Претензия на незаконную продажу застройщиком части подвального помещения в многоквартирном доме

Question

Застройщик продал часть подвала по договору собственникам многоквартирного дома. Но ведь согласно ЖК подвальное помещение является собственностью жильцов дома.В купленном мною блоке подвального помещения проходят инженерные коммуникации. Могу ли я рассчитывать на возврат уплаченных за подвальное помещение денег и компенсацию за незаконную, по моему мнению, сделку и использование денег?

Елена Каравайцева · Answer

Здравствкйте, Сергей Владимирович! Обращаться необходимо исключительно в суд с исковым заявлением о признании сделки купли-продажи повального помещения недействительной по основанию противоречащей нормам закона или иных нормативно-правовых актов ( в данном случае нарушены нормы Жилищного кодекса РФ и Федерального закона о долевом участии в строительстве многоквартирного дома). иск необходимо подавать в районный суд по месту нахождения ответчика.

Руслан Григорьев · Answer

В купленном мною блоке подвального помещения Сергей Владимирович Здравствуйте! Скажите Вы купили подвальное помещение по отдельному договору купли-продажи? Переход права зарегистрирован в Росреестре, Вы получили свидетельство о государственной регистрации на него?

Марина Болтунова · Answer

Здравствуйте Сергей Владимирович, Далеко не всегда подвальное помещение является общей собственностью собственников помещений в МКД. Если проектом МКД предусмотрено, что данные помещения являются встроенными нежилыми помещениями, то застройщик вправе их продавать, даже если в них находятся общие коммуникации. ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 23 мая 2014 г. N ВАС-5751/14 ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями явился довод товарищества собственников жилья «Городок Чекистов К4» о том, что нежилые помещения, на которые зарегистрировано право федеральной собственности и хозяйственного ведения предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности», являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома, поскольку в них имеются сети коммунального ресурсоснабжения (отопление, водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение), предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что спорные нежилые помещения на момент начала реализации гражданами права на приватизацию жилья были учтены и сформированы для самостоятельного использования, не являлись и не являются помещениями, используемыми для обслуживания более одного помещения в доме и выполняющими функции обслуживания других помещений. Суды, руководствуясь положениями статей 12, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отказали в удовлетворении требований.

Иван Агибалов · Answer

Здравствуйте Сергей Владимирович. В случае признания сделки недействительной в судебном порядке при наличии соответствующих оснований, также возникает обязанность возврата всего полученного по сделке, соответствующие положения об этом предусмотрены гражданским законодательством Российской Федерации. В купленном мною блоке подвального помещения проходят инженерные коммуникации. Могу ли я рассчитывать на возврат уплаченных за подвальное помещение денег Так, в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ: При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке , а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Андрей Власов · Answer

Сергей Владимирович, добрый вечер! Согласно п.3,4 Правил содержания общедомового имущества, утв. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 3.При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества , содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре. Согласно статье 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 2.Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; Согласно ст. 21 214-ФЗ О ДДУ 1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию: 7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находится в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства; при этом, согласно ст. 16 214-ФЗ 5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Соответственно необходимо смотреть какие права на ОДИ возникли у вас одновременно с регистрацией права собственности на квартиру и при наличии оснований обращаться в суд с иском о признании сделки недействительной

Юрий Александров · Answer

Здравствуйте! для оценки законности действий действий застройщика рекомендую вам обратиться в орган государственного строительного надзора. По вашему заявлению стройнадзор проведет проверку и при наличии вашей просьбы выйдет в суд с иском в ваших интересах. Также вы вправе обратиться с жалобой в прокуратуру.

Анжелика Иванова · Answer

Сергей Владимирович, Прежде чем обращаться в суд и требовать возврата уплаченных денег, убедитесь в том, что продажа застройщиком подвального помещения является незаконной. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Сейчас в Москве и Подмосковье очень много строится домов, в подвальных помещениях которых находятся кладовки. Эти кладовки являются помещениями, которые не относятся к общедомовому имуществу. И это указывается в самых первоначальных проектных документах на дом. Продаются эти помещения по отдельному от квартиры договору купли-продажи. Если в Росерестре ещё нет сведений о Вашей новостройке, возьмите проектную документацию и технический паспорт дома и посмотрите, относятся ли эти помещения в подвале к общедомовому имуществу или нет. Эта документация открытая и Вам не имеют право отказать.