двора), характеристики многоквартирного дома, в котором находится данное помещение (материал стен, наличие лифта, мусоропровода), а также специфические потребительские свойства квартиры (наличие в квартире вспомогательных помещений, их площадь).

На окончательное определение оценочной стоимости жилого помещения могут в той или иной степени повлиять и другие обстоятельства, в т.ч.:

- сложившийся уровень цен на равноценные жилые помещения, расположенные в данном населенном пункте;

- развитость инфраструктуры района;

- спрос на жилые помещения данного типа (данной ценовой категории);

- перспективы развития рынка недвижимости в данном населенном пункте (прилегающем регионе). Желаю Вам всего доброго!