Доброе утро!
Мне необходима консультация по вопросу правильности составления договора купли-продажи квартиры. Договор во вложении. Интересует, все ли необходимые пункты учтены. Есть ли какие-то риски для продавца при подписании такого договора?
Заранее благодарна!
Ольга, добрый день! А в ворде можете прикрепить договор? У квартиры 1 собственник или несколько долевых собственников?
Здравствуйте. Стандартный договор, причём относительно неплохо прописанный.
Вопрос только в том, как будете передавать деньги?
Если через ячейку/сейф, то стоит внести это условие в договор. В остальном договор нормально составлен.
Тут главное, чтобы в реальности всё было как в договоре и поэтому стоит проверить и продавца и квартиру более тщательно.
Здравствуйте, в целом договор нормальный: В шапке слова «находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно -нет необходимости писать.
Также помимо того, что в договоре прописано о том, что задолженности по оплате за коммунальные услуги не имеется, я бы рекомендовала попросить предоставить документы об отсутствии долга из УК/РКЦ, а также аналогичный документ по оплате за электроэнергию.
Также архивную выписку из домовой книги, что действительно нет зарегистрированных лиц и претендующих на пожизненное проживание в связи с отказом от приватизации ( все может быть).
Договор можно сдавать в МФЦ для регистрации
Добрый день.
Мне необходима консультация по вопросу правильности составления договора купли-продажи квартиры. Договор во вложении. Интересует, все ли необходимые пункты учтены. Есть ли какие-то риски для продавца при подписании такого договора?
Ольга
В целом договор нормальный, никаких особых рисков не вижу.
Пара моментов:
3.5. Покупатели приобретают право собственности на Квартиру
с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним о переходе права собственности в установленном законом
порядке к Покупателям. При этом Покупатели
принимают на себя обязанности по уплате налогов на имущество, осуществляют за
свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры.
Тут лучше сразу добавить в какое именно управление росреестра подаются документы.
3.7. Покупатели произвели осмотр
приобретаемого жилого помещения. Претензий к состоянию Квартиры в том числе техническому не имеют.
тут лучше указать дату осмотра.
Еще можно дополнить, что в случае возникновения судебного спора дело подлежит рассмотрению в… и далее указать суд.
также можно указать, что досудебный порядок урегулирования споров является для сторон обязательным.
Но это детали, в целом договор нормальный.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
Здравствуйте, Ольга!
В пункте 3.1. Договора указано о том, что
Стороны договорились, что право залога у Продавца на Квартиру не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ.
Данное условие договора говорит о том, что в случае, если покупатели по каким-либо причинам не оплатят квартиру, то Вы сможете обратиться в суд только с иском о взыскании с них задолженности по оплате. Но вот обратить взыскание на саму квартиру не сможете, поскольку она не будет у Вас в залоге до момента полной оплаты.
Хотя такое условие (о том, что до момента полной оплаты квартира у Вас в залоге) было бы хорошей гарантией своевременной оплаты.
Думаю, что целесообразно было бы предусмотреть какие-то штрафные санкции в отношении покупателей в случае нарушения ими срока оплаты.
К примеру, указать, что в случае нарушения покупателями срока расчета, предусмотренного пунктом 2.2 Договора, покупателя обязуются по требованию продавца уплатить неустойку в размере 1% от цены квартиры.
Уважаемая Ольга! Здравствуйте! Толковый договор, в пункте 1.1 укажите кадастровый (или условный) номер.
Далее, составьте акт приема- передачи (передаточный акт), в котором отразить показания всех счетчиков.
Естественно, если Продавец состоит в браке и квартира была куплена во время брака — нотариальное согласие второго супруга (если иное не установлено брачным договором или соглашением о разделе имущества)
Здравствуйте!
в целом стандартный договор. я бы рекомендовал включить пункт о том, что в случае нарушения срока оплаты обязанность продавца передать квартиру отодвигается на аналогичный срок и одновременно возникает право расторжения договора.
также можете прописать неустойку, хотя и необязательно, т.к. сможете применить ст.395 ГК.
Здравствуйте, Ольга!
1.1. Продавец продал, а Покупатели купили в общую долевую
() собственность
недвижимое имущество — двух комнатную
квартиру, расположенную по
адресу: __________________, общей
площадью ______________ (_________________________) кв.м., (далее – Квартира).
Конкретизируйте Предмет договора в соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Предлагаю следующую редакцию п. 1.1 Договора:
Продавец обязуется передать Покупателям в общую долевую собственность по такой-то доле каждому (например, по 1\2 доле каждому) недвижимое имущество — двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу:___________, общей площадью___________(кв м), кадастровый номер___________________ (далее квартира), а Покупатели обязуется принять квартиру и уплатить за нее цену в соответствии с пунктом 2.1 Договора.
1.2. Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: от дд.мм.гггг., о
чем сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним ______________________________________.
