Как оценить потерянные возможности

Добрый день, Сергей.

Как я понимаю Вы со стороны продавца.

Что касается убытков, которые необходимо будет понести для восстановления строения и участка, то их можно взыскать с покупателя через суд.

ГК РФ Статья 15. Возмещение убытков
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

ГК РФ Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

По поводу проживания тут сложнее, теоретически можно попробовать заявить как неосновательное обогащение, но не факт, что получится что-либо взыскать, поскольку для этого еще нужно определить размер такого обогащения.

1 Покупатель постоянно проживал на данном земельном участке, ещё до заключения договора купли-продажи.
Сергей Владимирович

Сергей Владимирович, добрый день! А на каком основании там проживал покупатель? Какие были договоренности между ним и собственником?

5 Покупатель до сих пор продолжает проживать на данном участке, мотивируя отказ выезжать — до возврата своих денег (заявление для исполнения решения суда подготовлено)
Сергей Владимирович

В этом случае с момента вступления решения суда о расторжении договора в силу можно говорить о неосновательном обогащении со стороны бывшего покупателя

ст. 1105 ГК

1. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

т.е. тут речь может идти о взыскании стоимости аренды +неустойка за пользование сбереженными денежными средствами, однако и у продавца после расторжения договора по суду также возникает неосновательное обогащение в виде полученных ранее в рамках исполнения договора покупателем денежных средств

Здравствуйте Сергей Владимирович.

Если вести речь о реальном ущербе и упущенной выгоде, то для предъявления соответствующих требований, необходимо доказать доказать сам факт нарушения прав, и наличие убытка, вину а также причинно-следственную связь между ними, при этом необходимо основываться на соответствующем заключении эксперта-оценщика.

