Приобретение квартиры в готовом доме на основании предварительного договора купли-продажи квартир

Риелторское агенство, которое сопровождает сделку, на протяжении 4 дней не дает никаких пояснений, но при этом обязуется решить вопрос и получить одобрение от банка.

Михаил

Я Вас не советую вообще связываться с данной сделкой.

согласно которому Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с Правообладателем основной договор купли-продажи.

Михаил

Ст. 429 ГК РФ гласит:

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Это означает, что у Вас нет никаких гарантий того, что предварительный договор между ООО и ЗАО вообще действует на сегодняшний день и не исключено, что он уже прекратил свое действие. Перечислять в таких условия деньги ООО — очень рискованная затея.

Юр.лицо получает деньги и переводит их застройщику (выполняет обязательства пред.договора), после чего застройщик передает квартиру ООО, а ООО передает ее мне.

Михаил

Все прекрасно, если эти обязательства есть в природе. Но если предварительный договор прекращен, то их просто нет, а платите Вы в таком случае за «воздух».

Параллельно со мной квартиру в этом доме покупает мой родственник, он подавал заявку на ипотеку в другое отделение этого же банка и получил одобрение и подтверждение возможности проведения сделки.

Михаил

Это не показатель, поскольку он мог заключать договор с другим продавцом на других условиях. Ко мне как-то клиент обратился, который с интервалом в несколько месяцев у одного и того же застройщика покупал разную недвижимость. Первое — купил. Со вторым — «попал» на двойные продажи и банкротство застройщика.

В описанных условиях я вообще не понимаю, почему они Вам не предлагают договор с собственником заключить? Зачем нужна это «прослойка» в виде безликого ООО, которое сейчас есть, а завтра оно может быть только на бумаге?

Правообладатель – ООО «***» владеет квартирой на основании Предварительного договора купли-продажи квартир № 2-**-** от 11.05.2013г., заключенного с Застройщиком ЗАО «***», согласно которому Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с Правообладателем основной договор купли-продажи. Квартира оформлена в собственность ЗАО «***» 15.08.2014г.

Михаил

Судя по датам, предварительный договор выступал в качестве суррогата договора долевого участия (такая схема применялась ранее), в таких случаях застройщик должен зарегистрировать сначала право собственности на себя (что произошло), потом передать лицу-покупателю по предварительному договору (что, очевидно, не произошло).

Т.е. в настоящее время собственник-застройщик, и именно он должен реализовать вам квартиру (либо сначала оформить на покупателя по предварительному договору, а затем с этого лица на вас). 

Без изучения предварительного договора с первым лицом и получения всей информации по сделке я бы не рекомендовал вам ввязываться в эти договора.

Есть риски предъявления претензий со стороны первоначального покупателя по предварительному договору.

Кроме того, необходимо изучить финансовое состояние застройщика (или, если продавцом все-таки выступит первоначальный покупатель по предварительному договору, то его, а также проверить расчеты по предварительному договору).

Добрый день, Илья. Спасибо за ответ. Добавил уточнение, касаемо схемы и фин. состояния ООО.

Правообладатель – ООО «***» владеет квартирой на основании Предварительного договора купли-продажи квартир № 2-**-** от 11.05.2013г., заключенного с Застройщиком ЗАО «***», согласно которому
Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с
Правообладателем основной договор купли-продажи. Квартира оформлена в собственность ЗАО «***» 15.08.2014г.
Основной договор не заключен, собственность ООО «***» не зарегистрирована.

Михаил

Всё верно, предположения подтвердились.

ООО "..." не является собственником квартиры и не вправе продавать её, поскольку у него только право требования к застройщику — ЗАО "...".

А вот ЗАО "..." является собственником квартиры /(как следует из письма банка).

Поэтому сделка может быть заключена Вами с ООО "..." только после того, как оно станет собственником квартиры.

Только что общался с представителем риелторского агентства. С его слов: я заключаю пред. договор с ООО, которое ранее заключало его с застройщиком. Юр.лицо получает деньги и переводит их застройщику (выполняет обязательства пред.договора), после чего застройщик передает квартиру ООО, а ООО передает ее мне.
Параллельно со мной квартиру в этом доме покупает мой родственник, он подавал заявку на ипотеку в другое отделение этого же банка и получил одобрение и подтверждение возможности проведения сделки.
Сумма основных средств ООО на 2015 год по данным 11 млн руб. Выручка 4 млрд. руб. Прибыль 1.2 млрд. руб

Михаил

Михаил, в такой схеме сделки есть определенные риски.

В частности, нет гарантии того, что юр. лицо, получив от Вас деньги, перечислит их застройщику.

Вы же вправе будете требовать возврата только денег от юр. лица. И не факт, что даже взыскав эти деньги в судебном порядке, Вы сможете реально их вернуть (если, к примеру, у юр. лица не окажется ни денег, ни имущества на балансе).

Все правильно, юр.лицо не является собственником. В вашем случае заключать предварительный договор с юр.лицом, в котором приписывать, что расчёты будут производиться после регистрации права собственности за ним. Потом ждать и после оформления права собственности вновь обращаться в банк. По всей видимости заново придётся оформлять ипотеку на вас, так как решение банка о предоставлении кредита действует 60-90 дней. Ищите другой вариант или ждите, если заинтересованны именно в этой.

Либо в трехстороннем порядке договариваться с застройщиком. Он с юр.лицом расторгает договор. Оформляет сделку с вами, а потом они между собой производят взаиморасчеты.