Здесь не хватает самого Основания приобретения права собственности на квартиру. Надо указать:
Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основанииДоговора (купли-продажи, дарения, приватизации, договора долевого участия в строительстве, свидетельства о праве на наследство и т.п.) от дд.мм.гггг., о
чем сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним ______________________________________.
2.2. Расчет между Сторонам.и будет производится в течение
1 (одного) дня после государственной регистрации перехода права собственности
по настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Здесь можно посоветовать указать, что расчет производится в течение 1 дня после подачи документов на госрегистрацию. В случае неуплаты денег можно будет госрегистрацию остановить. А так, можно долго и мучительно потом взыскивать деньги или заниматься расторжением договора. Если укажите пункт 2.2 в редакции, то расчет производится после подачи документов, но до госрегистрации, то пункт 3.1 указывать не требуется.
3.3. По соглашению Сторон
настоящего Договора Продавец
обязуется освободить указанную Квартиру
и передать её Покупателям в течение
1 (Одного) дня после регистрации перехода права собственности по настоящему
Договору. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача Квартиры
осуществляется по передаточному акту, подписываемому Сторонами.
Я бы несколько уточнила формулировку:
3.3. По соглашению Сторон настоящего Договора Продавец обязуется освободить указанную Квартиру и передать её Покупателям не позднее окончания 1 (Одного) дня после регистрации перехода права собственности по настоящемуДоговору. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача Квартирыосуществляется по передаточному акту, подписываемому Сторонами.
А как есть на данный момент редакция означает, что покупатели раньше освободить квартиру не могут.
В пункте 3.5
При этом Покупатели принимают на
себя обязанности по уплате налогов на имущество, осуществляют за свой счет
эксплуатацию и ремонт Квартиры.
это указание лишне. Эта обязанность возникает у собственника в силу закона. Либо подредактируйте:
С момента внесения записи в в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственностиПокупатели принимают на себя обязанности по уплате налогов на имущество, осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры.
В п. 3.6
.6. Расходы, связанные с заключением настоящего
Договора и государственной регистрацией перехода права собственности на Квартиру,
несут Покупатели.
уточните:
.6. Расходы, связанные с заключением настоящего
Договора и государственной регистрацией перехода права собственности на Квартиру,
несут Покупатели в равных долях.
п. 3.7:
3.7. Покупатели произвели осмотр
приобретаемого жилого помещения. Претензий к состоянию Квартиры в том числе техническому не имеют.
Предлагаю так:
Покупатели обязуются произвести осмотр Квартиры (у ВАс же в первом разделе указано название объекта -далее Квартира). При отсутствии претензий к существенным техническим недостаткам Покупатели принимают Квартиру по акту приема передачи.
А пункт как есть означает, что Вы без акта приема-передачи квартиру принимаете, предварительно ее уже осмотрев. П. 3.7 в настощей редакции указывается в акте приема-передачи при отсутствии претензий к существенным недостаткам квартиры.
4.4. В соответствии со ст. 401, п. 4 ст. 421, ст. 460, ст. 461, ст. 475
и п. 1 ст. 476 ГК РФ в случае расторжения настоящего Договора или признания его
недействительным по решению суда по иску Продавца
или третьих лиц со стороны Продавца, имеющих признанные решением
суда права на указанную Квартиру по
основаниям, возникшим до подписания настоящего Договора, и утраты Покупателями, права собственности на приобретенную по настоящему
Договору Квартиру, Продавец в течение трех месяцев с момента расторжения
настоящего Договора или вступления в законную силу решения суда о признании
настоящего Договора недействительным, приобретает Покупателям, за свой счет аналогичное жилое помещение (под этим
стороны понимают микрорайон, улицу, количество этажей в доме, материал и год
постройки дома, расположение дома относительно дорог, удаленность от ближайшей
станции метро, количество комнат в квартире, размер общей и жилой площади
квартиры, высоту потолков, площадь кухни и наличие балконов) в том же районе
города Долгопрудного Московской области или предоставляет Покупателям, денежные средства для самостоятельного приобретения Квартиры, исходя из стоимости
аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на тот момент, а также
возмещают все убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом Квартира не может быть изъята у Покупателей, до полного возмещения убытков.
Очень детальный, проработанный пункт, но… с практической точки зрения исполнимый только в добровольном порядке в части обязательства приобретения аналогичной квартиры.
В этой части:
При этом Квартира не может быть изъята у Покупателей, до полного возмещения убытков.
как суд решит. Изымать-то не Продавец будет...
Прописано наличными, и продавец передает расписку
3.8. Настоящий Договор считается исполненным при выполнении Сторонами следующих условий:
— передачи Покупателями указанной в п.п. 2.1. настоящего Договора суммы денег
за приобретаемую Квартиру Продавцу, что подтверждается распиской Продавца;