Учет приобретенного права требования по ипотечному кредиту

Каким образом происходит процедура взыскания предмета залога при прекращении оплаты от должника?
Алексей

Согласно ст. 382 ГК РФ

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Т.е. у Вас возникают ВСЕ права, которые ранее принадлежали предыдущему кредитору. Согласно ст. 450 ГК РФ:

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Т.е. в досудебном претензионном порядке требуется досрочное погашение задолженности. Если такого не происходит, то обращаться в суд с заявлением о взыскании задолженности.

Обязательно ли оформление в собственность и потом продажа через торги?
Алексей

Учитывая вышесказанное мною, повторюсь: Вы обладаете теми же правами, что и первоначальный кредитор в случае надлежащего оформления всех документов. Т.е. процедура взыскания происходит аналогично банковской процедуре. После судебного решения в свою пользу Вы получаете исполнительный лист и судебный пристав обращает взыскание на данный объект ипотеки. Обращу Ваше внимание, что на единственное жилье должника, находящееся в ипотеке, (будь то комната в коммунальной квартире или 3-этажный коттедж) по закону взыскание обращено быть не может.

касательно УСН 6% или 15%

независимо от выбранного объекта налогообложения Вы должны будете учитывать доходы по ст. 346.15 НК. сумма, поступившая от должника в погашение требования, учитывается в доходах на дату поступления денег. в доход нужно включить всю полученную сумму (долга, суммы неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами) на основании п. 1 ст. 346.17, п. 3 ст. 250, п. 1 ст. 346.15.

если Вы будете на УСН 15% то учесть в составе расходов расхода по приобретению права требования не сможет, т.к. данный вид расходов не поименован в закрытом перечне, приведенном в ст. 346.16 Налогового кодекса РФ.

Предполагал такую другую точку зрения, НОВ соответствии с Постановлением КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П
Ларин Александр

не надо выдергивать из контекста фразы. из Вами же приведенного документа (п.3.2)

Обращаясь к взаимосвязанным положениям абзаца второго части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающим изъятия из имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки, Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что эти положения в системе действующего правового регулирования не содержат неопределенности, направлены на обеспечение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и как таковые служат реализации предписаний статей 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации (определения от 16 декабря 2010 года N 1589-О-О, от 17 января 2012 года N 12-О-О и N 13-О-О). При этом Конституционный Суд Российской Федерации сослался на сформулированную им в Постановлении от 12 июля 2007 года N 10-П правовую позицию, согласно которой законодательная регламентация обращения взыскания по исполнительным документам должна осуществляться на стабильной правовой основе сбалансированного регулирования прав и законных интересов всех участников исполнительного производства с законодательным установлением пределов возможного взыскания, не затрагивающих основное содержание прав должника и одновременно отвечающих интересам защиты прав кредитора (охватывающих его право требования), с целью предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий неисполнения обязательства должником.

единственно должник может просить отсрочку по ст.54 ФЗ Об ипотеки

3. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.
Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Анна, согласно п. 10 ст. 251 НК РФ -Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы - в виде средств или иного имущества, которые получены по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам), а также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения таких заимствований;

согласно п. 10 ст. 251 НК РФ -Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы — в виде средств или иного имущества, которые получены по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам), а также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения таких заимствований;
Алексей

Алексей, а тут зависит в каком виде Вы будете получать возврат, в деньгах или в виде реализации имущества. Если реализовывать имущество, то Вы не сможете учесть расходы при УСН.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 15 декабря 2011 г. N 03-11-06/2/172

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики на письмо о порядке применения упрощенной системы налогообложения на основании содержащейся в письме информации сообщает следующее.
Согласно ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, перешедшие на применение упрощенной системы налогообложения,
при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации,
определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные
доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При этом доходы,
предусмотренные ст. 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.
На основании пп. 10 п. 1 ст. 251 Кодекса при определении
налоговой базы не учитываются доходы в виде средств или иного имущества,
которые получены по договорам кредита или займа (иных аналогичных
средств или иного имущества независимо от формы оформления
заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам), а
также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения
таких заимствований.
Таким образом, организация-цессионарий при определении налоговой
базы не учитывает стоимость недвижимого имущества, полученного в счет
погашения долговых обязательств.
Перечень расходов, уменьшающих доходы налогоплательщика,
применяющего упрощенную систему налогообложения, установлен п. 1 ст.
346.16 Кодекса и является исчерпывающим.
Такой вид расходов, как затраты на приобретение имущественных
прав, в нем не поименован. Поэтому указанные затраты не должны
учитываться в расходах при определении объекта обложения налогом,
уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
В связи с этим доходы организации-цессионария от реализации
недвижимого имущества, полученного от должника в счет погашения долговых
обязательств, на сумму расходов, уплаченных цеденту по договору уступки
права требования по кредитному договору, уменьшаться не должны.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Если возврат будет деньгами, тогда будете уплачивать налог с суммы, превышающей уплаченную сумму. Моментом дохода будет тот, когда 7млн будут уже погашены и пойдет возврат 3 млн. При уплате процентов, нужно будет платить налог только с суммы процентов, обязанность возникает с момента поступления процентов вам на счет.

Письмо
Минфина России от 02.11.2011 № 03-11-06/2/151

Если сумма погашения долга по кредитному договору, полученная
цессионарием-упрощенцем, превышает цену покупки права требования,
разница включается в состав налогооблагаемых доходов
В случае, когда цессионарий, применяющий УСН, получил от должника
(заемщика по кредитному договору) сумму, превышающую цену покупки права
требования, излишек включается в состав налогооблагаемых доходов.
Финансисты напомнили, что согласно ст. 346.15 НК РФ упрощенцы учитывают
доходы по правилам главы 25 НК РФ. В расчет не принимаются поступления,
поименованные в ст. 251 НК РФ. В частности, к доходам, которые не
учитываются при налогообложении, относятся средства, полученные по
договорам зай­ма (кредита) или в счет погашения таких заимствований
(подп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ). Исходя из положений ГК РФ право
(требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому
лицу (уступка требования). При этом к новому кредитору переходят права,
обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с
требованием права, в том числе на неуплаченные проценты (ст. 382 и 384
ГК РФ). Поэтому при погашении заемщиком непосредственно суммы долга
объекта налогообложения не возникает. Если же поступления от должника
превысили сумму, уплаченную цеденту при покупке права требования,
разницу необходимо учесть в целях налогообложения.