Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Организации базы отдыха
Добрый день!
Купил земельный участок. Переуступка права аренды. Аренда на 5 лет. Участок состоит из ДНП и ЛПХ. ДНП 15 соток. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: для дачного строительства. + ЛПХ примерно 1 Га.
Хочу организовать на нем базу отдыха. Поэтому прошу прояснить некоторые моменты.
Насколько правомерно будет организовать на данном участке базу отдыха? Если возникнут вопросы с целевым использованием земли, можно ли менять вид разрешенного использования, если можно, сколько это займет времени и денег, как это делать? Или нужно менять категорию земель, если это нужно и возможно, как это делать?
Также прошу прояснить, как перевести землю в собственность, это можно делать только после постройки зданий или нет. Есть ли конкретные требования для этих зданий, где такие требования можно прочитать и какой закон это регулирует?
Сколько домов можно строить на ДНП в 15 соток. Какая у них может быть максимальная площадь, этажность и т.д. Есть ли конкретные нормативы? Где о них узнать?
Строиться можно только на ДНП или на ЛПХ тоже?
И опять же, лучше сначала строить, а потом переводить в собственность или наоборот, какие плюсы и минусы у этих вариантов?
Также по поводы организации ООО или ИП. Что лучше? Какие есть плюсы и минусы у того и у того? Налоги и прочее. Какие есть тонкости именно для базы отдыха?
По поводу питания на базе, если строить ресторан, как это сделать?
Какую-то информацию уже прочитал на вашем ресурсе и других ресурсах интернета, но у всех немного «своя ситуация» и «свои тонкости», поэтому решил задать вопрос вам.
В общем, как правильно действовать и в какой последовательности.
Спасибо за ответ!
«…предоставление земельного участка под строительство с подобным ВРИ проводится только через торги.»
Как можно проводить торги если я уже арендую эту землю?
Также не раскрыты следующие аспекты моего вопроса, просьба прояснить.
«можно ли менять вид разрешенного использования, если можно, сколько это займет времени и денег, как это делать? Или нужно менять категорию земель, если это нужно и возможно, как это делать?»
«Также прошу прояснить, как перевести землю в собственность, это можно делать только после постройки зданий или нет. Есть ли конкретные требования для этих зданий, где такие требования можно прочитать и какой закон это регулирует?»
«Сколько домов можно строить на ДНП в 15 соток. Какая у них может быть максимальная площадь, этажность и т.д. Есть ли конкретные нормативы? Где о них узнать?»
«И опять же, лучше сначала строить, а потом переводить в собственность или наоборот, какие плюсы и минусы у этих вариантов?»
Михаил, здравствуйте. Ни в коем случае при таких исходных данных строить базу отдыха нельзя. Вопрос по ЛПХ: это тоже земли сельскохозяйственного назначения? Если да, то на таком участке вообще строительство запрещено. Согласно ст.4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве»
1. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
3. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Дачный участок Вы вправе использовать для личных и семейных нужд: возводить жилое строение, хоз. постройки и т.д. Поэтому любые Ваши постройки, связанные с базой отдыха, будут признаны самовольными и снесены. Необходимо сначала привести в соответствие вид разрешенного использования земельного участка. Но сомневаюсь, что Администрация даст разрешение на изменение ВРИ, так как предоставление земельного участка под строительство с подобным ВРИ проводится только через торги.
Спасибо за ответ!
«…предоставление земельного участка под строительство с подобным ВРИ проводится только через торги.»
Как можно проводить торги если я уже арендую эту землю?
Также не раскрыты следующие аспекты моего вопроса, просьба прояснить.
«можно ли менять вид разрешенного использования, если можно, сколько это займет времени и денег, как это делать? Или нужно менять категорию земель, если это нужно и возможно, как это делать?»
«Также прошу прояснить, как перевести землю в собственность, это можно делать только после постройки зданий или нет. Есть ли конкретные требования для этих зданий, где такие требования можно прочитать и какой закон это регулирует?»
«Сколько домов можно строить на ДНП в 15 соток. Какая у них может быть максимальная площадь, этажность и т.д. Есть ли конкретные нормативы? Где о них узнать?»
«И опять же, лучше сначала строить, а потом переводить в собственность или наоборот, какие плюсы и минусы у этих вариантов?»
Вы не поняли. Да, Вы арендуете землю, но с ВРИ «ДНП» и «ЛПХ». Администрация не изменит Вам ВРИ на «строительство базы отдыха», так как земельные участки под строительство предоставляются исключительно с торгов, а это значит, что изменение ВРИ в данном случае может выглядеть как уход от установленной процедуры, предусматривающей торги. На этот счет имеется обширная судебная практика, когда отказы Администрации в изменении ВРИ признавались законными именно по этой причине.
В Вашем случае необходимо менять в первую очередь категорию земель. Так как на землях сельскохозяйственного назначения базы отдыха не строят. Она предназначена для с/х производства и возведения зданий, строений, сооружений, используемых для хранения и первичной переработки с/х продукции. Процедура перевода зависит от того, в какую категорию Вы собираетесь переводить земли: в земли населенных пунктов, или, например, в земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения, в Вашем случае). Процедуры установлены Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В частности, особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию установлены ст.7 указанного закона. Например, можно включить данные участки в границы населенного пункта с одновременным изменением ВРИ путем внесения изменений в Генеральный план поселения и Правила землепользования и застройки поселения. Но опять же, повторюсь, я считаю, что в данном случае Администрация вряд ли пойдет Вам навстречу, так как земля у Вас не на праве собственности, а на праве аренды.
Для того, чтобы приобрести землю без торгов — необходимо построить здание (здания) и зарегистрировать право собственности на него. Тогда арендатор земельного участка имеет исключительное право на приобретение земельного участка под зданием без торгов. Так, на земельном участке ДНП, Вы вправе построить жилое строение, а также хозяйственные строения и сооружения. Разрешение на строительство в данном случае не требуется (п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ). К таким строениям законом не предусмотрены какие-то определенные требования, которые могли бы повлиять на возможность государственной регистрации права собственности на них. Но в зависимости от вида строения, на него могут распространяться различные СНиПы, Своды правил, которые иногда носят рекомендательный характер, иногда — обязательный. Так, на индивидуальные жилые дома распространяется Свод правил СП 55.13330.2011 «СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные».
Законом количество домов на одном участке не ограничено. Но есть такое понятие как градостроительный регламент. Он устанавливается Правилами землепользования и застройки для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент устанавливает, кроме прочего, максимальный процент застройки земельного участка, расстояния границ участка и других строений, максимальная этажность и т.д. В любом случае, жилое строение, построенное на дачном земельном участке, не может быть более трех этажей (это максимальное кол-во этажей, установленное законом для объектов индивидуального жилищного строительства, дачные дома никак не могут быть выше).
Сначала строить, а потом переводить в собственность. Иначе, если будут другие желающие на участок, продажа пойдет через торги, а это может значительно увеличить его стоимость. Кроме того, даже в случае продажи без торгов, обычно продажная цена пустого земельного участка выше чем продажа участка под зданием.