Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Относится ли нежилое здание к Жилищному Кодексу
Добрый день.
Подскажите, пожалуйста.
Есть нежилое здание (отдельно стоящий паркинг). Внешне напоминает "народный гараж" в г.Москва.
Собственники обладают парковочными местами, которые обозначены в свидетельстве о праве на собственность, как нежилые помещения.
В здании отсутствуют какие-либо жилые помещения.
Собственники принимали данные помещения по передаточному акту со стороны застройщика в соответствии с договором долевого участия.
Есть управляющая организация, которая сразу после ввода здания в эксплуатацию начала выставлять счета, по высоким ценам, собственникам за обслуживание паркинга без проведения какого-либо собрания собственников на котором должны были приняты такие вопросы как:
- форма управления зданием (паркингом);
- утверждение договора управления;
- утверждение тарифа на обслуживание паркинга.
При жалобе собственников о незаконности нахождения управляющей организации, управления зданием и тарифами, управляющая организация ссылается на договор между ней и застройщиком, в котором застройщик назначает управляющую организацию быть ответственной за обслуживание паркингом и сбор средств с собственников парковочных мест.
Кроме того отсутствует какой-либо договор, и не предложен к его заключению, между собственниками и управляющей организацией.
Также в договоре долевого строительства и передаточном акте отсутствуют какие-либо положения, при которых застройщик должен передать здание управляющей организации в одностороннем порядке без согласия собственников, с дальнейшим выставлением счетов управляющей организацией собственникам за обслуживание паркинга.
В договоре между застройщиком и управляющей организацией указано основание при котором был заключен данный договор, а именно часть 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ.
Подскажите, пожалуйста, является данный договор легитимным?
И обязаны ли собственники оплачивать выставляемые счета управляющей организацией не имея какого-либо договора на руках, в том числе публичного, на основании договора управляющей организации и застройщика?
И самый главный вопрос, правомерно ли применение Жилищного Кодекса РФ к отдельностоящему нежилому зданию (паркингу)?
Спасибо.
- forum.pdf
Уважаемый Сергей!
Полагаю, что данный пункт к указанным Вами отношениям неприменим
часть 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ.
Сергей
14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Вышеуказанная статья регламентирует отношения между управляющей компанией и собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
(п. 6 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
правомерно ли применение Жилищного Кодекса РФ к отдельностоящему нежилому зданию (паркингу)?
Сергей
Полагаю, что неправомерно, потому что парковочные места (паркинг) не являются объектом жилищных правоотношений. В данном случае, должны применяться нормы Гражданского кодекса РФ, которые регулируют правоотношения между участниками долевой собственности.
Здравствуйте Сергей.
Как Вы верно подметили
Кроме того отсутствует какой-либо договор, и не предложен к его заключению, между собственниками и управляющей организацией.
Между тем, существуют отдельные положения в отношении порядка управления, согласно которому:
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2013 года N 416
О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами
1. Настоящие Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:
в) управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;
II. Стандарты управления многоквартирным домом
4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:
д) организация оказания услуг и выполнения работ,предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:
определение способа оказания услуг и выполнения работ; подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;
выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме; заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
заключение с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг; заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации);
заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;
осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;
ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
http://docs.cntd.ru/document/4...
Т.е. даже если отнести этот вопрос к пп. «д» вышеуказанного постановления Правительства РФ - достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме, в любом случае должен быть принят соответствующий перечень общим собранием собственников, в который также должны быть включены и услуги за обслуживание паркинга, а также соответственно заключен иной договор направленный на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме
Иван, спасибо за ответ!
Управляющая организация также ссылается на то что она пришла в нежилое здание ввиду того что здание введенное в эксплуатацию должно кем то обслуживаться и она пришла туда как временная управляющая организация до момента проведения общего собрания собственников и утверждения на нём новой или нынешней управляющей организации (в договоре между УО и застройщиком прописано аналогичное условие, что срок действия договора определен до выбора собственниками новой управляющей организаци). И также УО делает дополнение в своих объяснениях, что в случаях с жилыми домами, временная компания заступает на обслуживание максимум на 3 месяца, а в случае с нежилыми, такой нормы не прописано и обслуживать объект как временная управляющая компания, они могут бесконечно, до выбора собственниками новой УО.
