Как правильно рассчитать налог на недвижимость в моем случае

Ответ на ваш вопрос содержится в этом письме. П и с ь м о 27.07.2016 № БС-3-11/3427@

Вопрос: Об НДФЛ с дохода в виде квартиры, полученной в
дар от физлица, не являющегося членом семьи, и дохода от ее продажи,
если квартира находилась в собственности менее трех лет; об НДФЛ с суммы
вознаграждения по гражданско-правовому договору
Ответ: Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и сообщает следующее.
Пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее —
Кодекс) установлено, что при определении налоговой базы по налогу на
доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика,
полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на
распоряжение которыми у него возникло.
Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в
денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее
оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и
определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на
доходы физических лиц» Кодекса.
При дарении одаряемый получает экономическую выгоду в виде полученного в
дар имущества или имущественного права либо в виде освобождения его от
имущественной обязанности.
Доход в виде указанной экономической выгоды подлежит обложению налогом
на доходы физических лиц в установленном порядке, за исключением
случаев, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 Кодекса.
Согласно пункту 18.1 статьи 217 Кодекса доходы, полученные в порядке
дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев,
освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются
членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным
кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том
числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками,
полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и
сестрами).
Если в качестве дарителя выступает физическое лицо, не являющееся
членом семьи или близким родственником одаряемого физического лица в
соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, то, учитывая
положения статей 228 и 229 Кодекса, одаряемое физическое лицо обязано
самостоятельно исчислить налог на доходы физического лица с таких
доходов, представить в налоговый орган по месту своего учета декларацию
по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего
за истекшим налоговым периодом, а также уплатить налог в срок не
позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
Из обращения следует, что в дар от физического лица, не являющегося
членом семьи (близким родственником), получена квартира, следовательно,
доход, полученный в виде экономической выгоды в натуральной форме (в
виде подаренной квартиры), облагается налогом на доходы физических лиц в
полном объеме.
Лицо, получившее имущество в собственность по договору дарения, вправе
распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе реализовать такое
имущество. В случае реализации недвижимого имущества у налогоплательщика возникает
другой вид дохода, отличный от дохода в виде экономической выгоды в
натуральной форме, поименованный в подпункте 5 пункта 1 статьи 208
Кодекса.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 208 Кодекса к доходам от
источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от
реализации имущества, находящегося на территории Российской Федерации и
принадлежащего налогоплательщику.Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса у физических лиц,
получивших доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на
праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом
17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению,
возникает обязанность по исчислению и уплате налога на доходы
физических лиц в порядке, установленном статьей 228 Кодекса.

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса
налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на
доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового
вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом
периоде от продажи в том числе квартиры, находившейся в собственности
налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом
недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1
Кодекса, не превышающем в целом 1 млн рублей.

При этом подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что
вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с
подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе
уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически
произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с
приобретением этого имущества.

В случае получения квартиры по договору дарения расходы на ее
приобретение (за исключением уплаченной суммы налога) не осуществлялись. Следовательно, доходы от продажи квартиры, полученной по договору
дарения и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет,
превышающие сумму имущественного налогового вычета (произведенных
расходов), также облагаются налогом на доходы физических лиц в
общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Учитывая изложенное, налогообложению налогом на доходы физических лиц
подлежит каждый вид дохода. В рассматриваемом случае налогом облагается
доход в виде экономической выгоды в натуральной форме (подаренная
квартира) и доход от продажи имущества, находившегося в собственности
налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом
недвижимого имущества
В отношении вопроса о вознаграждении по договорам гражданско-правового
характера ФНС России сообщает, что в случае получения вознаграждения по
таким договорам налог на доходы физических лиц должен быть исчислен и
уплачен в соответствии со статьей 228 Кодекса.
При реализации такого вознаграждения (например, продажа полученного в
качестве вознаграждения недвижимого имущества) возникает иной вид
дохода, который согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса также
подлежит обложению налогом на доходы физических лиц, за исключением
случаев, предусмотренных статьей 217.1 Кодекса.
Кроме того, пунктом 3 статьи 210 Кодекса установлено, что для доходов,
облагаемых по ставке 13%, налоговая база определяется как денежное
выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на
сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 Кодекса
Учитывая изложенное, двойного налогообложения в рассматриваемых
ситуациях не возникает, поскольку в соответствии со статьей 210 Кодекса
при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц
учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной,
так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него
возникло.