Субаренда муниципального имущества (не жильё)

Здравствуйте, Михаил!

Какие риски возникают у Арендатора при заключении договора субаренды на муниципальное имущество? (переуступка прав аренды, проведение нового тендера и т.п.)
Михаил Морозов

Если разрешение собственника на субаренду имеется, то рисков нет. Если не имеется, то договор может быть признан недействительным.

Какие документы, подтверждающие право распоряжения муниципальным имуществом должен предоставить Арендодатель — физическое лицо?
Михаил Морозов

Ваш арендодатель в любом случае не вправе распоряжаться имуществом. Распоряжение — это немного иное, чем владение (распоряжаться — это значит иметь право, например, продать). Он может быть вправе сдавать в субаренду имущество. Но это право должно быть подтверждено самим собственником (либо в договоре аренды, либо отдельно письменно).

Нужно ли в обязательном порядке регистрировать договор субаренды где-либо?
Михаил Морозов

Если это недвижимое имущество и оно сдается на 1 год и более, то нужно регистрировать в Росреестре.

С Уважением, Олег Рябинин.

Уважаемый Михаил! Здравствуйте! Если договором аренды муниципального имущества разрешена субаренда, никакие рисков для Субарендатора нет (надо только принимать во внимание разрешенное использование арендованного имущества и то, что если зарегистрирован основной договор аренды, то и договор субаренды подлежит государственной регистрации — ст.615 ГК РФ).

По второму вопросу: никак физическое лицо не может быть собственником не выкупленного муниципального имущества. Уточните, пожалуйста, здесь.

По регистрации написал.

Какие риски возникают у Арендатора при заключении договора субаренды на муниципальное имущество? (переуступка прав аренды, проведение нового тендера и т.п.)
Михаил Морозов

Здравствуйте. Уточните пожалуйста о каком имуществе идет речь и не имеется ли запрета в договоре аренды на передачу в субаренду. Общий принцип — заключение договора субаренды государственного или муниципального имущества возможно только по результатам конкурса или аукциона. Исключения указаны ниже в статье.

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О защите конкуренции»
Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:
1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;
2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;
3) государственным и муниципальным учреждениям;
(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»;
(в ред. Федерального закона от 05.04.2010 N 40-ФЗ)
5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
6) медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;
(п. 6 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ)
7) для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;
(п. 7 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
9) в порядке, установленном главой 5 настоящего Федерального закона;
10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;
(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 396-ФЗ)
11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);
12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;
(в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 401-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ)
13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находится только в государственной или муниципальной собственности;
14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;
(п. 14 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным;
(п. 15 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.
(п. 16 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
2. Указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.
3. В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:
1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2011 N Ф09-4773/11 по делу N А60-42787/2010
"… В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, названных в п. 1 — 13 ч. 1 ст. 17.1 данного Закона.
В порядке, предусмотренном названной нормой осуществляется заключение договоров аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями (п. 2 ч. 3 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции»).
Исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что оснований для предоставления обществу «Сити-центр» спорного здания в субаренду без проведения конкурса (аукциона), предусмотренных п. 1 — 13 ч. 1 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции», не имеется.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2012 по делу N А33-2836/2012
"… Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судами статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» также отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку основаны на ошибочном толковании ООО «Солнышко» указанной нормы.
Согласно части 4 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров.
Поскольку правоотношения по заключению договора субаренды между арендатором и субарендатором и арендатором и арендодателем по согласованию его заключения возникли после введения в действие Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О концессионных соглашениях“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», судебные инстанции обоснованно признали, что на указанные правоотношения распространяются положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Таким образом, исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации), вывод судебных инстанций о том, что при заключении договора субаренды между ООО «Солнышко» и индивидуальным предпринимателем Зарецкой Г.М. подлежат применению положения части 4 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», Положение об условиях согласования передачи муниципального недвижимого имущества в субаренду, утвержденное постановлением Главы города Ачинска Красноярского края от 12.08.2009 N 208-п, является правомерным..."

В соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса Российской Федерации, По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жило7го помещения заключается без установления срока его действия.

В соответствии со статьей 61, Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

В соответствии со статьей 83, Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.

Таким образом, запрещается сдача жилья по договору социального найма в субаренду.В случае сдачи, наблюдатель вправе расторгнуть договор социального найма

Какие риски возникают у Арендатора при заключении договора субаренды на муниципальное имущество? (переуступка прав аренды, проведение нового тендера и т.п.)
Михаил Морозов

Михаил, добрый день. Обычно муниципалитет разрешения на субаренду не дает. Это весьма редкая ситуация, чтобы прямо в договоре была указана такая возможность для арендатора. Единственное, что в нем может быть это указание на право предоставления в субаренду с письменного согласия арендодателя.

Какие документы, подтверждающие право распоряжения муниципальным имуществом должен предоставить Арендодатель — физическое лицо?
Михаил Морозов

Договор с соответствующим пунктом и/или Согласие обычно председателя КУМИ на субаренду.

