Как мотивировать агенту более четкие и жесткие условия агентского договора?

2.1. Принципал обязан: 2.1.1.
// нет списка документов
// нет информации откуда и как и в какие сроки эти документы мы получим
// нет образцов документов

Здравствуйте. Добавьте список и откуда будут документы (хотя это несовсем правильно), а вот в какие сроки Вам никто не скажет в принципе. Так же и образцы добавлять никто не будет, ибо они могут быть разными и большую часть документов выдают гос органы. Зачем Вам примерные образцы?

2.1.2.
Mykola

Что в этом пункте непонятно?

// не ясно почему данные расходы не несет агент по продаже, пусть за увеличенную комиссию. Не все затраты заранее знает
Mykola

Это стандартная фраза, но не все расходы всегда можно учесть. Да и плюс к тому никто свои деньги тратить будет. Это просто практика такая. Но если договоритесь с агентом, не проблема. Я бы точно не согласился на его месте. Бывает что и не возмещают потом люди, тут риск и для агента.

// нет списка предполагаемых мероприятий, времени, места и длительности их проведения. Зная гос органы, этих мероприятий может быть куча и они могут полностью выбить из рабочего графика, если заранее не запланировать все
Mykola

А их никто тоже точно не скажет, так как Вы правильно понимаете что их может быть куча и по времени они могут быть разные.

2.1.6.
Mykola

да, можно и после получения св-ва, а вернее сейчас выписки с ЕГРН

2.3.1.
Mykola

согласуйте с агентом что добавляете эту фразу.

2.3.2. Предоставлять Принципалу по его требованию информацию (в том числе устные консультации) о порядке и условиях государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости, о ходе выполнения Агентом своих обязательств по Договору. /// здесь нужно добавить жесткие сроки предоставления информации. а то можно и через 3и месяца предостваить информацию
Mykola

Тоже добавляется

2.3.3. Содействовать в подготовке и оформлении от имени и за счет Принципала заявлений, доверенностей, справок, а также иных документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости. /// как можно переформулировать «содействовать» так, чтобы агент был реально обязан это делать? а не так что тут содействую и получаю документы, а тут решил не ехать а просто подсказать клиенту куда ехать и вроде как тоже посодейстовал
Mykola

Поменять слово содействовать на Обязан или просто убрать слово содействие.

Все эти условия прописываются, не проблема. но Вы с агентом разговаривали? Он то согласен что то менять?

Здравствуйте.

нужна консультация относительно того, как условия агенсткого договора можно сделать более строгими для агента.
Mykola

Ознакомилась я с Вашими документами. И вот какие делаю выводы.

Вам необходимо обратить свое пристальное внимание не столько на агентский договор, сколько на Предварительный договор купли-продажи.

ООО «САМПО» — классическая «прокладка» между застройщиком и покупателем.

Сопоставляя Предварительный договор и агентский договор, я вижу, что агент вводит Вас в заблуждение относительно природы заключаемого вами договора с застройщиком, поскольку в агентском договоре идет речь о договоре участия, ДДУ. А фактически предоставляет Вам Предварительный договор. На этот договор действие ФЗ № 214 не распространяется.

Условия и требования агентов по продаже по договору не так ясны и прозрачны, и нужна помощь в исправлении документа с более четкими условиями и требованиями, предъявляемыми к нам и с условиями выполнения договора со стороны агента. Так же хотелось бы убрать все условия пени по отношению к нам как к клиентам. Очень хотелось бы изменить договор таким образом, чтобы агентская премия была передана агенту 50% сразу и 50% только после полноценного исплнения обязательств. Не хотим чтобы нас обхитрили.
Mykola

По агентскому договору вознаграждение выплачивается до 21.12.2017г., тогда как основной договор купли-продажи в соот. с предварительным договором должен быть заключен до 30 сентября 2017 г. Т.е. агентским договором не предусмотрена какая-либо предоплата. Вам устно про это говорили?

Как бы Вы не корректировали агентский договор, агент, в любом случае, не будет нести ответственность за действия застройщика.

А по застройщику, и, соответственно, по договору, у меня одни вопросы. Почему такой срок в предварительном договоре (до 30.09.17)?, если уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию в октябре 2016 г… Почему такая спешка с обеспечительным платежом в размере 100% стоимости квартиры? Если оплачиваете 100 % через 5 дней, так и заключайте основной договор через 5 дней, а не через 8 мес. Если застройщик еще не поставил МКД на кадастровый учет и не зарегистрировал свои права, то почему? В чем причина?

