Земельные споры по границам

Question

Гражданке 1 в 2001 г. администрацией местного сельского поселения был предоставлен в собственность земельный участок под ИЖС площадью 2000 кв.м. В том же году она оформила на него право собственности, получила свидетельство. На этом участке она построила дом (получила разрешение на строительство, затем зарегистрировала его в установленном порядке). В 2007 г. несколько физических лиц, владеющие земельными паями, выделили земельный участок, поставили его на кадастровый учет, и оформили его в долевую собственность. Затем, в 2007 г. они продали все свои доли другому физическому лицу (Гражданка 2), которая стал единственным собственником этого участка. Участок Гражданки 2 накладывается на участок Гражданки 1. Позднее Гражданка 1 обратилась в Управление ФА Кадастра с просьбой поставить свой участок на кадастровый учет. Регистрация была приостановлена по причине того, что его участок накладывается на участок Гражданки 2. На обращение Гражданки 1 в ФА Кадастра объектов недвижимости был получен ответ, что землеустроительное дело по ее участку в архиве отдела не обнаружено. В 2008 г. Гражданка 1 обратилась в суд с требованием признать отказ Управления ФА Кадастра в постановке на кадастровый учет ее земельного участка недействительным. В мае 2009 г. решением суда исковых требованиях ей было отказано, кассационная инстанция оставила жалобу Гражданки 1 на решение без удовлетворения. В настоящий момент в кадастровом паспорте земельного участка Гражданки 1 стоит особая отметка: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Таким образом, сложилась следующая ситуация: 1) Гражданка 1 первой зарегистрировало право собственности на участок, но который не поставлен на кадастровый учет. 2) Гражданка 2 владеет участком, который поставлен на кадастровый учет. 3) Гражданка 2 является добросовестным приобретателем. 4) Срок исковой давности для Гражданки 1 прошел. Что делать в такой ситуации Гражданке 1?

Виктор Котов · Answer

Здравствуйте! Согласно ст.38-40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О государственном кадастре недвижимости» Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа. Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее — согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее — заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: ) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет). Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. Согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц без установления границ земельных участков на местности осуществляется на территории населенного пункта, в границах которого расположены соответствующие земельные участки или который является ближайшим населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков, если иное место не определено кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами. При проведении согласования местоположения границ заинтересованные лица или их представители предъявляют кадастровому инженеру документы, удостоверяющие личность, документы, подтверждающие полномочия представителей заинтересованных лиц, а также документы, подтверждающие права заинтересованных лиц на соответствующие земельные участки (за исключением случая, если сведения о зарегистрированном праве заинтересованного лица на соответствующий земельный участок содержатся в государственном кадастре недвижимости). Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Таким образом, гражданке 1 необходимо организовать составление межевого плана при участии гражданки 2, по результатам данного акта после составления указанных документов и следует обращаться за поставлением участка на кадастровый учет. Сроки давности при этом относительно возможности обжалования повторного отказа истчеь не могут, так как будут исчисляться с момента нового отказа.

Владимир Смирнов · Answer

Здравствуйте, все таки участок Гражданки 1 поставлен на кадастровый учет, раз есть кадастровый паспорт и запись о неустановленных границах. Это нормальное положение для кадастровой примерно 30% участков по стране если не более имеют такие записи. Поэтому ставить сейчас требования о постановке на кадастровый учет некорректно. Необходимо просто заново пройти межевание и найти организацию, которая делала межевание соседке. Как правило в таких случаях землеустроители сами и за свой счет (или минимальную плату) исправляют свои ошибки. После того как участки будут привязаны к местным координатам вопрос будет исчерпан. Технических ошибок в кадастровой палате и наложений участков миллион, но на право собственности это не влияет. Ведь спора относительно фактических границ участка как я понял нет? Если же есть спор — то действия почти те же, межевание и суд.

Вадим Попов · Answer

Здравствуйте, Дмитрий! В силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Поэтому лучше всего обратиться за уточнением границ в кадастровую палату.

Марина Кожевникова · Answer

Добрый день, Дмитрий! Полагаю, в данной ситуации необходимо провести межевание путем согласования границ земельного участка с гражданкой 2. В соответствии со ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее — согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее — заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет). Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. В соответствии со ст. 40 названного закона Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана. Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью . В данном случае, судя по всему, участок поставлен на кадастровый учет, необходимо только уточнение его границ путем согласования с гражданкой 2.В случае спора о границах земельного участка гражданка 2 имеет право обратиться в суд. Полагаю, что в этом случае у гражданки 1 есть шансы отстоять границы своего земельного участка, поскольку право на него было зарегистрировано ранее гражданки 2.