Покупка квартиры, которая в собственности менее 3-х лет

Здравствуйте!

Со стороны покупателей риск может быть только в одном: если не будет платежных документов (расписок от продавца) на всю сумму, которую Вы отдадите продавцу.

Поэтому по такой схеме необходимо заключать два договора: 1) договор купли-продажи квартиры; 2) договор купли-продажи неотделимых улучшений в данной квартире.

Первый договор сдается в Росреестр на регистрацию перехода права собственности на квартиру. Продавец дает Вам расписку на сумму, указанную в данном договоре.

Второй договор никуда не подается и существует только в двух экземплярах — у продавца и у покупателя. По данному договору продавец также дает Вам расписку в получении от Вас денег по данному договору.

Что касается сроков оспаривания договора (признания его недействительным), то в силу статьи 181 Гражданского кодекса РФ:

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Добрый день, Леонид.

В его случае установленная цена — это не занижение стоимости, не уклонение от налогов, а именно покрытие всех расходов, которые он понес в связи с этой квартирой.
Леонид

В данном случае получается, что да, ему выгоднее оформить именно так, чтобы не платить налог с продажи, поэтому предложение понять вполне можно.

1. Какие наши риски в случае покупки квартиры по этой схеме
Леонид

Если все деньги будут передавать по договорам и передача будет подтверждена документально, то в принципе ничего особенных рисков, по сравнению с обычными здесь нет.

2. Как правильно оформить сделку, чтобы минимизировать риски
Леонид

заключить 2 отдельный договора и по каждому зафиксировать передачу денежных средств либо через банк, либо оформить расписки на передачу денег.

3. Какие сроки оспаривания квартиры по закону и как их минимизировать.
Леонид

общий срок давности — 3 года (если он заявит о расторжении договора), после этого срока оспорить уже не получится. Самое главное это проверить все документы, заказать выписку из реестра, чтобы убедиться, что никаких арестов, залогов и прочего на квартире нет. Если все проверите, то особых рисков не будет.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

не уклонение от налогов, а именно покрытие всех расходов, которые он понес в связи с этой квартирой. Вопросы у нас, как у потенциальных покупателей: 1. Какие наши риски в случае покупки квартиры по этой схеме
Леонид

Леонид, добрый вечер! Ну это все таки уклонение от налогов поскольку о втором договоре который не попадет в Росреестр не узнает и налоговая, для покрытия затрат продавца достаточно 1 договора в котором указывается фактическая цена продажи. Перечень расходов на приобретение данной квартиры в ст. 220 НК вообще не ограничен но по аналогии с перечнем затрат для получения вычета на приобретение жилья туда включаются расходы по отделке

4) в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
5) принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;

1. Какие наши риски в случае покупки квартиры по этой схеме
Леонид

Таким договоры всегда рискованы т.к. как по факту вы платите одну сумму а в договоре у вас меньшая сумма которую в случае расторжения договора и вернет продавец

2. Как правильно оформить сделку, чтобы минимизировать риски
Леонид

Заключить два договора, прописать о передаче денег по второму (неотделимые улучшения) только после регистрации права на квартиру, подробно указать что именно идет по второму договору

3. Какие сроки оспаривания квартиры по закону и как их минимизировать.
Леонид

общий срок три года

ст. 196 ГК

1. Общий срок исковой давностисоставляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Здравствуйте!

если продавец приобрел квартиру по ДДУ с условием без отделки, то все эти расходы по ремонту он вправе учесть как расходы связанные с приобретением объекта и соответственно уменьшить на них доход от продажи. поэтому в 2-х договорах нет нужды.

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

к таким расходам в частности можно отнести

4) в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
5) принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату)без отделки или доли (долей) в них;

что подтверждается письмом

ПИСЬМО МИНФИНА РФ ОТ 29.12.11 N 03-04-05/5-1123
Вопрос: Физлицо приобрело квартиру в новостройке без отделки. После ремонта физлицо продало квартиру. При этом квартира находилась в собственности физлица менее трех лет. Вправе ли физлицо для целей исчисления НДФЛ в соответствии со ст. 220 НК РФ, а также Письмом Минфина России от 16.02.2011 N 03-04-05/9-84 уменьшить сумму доходов от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов:
на приобретение квартиры;
на чистовую отделку;
на услуги риелтора при продаже квартиры;
на сумму фактически уплаченных процентов по займу, а также ипотечному кредиту, ранее полученным на приобретение данной квартиры?
Ответ:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Исходя из вышеизложенного при продаже находившейся в собственности квартиры налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры, чистовой отделкой, если квартира была приобретена без нее, оказанием риелторских услуг, а также расходов по уплате процентов по ипотечному кредиту, израсходованному на приобретение квартиры.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Здравствуйте при предложенной продавцом схеме, вы будете терять при вычете с покупки квартиры, то есть 13% будет исчисляться с суммы основного договора, стоимость договора по передаче отделки учитываться соответственно не будет.

. Какие наши риски в случае покупки квартиры по этой схеме
Леонид

Здравствуйте, Леонид!
Помните, что кроме риска, связанного с расторжением договора, для вас такая схема невыгодна с точки зрения налогообложения по той причине, что вы скорее всего не сможете учесть в расходах всю сумму, если будете продавать данную квартиру в течение 5-и лет. То есть в расход у вас будет относится только стоимость квартиры без приобретенных неотделимых улучшений.

Также, если вы решите получить налоговый вычет в виде расходов на приобретенную квартиру (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ), то данный вычет тоже можно получить только на стоимость квартиры по одному договору (без неотделимых улучшений).

Добрый день, Леонид!

Договор купли-продажи так называемых «неотделимых улучшений квартиры», считаю, заключать не стоит, так как он абсурден и дебилен с правовой точки зрения.

Согласно главе 30 «Купля-продажа» раздела IV части второй Гражданского кодекса объектами продажи по договору купли-продажи могут быть только вещи (товары), т.е. входить в число объектов гражданских прав.

Перечень объектов приведен в статье 128 Гражданского кодекса:

К объектам гражданских прав относятся

1. вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права;
2. результаты работ и оказание услуг;
3. охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность);
4. нематериальные блага.

Такой вещи или товара как "неотделимое улучшение квартиры" согласно действующему гражданскому законодательству не существует.

Поэтому это "улучшение чего-либо" не может быть предметом договора купли-продажи или другой сделки, так как не является вещью или иным имуществом.

Штукатурка, которой покрашены стены квартиры или наклеенные обои, приклеенная плитка в ванной или паркет и т.п., произведенный ремонт в целом, улучшают квартиру безусловно, но не могут продаваться отдельно от квартиры и в этом плане они да, неотделимы. Также «встроенную мебель (кухонная мебель с техникой и шкаф)» тоже вряд ли можно продать отдельно от самой квартиры, так как они производились под конкретные размеры кухни и техники.

Отделимые вещи или имущество (холодильник, телевизор, шкаф, бытовая техника и т.п), которые находятся в продаваемой квартире да, могут, быть проданы по отдельному договору купли-продажи.

С уважением, Роман.