Добрый день! Хотим купить квартиру, но она обременена ипотекой ( у хозяина квартиры долг 2300000) и мат капиталом ( трое детей). Хозяева планируют купить квартиру меньшей площади взамен продаваемой, т.к. у них материальные проблемы. Насколько реально купить такую квартиру и чем рискует покупатель? Спасибо.
Уважаемый Константин!
Хотим купить квартиру, но она обременена ипотекой
Константин
Поскольку квартира находится в залоге у банка, приобрести эту квартиру Вы вправе только с согласия банка, а если в неё вложены и средства материнского капитала — то и Пенсионный фонд следует поставить в известность.
Отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допустимо только с согласия органа опеки и попечительства. Соблюдение этих условий договора продажи жилых помещений проверяют органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и при отсутствии существенных условий в договоре отказывают в государственной регистрации сделки.
Также нотариусом может быть предоставлено заявление о согласии кредитора (банка) на заключение договора, предусматривающего отчуждение или обременение жилого помещения, когда оно приобретается с использованием кредитных средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом (ч. 3 ст. 59 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
При покупке квартиры, имеющей обременение в виде залога, новый владелец должен его снять. Данная процедура называется погашением регистрационной записи об ипотеке, и в соответствии с п. 1 ст. 25 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Для снятия обременения новый владелец недвижимого имущества должен обратиться в регистрирующий орган, который, однако, может принять решение об отказе в снятии обременения, и в таком случае указанное решение будет принимать суд.
Приобретение недвижимости — это не только серьезное финансовое вложение, но и определенный риск, а если речь идет о недвижимости, обремененной залогом, то и определенная специфика в вопросе нормативного регулирования. Покупателю такой недвижимости нужно быть готовым к тому, что ему придется как минимум снять залог, возможно, что и через суд, а то и оспаривать результаты торгов и даже пройти процедуру обращения взыскания на квартиру. Хотя можно встретить мнения в защиту покупки именно заложенного имущества — учитывая сложности с отслеживанием прошлого понравившегося жилья, история квартир, находящихся в залоге, представляется более прозрачной, что значительно снижает вероятность наступления гораздо более неприятных последствий.
