Отношения собственника нежилого помещения с ТСЖ

Здравствуйте, Галина!

Подвал входит в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Галина, скажите пожалуйста, почему коммуникации оказались в подвале? Они изначально там были или ВЫ провели их через подвал по решению общего собрания?

Добрый день!

Общее собрание ТСЖ дома приняло решение, чтобы я убирала коммуникации из подвала.Насколько законно их требование?
Галина

У Вас у помещения свой адрес отдельный? Каким-то образом оформляли возможность пользования подвалом? Есть возможность подвода коммуникаций иным способом, т. е. как в квартиры в данном доме? По общим правилам, считаю, что может заставить убрать:

ст. 137 ЖК РФ: 2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Получается, что ТСЖ вправе передавать в пользование помещения общего пользования и соответственно вправе требовать освобождения таких помещений, в том числе и от посторонних коммуникаций, в том случае если они не должны там быть по плану.

Добрый день, Галина.

Если Вы непосредственно сами не устанавливали незаконным путем коммуникации в подвале, то никто не может требовать, чтобы именно Вы их убирали.

Коммуникации — это общее имущество собственников МКД, поэтому и содержать и нести расходы по демонтажу должны все собственники сразу и своими силами, нельзя общим собранием обязать кого-либо сделать это за собственников.

Другой вопрос если Вы сами незаконно там установили коммуникации и этому есть доказательства — в этом случае Вы обязаны их убрать.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Все коммуникации проходят транзитом через подвал жилого дома.
Галина

Галина, здравствуйте. Хотелось бы понять каким образом коммуникации появились в этом подвале что именно это за коммуникации, относятся ли они только к Вашему помещению или обслуживают и другие помещения жилого дома.

Общее собрание ТСЖ дома приняло решение, чтобы я убирала коммуникации из подвала.Насколько законно их требование?
Галина

Все зависит от ответов на поставленные выше вопросы. Если коммуникации прокладывали Вы или лицо, у которого Вы приобрели помещение, без согласования с сособственниками, то требование может быть обосновано. Если коммуникации таким образом были проложены при строительстве дома и соответственно имеются в проектной документации — то требование не является законным.

Галина, только в отзыве увидел, что коммуникации проведены в советское время и вероятнее всего именно такой способ ресурсоснабжения предусмотрен в проектной документации на дом. При таких обстоятельствах общее собрание не имеет права в одностороннем (т.е. без Вашего согласия) решать вопрос об изменении места прокладки коммуникаций.

Таким образом данное решение не может считаться законным и выполнению не подлежит. рекомендую направить в правление ТСЖ соответствующее письмо с изложением Вашей позиции.

Общее собрание ТСЖ дома приняло решение, чтобы я убирала коммуникации из подвала.Насколько законно их требование?
Галина

Здравствуйте, Галина.

Трудно сказать, насколько законны, или незаконны требования общего собрания ТСЖ, не видя документов — протокола общего собрания, Устава ТСЖ, Тех. плана всего дома.

Но поскольку коммуникации проложены давно (по вашим словам еще в советские времена), то по моему мнению у Вас есть все шансы признать Решение общего собрания ТСЖ незаконным. Для этого рекомендую обратиться в иском в суд.

Вот посмотрите Решение.по схожей ситуации:

sudact.ru/regular/doc/VjLXsxn2uuLP/

Здравствуйте, Галина!

Прочитав переписку, решил кое-что подправить и дополнить.

Вы пишете, что:

я плачу ТСЖ ежемесячно плату за содержание общего имущества многоквартирного дома, но ТСЖ считает эту плату недостаточной.Адрес у нас единый, дом с магазином считается по документам БТИ единым комплексом
Галина

Это означает, что Вы являетесь таким же собственником помещения в многоквартирном доме, как и любой другой собственник, и имеете ровно такие же права и обязанности, как и любой другой собственник (например, квартиры).

Кстати, Вы вправе также быть членом ТСЖ и избираться в Правление ТСЖ. Если площадь магазина по сравнению с суммарной площадью квартир достаточно большая, то у Вас будет хорошее количество голосов на общем собрании собственников. Ну это к слову...

С 01.01.2017 согласно изменениям в пункт 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, собственники нежилых помещений должны заключать договора ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Насколько я понял из переписки, у Вас уже такой прямой договор с ресурсником есть (если еще нет, то рекомендую скорее заключить с распространением его действия на правоотношения с 01.01.2017). Имея договор с ресурсником, Вас абсолютно не должно волновать, как идут коммуникации, кому принадлежат коммуникации, согласовывалась или нет их перекладка. Пусть эти проблемы решает ресурсник с ТСЖ. Тут в принципе только два варианта и оба варианта Вас не затрагивают:

1. Либо коммуникации являются общим имуществом собственников дома.
2. Либо коммуникации являются еще чьим-то (но не Вашим) имуществом, возможно и бесхозяйным.

Вас бы мог затронуть только вариант, если бы коммуникации являлись Вашей личной собственностью, а это не так. Поэтому не понятно, как можно предъявить к Вам требование убрать коммуникации, если они не Ваша личная собственность?! Пусть это будет головная боль ТСЖ и ресурсника, но не Ваша. Отключить Вас никто не вправе.

Далее про размер платы. Тут в переписке увидел такое мнение:

Размер платы должен быть обоснованной. Если Вы считаете, что плата не обоснована, то Вы можете обратиться в орган по тарифному регулированию с жалобой на необоснованное завышение тарифа.
Каравайцева Елена

Тут Елена Каравайцева ошиблась, поскольку в полномочия органов регулирования цен (тарифов) не входит проверка и какой-либо контроль уровня платы за содержание общего имущества. А значит обращаться туда бессмысленно. Плата на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ, но эта плата должна быть одинакова (в руб./кв.м) как для собственников квартир, так и для собственников нежилых помещений. Не должно быть никакой дискриминации. Поэтому независимо от того, являетесь Вы членом ТСЖ или не являетесь, то Вы в силу ст.143.1 ЖК РФ вправе знакомиться с протоколами общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления ТСЖ. Пусть покажут протокол, которым устанавливается плата, да еще и пусть покажут документы, подтверждающие итоги голосования (с ними Вы также вправе знакомиться). Также ко всему прочему на основании все той же статьи 143.1 ЖК РФ Вы вправе потребовать у ТСЖ ознакомления с технической документацией на многоквартирный дом.

Удачи!

С Уважением, Олег Рябинин.