Какие важные условия необходимо отразить в договоре купли продажи нежилого помещения, физ.лицо покупает у ООО, в котором несколько учредителей

Какие важные условия необходимо отразить в договоре купли продажи нежилого помещения, с учетом того, что продавец ООО с несколькими учредителями и требуются ли еще какие-либо документы от продавца, кроме вышеуказанных?
Олег

Олег, главное и самое существенное условие связанное с приобретением недвижимости у общества, Вам уже описали. В целях исключения вероятности возникновения в последующем проблем с возможной заинтересованностью или крупностью сделки необходимо получить Протокол Собрания участников об одобрении данной сделки, в которой должны быть указаны все основные параметры.

Что касается самого договора, то в нем есть смысл также предусмотреть что все коммунальные платежи до момента перехода права собственности на помещении возлагаются на Продавца, а с этого момента — на Покупателя.

Здравствyйте!

Как мне предварительно пояснили в юстиции, необходимо: Протокол общего собрания учредителей, на котором решают продать такой-то объект за такую-то сумму+Протокол о том, что для них это не является крупной сделкой+директор, если он уполномочен по уставу, либо доверенное лицо с нотариальной доверенностью, документы на объект и здание.
Олег

да, верно

Какие важные условия необходимо отразить в договоре купли продажи нежилого помещения, с учетом того, что продавец ООО с несколькими учредителями и требуются ли еще какие-либо документы от продавца, кроме вышеуказанных?
Олег

ДКП обычный. по докyментам, выпискy ЕГРП, а в протоколе пyсть отразят все сyщественные yсловия сделки (предмет, ценy, yсловия оплаты)

Какие важные условия необходимо отразить в договоре купли продажи нежилого помещения, с учетом того, что продавец ООО с несколькими учредителями и требуются ли еще какие-либо документы от продавца, кроме вышеуказанных?
Олег

Добрый день. Олег.

Ничего дополнительно не требуется, как Вам все описали именно так и должно быть. Можно еще все документы после того, как их Вам предоставят показать юристу, чтобы убедиться в том, что действительно все документы, в том числе протоколы подготовлены правильно.

Также обращаю Ваше внимание на то, что самое главное еще проверить выписку из ЕГРП, в ней должно быть указано, что на приобретаемом объекте отсутствуют какие-либо ограничения на продажу, отсутствуют аресты и т.п. Еще могу дать совет заказать выписку самостоятельно, данные Вам обязаны предоставить, так как это открытые данные, чтобы все таки быть уверенным в том, что выписка действительно оригинальная, а не подделка.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте.

Соглашусь с пояснениями, обязательны протоколы.

Касательно задатка, лучше заключить предварительный ДКП, где прописать подробные условия возврата задатка.

Также рекомендую проверить компанию через сайты банкротфедресурс и кадарбитр. ру. На предмет банкротства (возможного банкротства), наличия исков к компании.

На сайте фссп ру проверить наличие испол. производств.

Касательно директора проверить на сайте ФНС находится ли дицо в реестре дисквалифицированных лиц (попросить такую справку у директора).

Желательно запросить заверенный ФНС баланс общества (это как раз поможет определить вам крупность сделки).

В выписке из ЕГРП посмотрите наличие обременений, чтобы не было залогов, арестов и т.д.

Сделку рекомендую проводить через аккредитив, в этом случае компания получит деньги только после регистрации права собственности на вас.

Еще вопрос, вытекающий из основного, могу ли я рассчитываться наличными, есть ли на сегодня ограничение по сумме, при взаиморасчетах между физ.лицом и ООО?
Олег

Добрый день. Ограничений нет, но если имеется вся сумма наличными, то сделку необходимо осуществлять через банковскую ячейку, одним из условий вскрытия которой будет являться оригинал договор купли продажи (копию с которого банк обязательно снимет) и проверит подписанта на наличие полномочий ( он же будет присутствовать при закладке денег).

Здравствуйте.

Не будет лишним попросить именно свежую выписку из единого государственного реестра юридических лиц, она поможет проверить ОГРН, ИНН, юридический адрес, полномочия директора и внесение последних изменений.

Из практики при регистрации изучают протокол собрания учредителей и сравнивают сведения указанные в протоколе и в договоре купли — продажи и соглашении о задатке. В протоколе необходимо указать какая недвижимость продается (указывается в соответствии с документами), квадратура, адрес, стоимость и кто имеет право подписать и зарегистрировать договор КП.

Лучше заключать основной договор и соглашение о задатке

К моменту заключения соглашения о задатке должен быть заключен договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком.

Деньги по договору о задатке должны перечисляются по безналичному расчету на расчетный счет организации или банковский аккредитив.

Так же помнить условия статей 380 — 381 ГК РФ о Задатке. Так же соглашение о задатке необходим оформить нотариально в свете последних изменений в законы.

Федеральный закон от 03.07.2016 N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Согласно закону документами, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей, теперь являются нотариально удостоверенные сделки, устанавливающие денежные обязательства или обязательства по передаче имущества. Это пригодиться в случае возврата задатка.

ГК РФ Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

consultant.ru/law/hotdocs/46921.html© КонсультантПлюс, 1992-2016

Олег, здравствуйте. Дополню ответ коллег.

Протокол общего собрания учредителей, на котором решают продать такой-то объект за такую-то сумму+Протокол о том, что для них это не является крупной сделкой
Олег

В данном случае: либо то, либо то. То есть если сделка не является крупной и (или) заинтересованной, то достаточно справки за подписью ген. директора и главного бухгалтера о том, что сделка не является крупной и заинтересованной, в связи с чем одобрение участников не требуется. В обратном случае требуется решение общего собрания участников общества об одобрении сделки. Если всю сумму по договору Вы вносите уже после заключения основного договора купли-продажи и гос. регистрации перехода права собственности на помещение, то на основании ч.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ возникает ипотека в силу закона в пользу Продавца, если иное не предусмотрено договором. То есть если Вы не хотите, чтобы было зарегистрировано обременения до момента полной оплаты по договору необходимо указать в договоре, что ипотека в силу закона в пользу продавца не возникает. При этом желательно, чтобы в решении общего собрания об одобрении сделки был одобрен и порядок оплаты (в рассрочку, без ипотеки). Ещё советую уточнить, как у Продавца оформлены документы на землю (может, у него доля в праве собственности на з.у. или договор аренды (с множественностью лиц на стороне арендатора). В этом случае в договоре надо будет указать либо на то, что продается также доля в праве собственности на земельный участок, либо уступаются права и обязанности по договору аренды з.у.