Нарушение Застройщиком условий договора долевого участия

Question

Здравствуйте! Год назад заключили договор долевого участия. При осмотре квартиры выяснилось, что вместо цементной стяжки пола Застройщик выложил полы из гипсокартона. Согласно условиям договора, "Застройщик передает оъект в черновой отделке, которая включает в себя: цементную стяжку полов..." Качество таких полов - сомнительно. Мною была направлена претензия Застройщику по поводу отступления от условий договора с требованием произвести цементную стяжку полов. Застройщик прислал ответ, что "Замена полов из цементно-песчаной стяжки произведена в связи с отсутствием технической возможности производства мокрых процессов в зимний период, по согласованию с генеральным проектировщиком. Согласование произведено без внесения изменений в проектно-сметную документацию." В общем, Застройщик расхваливает эти сухие полы, переделывать не собирается. Вопрос: Должен ли был Застройщик уведомить Долевиков об отступлении от условий договора, о согласовании с проектировщиком? Как дальше поступить?

Виктор Котов · Answer

Здравствуйте! Да, данные условия относительно состояния сдаваемого объекта прописаны в договоре, и в случае нарушения застройщиком проекто-сметной документации, Вы вправе потребовать устранения выявленных недостатков или выплаты компенсации за неисполнение договора в этой части. Раз застройщик занял такую позицию, то придется подавать иск в суд, но при этом можно взыскать еще и неустойку, а также компенсаицю маорального вреда.

Вадим Попов · Answer

Наталья, здравствуйте! В силу ст.4 ФЗ О долевом участии в строительстве 9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом В силу ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» 1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Поэтому действия застройщика незаконны и Вы можете через суд обязать его исправить допущенные отступления или потребовать компенсацию.

Мария Шаина · Answer

Добрый день! Обратимся к закону — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества» Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального о Таким образом, налицо отступление от условий ранее заключенного договора. Думаю, самый лучший вариант — это найти независимого эксперта в области строительства, который обладает достаточными знаниями, чтобы дать письменный ответ — ухудшилось ли качество жилья при производстве работ по укладке пола существующим образом, чем согласно условиям договора. И уже исходя из результата строить тактику поведения в общении с Застройщиком. Удачи! Обращайтесь!

Наталия Батурина · Answer

Добрый день, Наталия! Согласно статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. 4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Предупреждать об отступлениях от условий договора он, конечно же, должен, особенно, если данное уведомление предусмотрено договором, но Застройщик не будет делать этого, с расчётом на то, что не все смогут заметить данное отступление.

Любовь Давлятчина · Answer

Добрый день. У меня немного иное мнение, чем у моих коллег. Выполнение работ другим способом по-сути не является недостатком, т.е. фактически если работы по устройству пола иным способом не повлияли на качество объекта, качество пола, то они не могут являться недостатком. В моей практике например есть случай: суд отказал дольщику в удовлетворении иска о взыскании неустойки, когда застройщик изменил существенно планировку квартиры.

Мария Зандберг · Answer

Уважаемая, Наталия! Суть вопроса заключается в том, что Застройщик и Генеральный подрядчик не вправе отступать от того, что указано в проектно-сметной документации, которая и основывается на градостроительных и технических регламентах (ст. 7 214-ФЗ). Отступить они вправе только в том случае, если внесут соответствующие изменения в проект . А как вы указали, они этого не делают. Вам необходимо письменно сообщить о нарушении Главному Архитектору проекта и той организации, которая осуществляет технический надзор за строительством данного объекта. Если не будет предпринято никаких мер, то обращайтесь в прокуратуру с требованием провести проверку по выявленному вами факту нарушения в процессе строительства. Если же соответствующие изменения внесены в проектно-сметную документацию, согласованную и утвержденную в установленном законом порядке, то у вас есть два варианта: либо оспаривать с экспертом в суде подобные изменения, заявляя о недопустимости использования определенных материалов и нарушении СНиП и т.п., либо, так как материал пола указан в вашем договоре, согласиться с изменениями, но потребовать от Застройщика перерасчета, если вы, считаете, что это более дешевый материал и технология.