Нужно ли в обязательном порядке регистрировать договор субаренды где-либо?
Михаил Морозов

Регистрация является обязательной если договор субаренды заключается на срок более года.

Хотелось бы выяснить. Вы указали, что субарендодателем будет выступать физическое лицо. Это не ИП? А что именно арендуется?

Здравствуйте, Михаил!

Можете уточнить какое конкретно имущество вы хотите получить в аренду? Здание, участок, прочее? Торги объявлены? Это именно субаренда или уступка прав?

Здравствуйте.

Какие документы, подтверждающие право распоряжения муниципальным имуществом должен предоставить Арендодатель — физическое лицо?

Договор с собственником о сдаче имущества в субаренду. Если речь идет о сдачи в поднаем жилого помещения находящегося в муниципальной собственности то руководствоваться надо ст 685 ГК РФ

ГК РФ Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключе

ние договора на новый срок.

Здравствуйте!

ключевая проблема это отсутствие преимущественного права (ст.618 ГК) на заключение аренды субарендатором при расторжении договора арендодателем с арендатором и зависимость от исполнения арендатором своих обязательств перед арендодателем, нарушении обязательств по арендной плате арендодатель может расторгнуть договор аренды, субаренда прекратится, а преимущественного права нет.

Какие документы, подтверждающие право распоряжения муниципальным имуществом должен предоставить Арендодатель — физическое лицо?
Михаил Морозов

зарегистрированный договор аренды (при долгосрочной), выписка из ЕГРП и наличие согласия арендодателя (в договоре или отдельный документ)

Нужно ли в обязательном порядке регистрировать договор субаренды где-либо?
Михаил Морозов

нет, если это не долгосрочная аренда

Добрый день!

1. Рисков никаких, если в договоре аренды у арендадателя указано право на субаренду. И в вашем договоре этот момент должен быть указан. Если не указаны эти моменты, то договор может быть признан ничтожным.

2. Документ подтверждающий право распоряжения — это договор аренды от администрации района.

3. Нужно регистрировать арендадателю ИП, если сдают на срок более года, так как получает доход .

Михаил, добрый день! Возможность передачи муниципального имущества в субаренду если аренда получена по результатам конкурсных процедур прямо предусмотрено ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, но при этом требуется согласие собственника и наличие соответствующих условий в договоре и в конкурсной документации

ст. 17.1 135-ФЗ

за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользованиелицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имуществапредоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.

ниже недавнее дело рассмотренное Верховным судом

Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2016 N 301-ЭС15-13990 по делу N А39-3283/2014

