Доходный дом на земле ижс

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2015 г. N 18-КГ15-65
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Судом установлено, что Бяков Ю.А. является собственником земельного участка площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. <...>, участок <...>, для индивидуального жилищного строительства.
В ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства администрацией муниципального образования город Геленджик установлено, что на принадлежащем Бякову Ю.А. на праве собственности и предназначенном для индивидуального жилищного строительства земельном участке, площадью <...> кв. м, без получения разрешения на строительство, в нарушение целевого назначения земельного участка возводится многоквартирный жилой дом — стадия возведения 4-го уровня.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации муниципального образования город-курорт Геленджик и заявления прокурора г. Геленджика, суд первой инстанции исходил из того, что хотя земельный участок предоставлен Бякову Ю.А. под индивидуальное жилищное строительство, а построен пятиэтажный многоквартирный жилой дом со степенью готовности 90%, однако при этом ответчиком соблюдены необходимые строительные и санитарные нормы и правила, строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением судебной строительной экспертизы от 17 сентября 2012 г.
С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит выводы судебных инстанций сделанными с нарушением требований закона.
В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, в частности возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в пункте 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 — 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка). Как установлено судом, целевое назначение земельного участка, на котором расположена спорная постройка — индивидуальное жилищное строительство.
Между тем Бяковым Ю.А. возведен 5-этажный многоквартирный жилой дом (степень готовности 90%). Сведений о том, что Бяков Ю.А. обращался за разрешением на изменение вида использования земельного участка для цели строительства многоквартирного жилого дома, в материалах дела не имеется.
Однако это не было учтено судебными инстанциями.
Таким образом, несоответствие возведенного Бяковым Ю.А. строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для признания постройки самовольной и для возложения на лицо, осуществившее эту постройку, обязанности ее снести.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что не устраненные судом второй инстанции нарушения норм материального права являются существенными, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 октября 2014 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Примечание к документу

Определением Верховного суда РФ от 26.09.2014 N 301-ЭС14-2550 отказано в передаче дела N А31-9374/2012 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.
— Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2014 по делу N А31-9374/2012 данное постановление оставлено без изменения.
Название документа
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от11.04.2014 по делу N А31-9374/2012
Требование: Об обязании ответчика произвести за свой счет снос самовольно возведенного объекта недвижимости на земельном участке.
.

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2014 г. по делу N А31-9374/2012
30.08.2012 Управлением повторно осуществлен осмотр земельного участка и строящегося объекта капитального строительства. Установлено, что на момент осмотра выполнен монтаж фундаментов жилого дома; выполнена кладка первого этажа; выполнен монтаж перекрытий 1-го этажа; выполнены работы по кладке второго этажа. На момент осмотра проводились работы по перекрытию второго этажа. При осмотре внутренних помещений 1-го этажа установлено наличие 4-х дымовых каналов, 4-х канализационных стояков. Строящийся объект имеет следующие габариты: длина — 18,68 м, ширина — 13,2 м. Комиссия пришла к выводу о том, что на 1-м этаже планируется разместить 4 квартиры.
Судом установлен факт возведения ответчиком объекта недвижимого имущества, обладающего признаками многоквартирного жилого дома, на земельном участке, не предназначенном для строительства такого объекта. Согласно правоустанавливающего документа на землю назначение земельного участка установлено для эксплуатации индивидуального жилого дома.
Документы о зонировании рассматриваемой территории города, в силу которых на земельном участке возможно строительство многоэтажного жилого дома, сами по себе не изменяют установленного назначения земельного участка, расположенного по адресу г. Кострома, ул. Михалевская, 22.
Кроме того, суд принимает во внимание и то, что согласно разрешения на строительство, выданного на имя предыдущего собственника земельного участка, следует, что на данном земельном участке согласно его установленного назначения разрешено строительство именно индивидуального жилого дома.
В удовлетворении заявления о выдаче разрешительной документации на строительство многоквартирного жилого дома ответчику было отказано. В настоящее время такая документация им не получена и в установленном законом порядке не оформлена.
Признаки многоквартирного дома содержатся в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, который определяет, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Из описания возведенного объекта, имеющих в деле фотографий следует, что строение имеет несколько квартир с самостоятельными выходами в помещения общего пользования.
Истец в рамках настоящего спора, заявляя требования о сносе постройки, привел достаточные обоснования, свидетельствующие о наличии общественной опасности спорного объекта недвижимости.
В частности, материалами дела (заключением экспертизы и пояснением эксперта в судебном заседании) подтверждается, что размещение на земельном участке многоквартирного жилого дома в фактически выполненном объеме противоречит пожарным, строительным, градостроительным нормам и правилам.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строй-Союз» в течение месяца с момента вступления решения в законную силу за свой счет произвести снос самовольно возведенного объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 44:27:080405:72, расположенном по адресу: г. Кострома, ул. Михалевская, 22