Вы должны понимать особенность предварительного договора. Если вы в срок до 30 сентября не заключите Основной договор, и ни одна из сторон не направит требование заключить основной договор, то предварительный договор прекращается в соот. с законом. И единственное, что вы вправе будете требовать с застройщика, так это выплаты вам суммы обеспечительного платежа. А за кредит банку нужно платить все это время.

Обратите внимание.

В соот. с п. 1.16 ПД

1.16. Основной договор должен
быть заключен Сторонами до 30 сентября 2017 г. при совокупном наступлении
следующих событий: – государственная регистрация
права собственности Продавца на Квартиру; – исполнение Покупателем
обязательства по оплате Обеспечительного платежа в полном объеме.

А если право собственности не будет зарегистрировано?

Я Вам не советую заключать Предварительный договор. Настаивайте на ДДУ, или на договоре купли-продажи

Добрый день, соглашусь с Лилией.

Комиссия агента — это пустяки по сравнению с Предварительным договором со 100% оплатой на объект введенный в эксплуатацию.

Должен быть заключен ДДУ либо договор уступки права требования.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.10.2016г. № RU50-06-6247-2016. не является правоустанавливающим документом на объект недвижимости.

Запросите документы у продавца на объект недвижимости.

Условия и требования агентов по продаже по договору не так ясны и прозрачны, и нужна помощь в исправлении документа с более четкими условиями и требованиями, предъявляемыми к нам и с условиями выполнения договора со стороны агента. Так же хотелось бы убрать все условия пени по отношению к нам как к клиентам.
Mykola

Здравствуйте,Mykola!

Считаю, что предоставленные вам на подписание агентский и предварительный договор и основной договор К/П квартиры содержат условия крайне невыгодные для вас и нарушающие требования законодательства…

Обращаю ваше внимание, что в разделах договоров об ответственностисторон ( 4 -й в агентском договоре и 3-й в предварительном договоре) содержатся пункты только о вашей ответственности. Причем ответственность ( пени и штрафы установлена выше, чем обычно устанавливается в гражданоско- правовых договорах или в законе. В агентском договоре пени установлена 0.1 %.за каждый день просрочки перечисления денежных средств. Это 36% годовых, в то время как законами предусматривается пени в размерах значительно меньших ( по 395 ГК РФ в размере ключевой ставки ЦБ РФ — 10 % годовых и до 20% годовых в законе" О потребительском кредите")

В предварительном договоре за задержку обеспечительного платежа ( в размере стоимости квартиры) по дому который согласно договору уже давно должен быть введен в эксплуатацию ( согласно п.1.5 договора разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 14.10.2016г. № RU50-06-6247-2016.) также установлена односторонняя и повышенная ответственности Покупателя.

Причем п 3.6 предусматривает, уведомление будет считаться доставленным и в тех случаях, если оно поступило Покупателю, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или Покупатель не ознакомился с ним, т. е. Покупатель будет нести ответственность даже в тех случаях, когда уведомление пролежит на почте и будет вручено несвоевременно.

.Пункты 3.3, 3.4, 3.5 из предварительного договора.

3.3.В случае нарушения срока внесения Обеспечительного платежа Покупатель
уплачивает Продавцу неустойку (пени) в размере 0,05% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. В случае просрочка оплаты Обеспечительного платежа, составит более чем 10 (десять) календарных дней, то Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Предварительного договора, в одностороннем внесудебном порядке путем направления Покупателю соответствующего уведомления.

0.05% — это 18 % годовых.

3.4. В случае если Покупатель будет уклоняться от подписания Основного договора более чем 10 (Десять) календарных дней, то Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке письменно уведомив об этом Покупателя, при этом Покупатель обязан выплатить Продавцу неустойку в размере 10% (Десять процентов) от цены Квартиры, указанной в п. 1.6. настоящего Договора.

10% от стоимости квартиры -это около 300 тыс. рублей ( за 10 дней просрочки)

3.5.В случае отказа Покупателя от заключения Основного договора (за исключением отказа по обстоятельствам указным в п. 3.2. настоящего предварительного Договора) Покупатель обязан выплатить Продавцу неустойку в размере 10% (Десять процентов) от цены Квартиры, указанной в п. 1.6. настоящего Договора.)

