Росреестра отказал в регистрации договора ипотеки, считается ли договор действующим

У нас однокомнатная квартира. 1/2 у меня и 1/2 у моей снохи(жена сына). Сноха для покупки своей доли взяла кредит и было оформлено два договора ипотеки на неё и на меня. Сегодня мы решили частично оплатить кредит материнским капиталом. И что б квартира была в "семье" как это требует пенсионный фонд для подала в Росреестра договор дарения Моей доли моему сыну.И в процессе Многих разбирательств выяснилось что по моему договору ипотеки Росреестра отказал в регистрации. И сейчас Росреестра требует расторжение договора и он считает что вне зависимости от того что договор не зарегистрирован он считается действующим и поэтому они не могут зарегистрировать договор дарения, а Сбербанк требует подписать новый договор ипотеки. Прав ли Росреестр