Правомерно ли подобное утверждение?
Здравствуйте.
В Вашем случае применение Жилищного кодекса РФ к отдельно нежилому зданию напрямую не правомерно.
Однако, часть правовых норм может применяться по аналогии.
Так, издав Постановление Пленума от 23.07.2009 N 64 Пленум Высшего Арбитражного суда РФ признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к отношениям между собственниками нежилых помещений (ст. ст. 289, 290 ГК РФ).
Кроме этого, рекомендую ознакомиться с Постановлением пятнадцатого арбитражного суда от 16 декабря 2010 года Дело N А53-7807/2010
Юрий, спасибо большое за ответ.
Подобную практику я и искал.
Но не до конца понимаю один момент .
Собственники хотят попробовать признать договор недействительным между застройщиком и управляющей организацией.
В одном из пунктов договора между застройщиком и управляющей организацией они указывают что договор заключен на основании части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
Если жилищный кодекс не применим к нежилыми зданиям, то договор нелегитимный.
Все таки применим ли ЖК РФ к нежилому зданию (паркингу) в рамках части 14 статьи 161 ЖК РФ?
Сергей, я ранее писал, что нормы Жилищного кодекса не могут применяться к правоотношениям, связанным с нежилым зданием, напрямую.
Между тем, эти нормы могут применяться по аналогии закона.
В Вашем случае взаимоотношения сособственников паркинга с управляющей организацией по поводу предоставления услуг Гражданским кодексом в большей части не урегулировано, в частности, не урегулирован порядок проведения собраний, голосование на собраниях, выбор управляющей компании сособственниками и т.д.), поэтому часть статей ЖК РФ регулирует и Ваши вопросы.
Здравствуйте.
Конечно же вы не обязаны уплачивать по счетам управляющей организации, поскольку у вас с ними не заключен договор на обслуживание паркинга. В данном случае, вам можете написать письмо в эту организацию и разъяснить, что без договора вы не будете ничего оплачивать. Помещения находятся у вас в собственности и по данному вопросу не было общего собрания жильцов, для принятия коллективного решения в определении лица, которое будет уполномочено на заключение такого договора, выражая при этом общую волю.
Говорить о легитимности договора между застройщиком и управляющей компанией не стоит, поскольку в вашем договоре долевого строительства и других договорах нет ссылок на управляющую организацию.
Жилищный кодекс не регулирует отношения, связанные с нежилыми помещениями. Однако, в судебном процессе суд может применить аналогию к данным правоотношениям. Но даже, в этом случае, считаю что суд встанет на вашу сторону.
В любом случае, наилучшим вариантом для Вас является обращение к юристу, который поможет Вам с решением данного вопроса, а также поспособствует достижению поставленных задач.
Людмила, благодарю за ваш позитивный для меня ответ.
Еще хотелось бы услышать дополнительно Ваше мнение, касательно ниже приведенного ответа Михалева Юрия. Законодательство у нас имеет двоякий смысл и хотелось бы перед подачей иска в суд услышать ответы с различных сторон вопроса.
Спасибо.
Цитирую:
"Здравствуйте.
В Вашем случае применение Жилищного кодекса РФ к отдельно нежилому зданию напрямую не правомерно.
Однако, часть правовых норм может применяться по аналогии.
Так, издав Постановление Пленума от 23.07.2009 N 64 Пленум Высшего Арбитражного суда РФ признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к отношениям между собственниками нежилых помещений (ст. ст. 289, 290 ГК РФ).
Кроме этого, рекомендую ознакомиться с Постановлением пятнадцатого арбитражного суда от 16 декабря 2010 года Дело N А53-7807/2010
http://domovodstvo.ru/fas/9A669A5B801AC026C325785F00230657.html
"
Уважаемый Сергей, я согласна с коллегой в той части, что поскольку отношения между собственниками нежилых помещений и УК прямо законодательством не урегулированы, то нормы жилищного законодательства могут быть применены только по аналогии (в частности, порядок проведения общего собрания собственников и т.д.). ПРо этого и указано в Постановлении Пленума ВАС