10% от стоимости квартиры -это около 300 тыс. рублей

3.6. Письменное уведомление, предусмотренное п. 3.3. и п. 3.4. Договора будет
считаться полученным Покупателем с момента его фактического получения, а если такое уведомление будет отправлено при помощи почты, то с момента доставки его по адресу Покупателя указанному в разделе «Реквизиты и подписи Сторон» настоящего Предварительного договора. Уведомление будет считаться доставленным и в тех случаях, если оно поступило Покупателю, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или Покупатель не ознакомился с ним.

Если в 1.5. предварительного договора указывается, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 14.10.2016г. № RU50-06-6247-2016, то непонятно почему до настоящего времени дом не введен в эксплуатацию и зачем нужен предварительный договор.

В п.1.4 договора записано, что продавец не зарегистрировал право собственности, а в п.1.7 предусматривается что оплата за квартиру будет производится путем зачета взаимных требований. ( взаимные требования создаются " искусственно" )

В основном договоре не указан конкретный срок передачи квартиры ( согласно п. 4.1 основного с момента государственной регистрации перехода права собственности, а когда регистрация тоже не указано.

Складывается впечатление, что продавец, заключая предварительный договор и основной на продажу квартиры, пытается обойти закон «О долевом участии в строительстве», чтобы не нести ответственности по этому закону.

Нозаключая предварительный договор т договор купли продажи продавец грубо нарушает ( " попадает" ) закон «О защите прав потребителей» В частности, предварительного и основного договора нарушаются положения ст.10 и 16 закона О защите прав потребителей Ст.10 обязывает информировать потребителя в полном объеме о продаваемом товаре и оказываемых услугах. А в данном случае непонятно когда конкретно потребитель может получить квартиру.

Ст. 16 закона «О защите прав потребителей» запрещает включать в договор условия ущемляющие права потребителей по сравнению со стандартными условиями, действующими в гражданском обороте.

Если сравнить условия приобретения квартиры по данным договорам с приобретением квартир по закону «О долевом участии в строительстве», то в рассматриваемых договорах ущемляются права потребителей в условиях об ответственности сторон, в совершенно " мутных" условиях договоров о сроках исполнения сторонами обязательств по договору.

Ясно только одно покупатель должен заплатить деньги вперед и ждать когда его уведомят, что бы он явился на подписание основного договора. Аесли покупатель случайно не получит уведомление и не явится на подписание договора в течение 10 дней, то заплатит, штраф в размере 10% от стоимости квартиры.,

Пунктами 1.10 предварительного договора и п 2.4 основного договора предусмотрено, что банк предоставит кредит под 100 % годовых. В то время, как обычно банки предоставляют ипотечные кредиты под 12% ( бывает немного больше или немного меньше). Условие о предоставлении ипотечного кредита под 100 % годовых нарушает требования закона «О потребительском кредите», предусматривающем, что на момент заключения договора потребительского кредита (займа) полная стоимость потребительского кредита (займа) не может превышать рассчитанное Банком России среднерыночное значение полной стоимости потребительского кредита (займа) соответствующей категории потребительского кредита (займа), применяемое в соответствующем календарном квартале, более чем на одну треть ( в 4 кв. 2016 на суммы кредита свыше 300 тыс. руб.предельный процент, установлен ЦБ РФ — 31,772%)

Таким же " мутным" как договоры купли- продажи является агентский договор…

Про раздел об ответственности в агентском договоре уже писал выше.

Вы поместили под вопросом 2 агентских договора. в первом сроки есть. Регистрация в течение 90 дней после получения документов и общий срок действия агентского договора 3 года ( 36 месяцев). Спрашивается, если предметом агентского договора является регистрация права собственности Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления. Спрашивается зачем в договоре 90 дней и 3 года.?

Во втором агентском договоре сроки выполнения работ вообще не предусмотрены ( написано договор действует до исполнения обязательств по договору..

В Калининграде юристы помогают готовить пакет документов на регистрацию перехода прав собственности на квартиру и регистрируют переход права в срок не более месяца за сумму примерно в 10 раз меньшую, чем вам предлагают. в агентском договоре.

Все рассматриваемые договоры подписывают представители по доверенности, но копии доверенностей к договорам не прилагаются, должности лиц, которые должны подписывать договоры от имени организаций не указываются.

Возможно, прежде чем подписывать с этими организациями договоры, стоит получить дополнительную информацию. о них Подписывать договоры на предлагаемых вам условиях договоры не стоит.