Упущенная выгода: стало проще считать, но сложнее доказывать
Вопрос об упущенной выгоде (неполученных доходов) возникает при нарушении прав, и, как правило, это конфликтная ситуация. Поэтому в подавляющем большинстве случаев она переносится в суд, где стороны спорят не только о самом факте неполученных доходов, но и об установлении их размера. И от того, кто и как именно будет их рассчитывать, напрямую зависит финансовый итог спора, который в ходе процесса может увеличиться или уменьшиться в разы.
Корректировка, оспаривание и просто уточнение в сторону уменьшения суммы заявленной упущенной выгоды – это частые явления при рассмотрении подобных споров в российских судах. Причиной тому некоторая неопределенность самого принципа расчета данного убытка: при его выполнении необходимо учесть ряд и юридических, и экономических, и технологических моментов.
Прежде всего, стоит отметить, что до вопроса о сумме неполученных доходов дело может и не дойти. Сначала истцу необходимо будет доказать сам факт нарушения прав и наличия убытка, вину ответчика (противоправное поведение) и причинно-следственную связь между ними. Сложность обоснования каждого из этих пунктов разная, и с последним до недавнего времени было труднее всего. Но Постановление Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» несколько упростило задачу. Оно закрепило более либеральный подход к вопросу доказывания упущенной выгоды и убытков. В том числе, согласно Постановлению, ситуация должна анализироваться с учетом обычных условий гражданского оборота, и если возникновение убытков является обычным последствием нарушения обязательства, то наличие причинной связи между ними предполагается (абз. 2 п. 5 Постановления).
На сегодняшний день истцам (точнее – их юристам) вполне по силам доказать вышеперечисленные моменты. Это является делом непростым, но вполне понятным. А вот насчет размера упущенной выгоды, которую реально обосновать в суде, ситуация не столь однозначна. Но, стоит признать, гораздо лучше, чем была пару лет назад. Нововведения в ГК РФ, вступившие в силу 1 июня 2015 года, и Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) скорректировали подходы к установлению объема неполученных доходов. Стало больше оценочных категорий, отданных на усмотрение суда, и, соответственно, возросла роль экспертного заключения.
Так, данное постановление прямо указывает, что при разрешении споров о возмещении упущенной выгоды следует принимать во внимание, что ее расчет, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. И это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске (п. 14 Постановления № 25). До этого от истца требовалось просчитать и обосновать заявленный объем возмещения с математической точностью, которую, к тому же, невозможно доказать для несостоявшегося события. В итоге суды часто отказывали в удовлетворении иска об убытках при наличии малейших сомнений в расчетах.
Теперь же размер упущенной выгоды должен быть установлен с разумной степенью достоверности. И, кстати, если истец не представит подобный расчет, суд, как уже отмечено, не имеет права отказать в иске, а должен сам определить сумму надлежащих к возмещению упущенных доходов – с учетом всех обстоятельств, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (п. 12 Постановления № 25). Обычно для этого судьи привлекают экспертов-оценщиков. К ним же обращаются и для проверки расчетов истца и/или ответчика, если у суда есть вопросы или сомнения насчет их выводов о размерах убытков.
Нововведения даже добавили норму о той степени достоверности, с которой должен быть определен размер упущенной выгоды. Ее теперь можно обосновывать лишь возможностью получения. Ранее необходимо было доказать совершение конкретных действий и приготовлений, направленных на извлечение дохода, которые не были получены только в связи с допущенным ответчиком нарушением. Теперь можно и нужно предоставлять не только их, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения, которых уже может быть достаточно для положительного решения (п. 14 Постановления № 25). Однако и ответчик может представить любые доказательства того, что упущенная выгода в данном конкретном случае не была бы получена истцом.
Принцип самого расчета вытекает непосредственно из определения упущенной выгоды. А это, согласно ГК РФ, вид убытка, неполученные доходы, которые пополнили бы имущественную сферу потерпевшего при обычных условиях гражданского оборота (если бы его право не было бы нарушено) (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Ее размер определяется с учетом затрат (в разумных пределах) сопутствующих ее получению при нормальном развитии событий.
То есть, формула расчета будет выглядеть следующим образом:
УВ = Д – Р,
где УВ – упущенная выгода, Д – потенциальный доход, Р – сопутствующие расходы (потенциальные).
С одной стороны, все достаточно просто и очевидно. С другой, – формула слишком общая, ее составляющие сами по себе требуют отдельных расчетов. Например, потенциальный доход. Что можно сюда включить и почему – это тема специального исследования. Он сугубо индивидуален, зависит от причин возникновения убытков и характера отношений между сторонами в каждом конкретном случае. В общем и целом, все, что смог доказать истец – ему и присудят, что не смог (или насчет чего был более убедителен оппонент) – будет не учтено в расчете упущенной прибыли.
В этом и кроется секрет того, почему порой так сильно различаются присужденный объем упущенной выгоды и предположительно «реальный» объем данных убытков компании. Например, организации, специализирующейся на розничной торговле, будет непросто доказать, что все, что она заказала у оптовика, она продала бы в конкретный период времени, если бы поставка состоялась. А вот премия от поставщика по договору – это гарантированный доход, и его потерю, если виноват контрагент, обосновать в качестве упущенной выгоды вполне реально.
Так в достаточно известном деле поступила корпорация «Б.» (Определение Судебной Коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 7 декабря 2015 г. № 305-ЭС15-4533). К своему партнеру – израильской компании «T» – она предъявила за срыв поставок возмещение упущенной выгоды в размере ретро-бонуса, который и в договоре был прописан, и по заявке причитался за большой объем поставки. И выиграла это дело, хотя, возможно, ее прибыль была бы и больше, в случае, если бы поставка не была сорвана. Но тогда можно было точно доказать лишь «утраченный» бонус, на нем и остановились.
Сейчас возможности у истцов несколько шире. Во-первых, благодаря вышеупомянутым изменениям, доказать можно существенно больше прописанных на бумаге бонусов. Например, что в прошлом и позапрошлом году от продажи поставленного товара была зафиксирована прибыль, ее получили бы и в этом году, не будь нарушены договорные обязательства. И с учетом бонусов, налогов и прочих выплат она составила бы определенную сумму (гораздо большую, чем премия от поставщика).
В основном это работает именно при такой оценке упущенной выгоды, когда доход предшествующих месяцев или лет позволяет сделать выводы о возможности его получения примерно в том же объеме в рассматриваемом – последующем периоде. Если данные по «предшествующим» финансам закреплены документально, то суду и эксперт-оценщик не всегда нужен (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 августа 2016 г. по делу № А51-11145/2015). Но это, правда, ситуация, близкая к идеальной. Как правило, неполученные доходы придется оценивать, особенно если в предшествующие периоды их не было, лишь предполагались (постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2016 г. по делу № А55-23007/2015). И чаще всего, возникает комбинированная ситуация, когда часть неполученных доходов оценивается, «оглядываясь назад», а другая их часть – с помощью объектов-аналогов (решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 3 марта 2016 г. по делу № А79-4457/2015). Здесь большая роль отводится экспертам-оценщикам, которым придется отстаивать свою позицию.
Поскольку, как уже отмечено, что не доказано – то потеряно.
По сути, в сфере оценочных категорий каждый расчет упущенной выгоды – это построение индивидуальной финансовой модели ситуации (с обоснованием и указанием источников информации).
А это требует уже профессионального подхода и специальных навыков.
Поэтому такая работа практически сразу передается экспертам-оценщикам, и именно на их заключение опирается суд при рассмотрении соответствующих дел.
И любой стороне спора – истцу и ответчику – стоит также сначала обратится к независимым оценщикам, чтобы просчитать и реальность заявленных убытков, и перспективы их отстаивания или оспаривания.
Тем более что благодаря вышеуказанным нововведениям в ближайшем будущем возмещение упущенной выгоды станет действенной мерой защиты прав участников гражданских правоотношений.
ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/ia/opinion/author/zharskij/958176/#ixzz4gfvNUe8d

В силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу указанных норм права возмещение убытков — мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии определенных условий, обязанность доказывания которых лежит на истце. Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения должно доказать наличие и размер убытков, противоправность действий причинителя вреда, а также причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

Таким образом Вам нужно будет доказать, что строения и участок имеют серьёзные повреждения в результате 3-х летнего халатного отношения проживающего на участке несостоявшегося покупателя, что очень сильно скажется на реальной стоимости этого участка, т.е. повреждение строения и участка произошло по вине покупателя, а также оценить размер ущерба (заключение специалиста). Также не лишним будет предъявить досудебную претензию об устранении нарушений.