Как следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона (протокол от 19.12.2012 N 2) администрацией (арендодатель) и обществом «СервисКомплект» (арендатор) заключен договор от 25.12.2012 аренды нежилого помещения общей площадью 60,6 кв. метров, находящегося в собственности муниципального образования — городского поселения Ковылкино Ковылкинского муниципального района Республики Мордовия, расположенного по адресу: Республика Мордовия, город Ковылкино, ул. Советская, д. 12 (далее — договор). Срок аренды установлен с момента подписания договора до 25.12.2015. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 25.12.2012 для использования под служебное помещение. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Пунктом 2.2.1 договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечить пользование имуществом по прямому назначению в соответствии с технической документацией и с соблюдением правил эксплуатации имущества. Согласно пункту 2.3 договора арендатор не вправе передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование другим лицам.
Дополнительным соглашением от 09.08.2013 N 1 к договору в целях повышения эффективности использования и сохранности муниципального имущества стороны изменили пункт 2.3 договора, в соответствии с которым арендатор вправе передавать имущество в субаренду с согласия собственника. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
С согласия администрации обществом «СервисКомплект» (субарендодатель) и обществом «БИС» (субарендатор) 01.11.2013 заключен договор субаренды, в соответствии с которым субарендодатель передал на 11 месяцев, а субарендатор принял во временное пользование спорное нежилое помещение для размещения аптечного пункта (акт приема-передачи от 01.11.2013).
Указывая на то, что дополнительное соглашение от 09.08.2013 N 1 к договору заключено с нарушением положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции), заместитель прокурора Республики Мордовия обратился в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 167, 168, 422, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), частями 1, 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, пунктами 98, 114 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 (далее — Правила), удовлетворил заявленные требования. Суд признал недействительными дополнительное соглашение от 09.08.2013 N 1 к договору аренды нежилого помещения от 25.12.2012, договор субаренды от 01.11.2013, заключенный между обществом «СервисКомплект» и обществом «БИС», обязал общество «БИС» в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу возвратить обществу «СервисКомплект» спорное нежилое помещение.
Отменяя решение по настоящему делу, суд апелляционной инстанции, сославшись на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса, пункт 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, исходил из того, что законодательство Российской Федерации не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества в субаренду другим лицам с согласия собственника такого имущества.
Суд кассационной инстанции признал обоснованными указанные выводы.
Между тем суды апелляционной и кассационной инстанций не учли следующее.
Обращаясь с иском по настоящему делу, заместитель прокурора Республики Мордовия указывал, что оспариваемое дополнительное соглашение заключено с нарушением норм Закона о защите конкуренции, в соответствии с которым не допускается изменение условий предоставления арендатору во временное владение и пользование муниципального имущества по сравнению с условиями, изложенными в заявке на участие в аукционе и в конкурсной документации на право заключения договора аренды муниципального имущества. По мнению заместителя прокурора Республики Мордовия, заключение соглашений, изменяющих предмет договора и другие его существенные условия, ведет к нарушению прав иных лиц, которые могли бы участвовать в аукционе в случае включения в него условия о возможности передачи имущества в субаренду.
Закон о защите конкуренции регулирует отношения, связанные с защитой конкуренции, в том числе предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, в которых участвуют российские и иностранные хозяйствующие субъекты, а также органы и организации, осуществляющие публичные функции, то есть федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Закона).
Указанный Закон содержит определенные нормы, возлагающие на органы, осуществляющие публичные полномочия, обязанность совершать действия по соблюдению публичных процедур при получении прав владения и (или) пользования государственной или муниципальной собственностью в целях исключения предоставления конкурентных преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, недопущения создания неравных условий осуществления ими деятельности.
Такими нормами являются положения Закона о защите конкуренции, определяющие особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и предоставления государственной или муниципальной преференции.
Так, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила, согласно пункту 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Согласно пункту 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования,то есть в том числе права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.
Как установили суды при рассмотрении дела, пункт 1.14 документации об открытом аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в собственности администрации по адресу: Республика Мордовия, город Ковылкино, ул. Советская, д. 12, утвержденной заместителем Главы администрации 13.11.2012, прямо содержал условие о том, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Пунктом 2.3 прилагаемого к аукционной документации проекта договора аренды, являющегося его неотъемлемой частью, также предусмотрено, что арендатор не вправе передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование другим лицам.
Из приведенных условий аукционной документации следует, что администрация, являясь организатором открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности, в разработанной и утвержденной документации закрепила положение, соответствующее подпункту 16 пункта 114 Правил, о недопущении изменения по соглашению сторон и в одностороннем порядке условий договора, указанных в документации об аукционе, при заключении и исполнении договора.
Таким образом, на основании приведенных положений Закона о защите конкуренции и Правил, а также установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что условие договора о запрете арендатору передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование (пункт 2.3 договора) не могло быть изменено по соглашению сторон заключением дополнительного соглашения от 09.08.2013 N 1.
Поскольку указанной сделкой стороны в нарушение требований закона установили иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, это является основанием для признания ее не соответствующей требованиям закона и недействительной ничтожной сделкой в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса, как и заключенный обществом «СервисКомплект» и обществом «БИС» договор субаренды от 01.11.2013.
Судебная коллегия полагает, что суды апелляционной и кассационной инстанций, признавая изложенные в решении суда выводы противоречащими закону, не приняли во внимание особенности предоставления муниципального имущества в пользование хозяйствующим субъектам, предусматривающие публичную, открытую и конкурентную процедуру передачи права пользования таким имуществом, запрет последующего изменения условий его использования сторонами договора, заключенного по результатам аукциона.
В связи с этим применение судами в обоснование своей правовой позиции пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса о праве арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), который не учитывает указанные выше особенности пользования имуществом публичного образования, нельзя признать обоснованным. Более того, этим пунктом также предусмотрено, что такая передача прав возможна, если иное не установлено другими законами или иными правовыми актами, то есть применительно к рассматриваемому спору при передаче муниципального имущества — Законом о защите конкуренции и приведенными выше Правилами.
Судебная коллегия также полагает, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска по настоящему делу со ссылкой на пункт 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции также нельзя считать правомерными.
Согласно этой норме исключения из общего порядка предоставления имущества, принадлежащего публичному собственнику, касаются ряда случаев: когда передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 части 1 этой статьи.
Исходя из толкования этой нормы, данного судами апелляционной и кассационной инстанций, во всех случаях предоставления имущества в аренду по результатам торгов арендатор вправе в последующем передать его в субаренду с согласия собственника.
Между тем системное толкование положений статьи 615 Гражданского кодекса, части 1 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции, пункта 16 части 1 этой же статьи, а также подпункта 16 пункта 114 Правил приводит к выводу о том, что, если, в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного с арендатором договора аренды последнему права на передачу в субаренду не передавались, арендатор не мог в силу указанного ограничения заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом. В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду, такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями конкурса. Иное толкование пункта 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по сути означает игнорирование положений Закона о защите конкуренции о запрете органам, осуществляющим публичные полномочия, совершать действия, которые могут привести к недопущению, ограничению конкуренции, а также нарушает права лиц, имевших намерение участвовать в конкурсе на условиях возможной субаренды.
На основании изложенного неправильное применение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права, регулирующих особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для их отмены.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 — 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.07.2015 по делу N А39-3283/2014 Арбитражного суда Республики Мордовия отменить.
Решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 24.09.2014 по тому же делу оставить без изменения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.