Реально ли вернуть квартиру проданную без участия собственника?

Question

Здравствуйте. Недавно мне позвонили соседи по селу откуда родом моя мать и сообщили что мой дядя бомжует на границе россии. Я приехал на место и забрал его к себе в Санкт-Петербург, где в процессе общения выяснилось что возможно у него отобрали квартиру. В дальнейшем путем расспросов дяди и запроса в росреестр(28.06.2017) выяснил что дядю споили и он прописал в квартире какого-то азербайджанца, азер получив доступ к документам(хранились в квартире) оформил на себя гендоверенность(завереную нотариально!!) и продал квартиру(другому азеру) в 2013-м году. На момент продажи дядя жил в квартире, но о сделке не знал, доверенностей и других документов на продажу не подписывал. Фактически он потерял единственное жилье, все имущество в нем находившееся+документы, сейчас ему негде жить, у него нет вообще ничего(ему 57, до пенсии еще 3 года). Сейчас у него только паспорт(был без прописки, сейчас прописал его в СПБ) и военный билет. С слов дяди паспорт пропал когда он еще жил в квартире, но сменив его по утере он получил его без прописки. Квартира находится по адресу Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Новый Уренгой. Была получена от города, затем приватизирована, Дядя был единственным собственником и был в ней прописан. На текущий момент она продана уже третий раз. Ответ росреестра: Также в ЕГРН имеется запись о прекращении права собственности Петрова И.И. от хх.07.2013г. на основании договора купли-продажи квартиры от хх.06.2013г. (далее – Договор). Заявление и Договор были подписаны представителем по нотариальной доверенности №х-хххх от хх.05.2013г. Иванова.И.И. Я написал в прокуратуру и нас вызвали в местное УМВД, где допросили и отправили протокол в УМВД г.Новый Уренгой. Возможно возбудят уголовное дело. Дядя дееспособен но абсолютно беспомощен в плане защиты своих прав и вообще жизни в городе. Подскажите реально ли вернуть квартиру в описанной ситуации? Где нанимать адвоката и подавать в суд, в Санкт-петербурге по месту жительства, или г.Новый Уренгой?

Анна Кияницкая · Answer

День добрый! За квартиру реально побороться. Правильно что обратились в прокуратуру. Сейчас проведут проверку, результаты проверки тоже будет в помощь. Адвокат нужен по месту нахождения квартиры в г. Новый Уренгой. Круг доказывания определить точно сейчас сложно, это и не передача денежных средств, соответственно сделка не состоялась, это и выбытие собственности вопреки воли собственника. Проверят обстоятельства выдачи доверенности и самой сделки а также факт передачи денежных средств.

Виолетта Магола · Answer

Подскажите реально ли вернуть квартиру в описанной ситуации? Роман Добрый вечер. Роман, только путем оспаривания сделок, и признания их недействительными, а также придется восстанавливать срок для обжалования ГК РФ Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179) , либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Если действительно доверенность была подписана не дядей ( что можно установить путем проведения экспертизы), то считаю, что шансы на возврат квартиры имеются. Важен факт получения средств от покупателя, получил ли их дядя фактически? Это все нужно изучать, анализировать и строить правовую позицию. Процесс долгий, но может принести успех. при правильном подходе. Где нанимать адвоката и подавать в суд, в Санкт-петербурге по месту жительства, или г.Новый Уренгой? Роман По месту нахождения квартиры, т.е. в Н. Уренгое

Ольга Прохорова · Answer

А как ваш дядя оказался бомжом? Он ведь проживал в квартире на момент незаконной сделки? Его выселили по решению суда? Вам сейчас нужно, чтобы следователь арестовал квартиру, с целью избежать дальнейших перепродаж. Если уголовное дело будет заведено и к ответственности виновный будет привлечен, то есть шанс вернуть квартиру дяде. В основу иска положите приговор суда, если таковой будет.

Ольга Лунёва · Answer

Конечно! Пишите заявление в полицию!!! азер получив доступ к документам(хранились в квартире) оформил на себя гендоверенность(завереную нотариально!!) и продал квартиру(другому азеру) в 2013-м году. Роман УК РФ, Статья 159. Мошенничество 1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием , УК РФ, Статья 327. Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков 1. Подделка удостоверения или иного официального документа , предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использования либо сбыт такого документа, наказываются ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. На момент продажи дядя жил в квартире, но о сделке не знал, доверенностей и других документов на продажу не подписывал. Роман Опять же говорит о подделки подписи.. Я написал в прокуратуру и нас вызвали в местное УМВД, где допросили и отправили протокол в УМВД г.Новый Уренгой. Возможно возбудят уголовное дело. Роман Правильно сделали! ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо . Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов , и в иных предусмотренных законом случаях. 5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Где нанимать адвоката и подавать в суд, в Санкт-петербурге по месту жительства, или г.Новый Уренгой? Роман лучше по месту разбирательства дела Удачи Вам!

Иван Иванов · Answer

Добрый день! Во-первых, юрист нужен в Новом Уренгое. Во-вторых, шансы очень незначительны, тем более если квартира третий раз продана. В законодательстве есть такое понятие как добросовестный приобретатель: Так в ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Таким образом, попытаться вернуть квартиру или деньги за квартиру возможно, если будут основания для возбуждения уголовного дела о мошенничестве, лицо незаконно завладевшее квартирой будет осуждено. В рамках уголовного дела можно подать гражданский иск о возмещении убытков с осужденного. Либо после вступления приговора в силу попытаться истребовать квартиру у нынешнего собственника.

Олег Васев · Answer

Подскажите реально ли вернуть квартиру в описанной ситуации? Где нанимать адвоката и подавать в суд, в Санкт-петербурге по месту жительства, или г.Новый Уренгой? Роман Шансы есть, побороться можно. Случаев «чёрного риэлторства» очень много в России. Ст. 179 ГК РФ: ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств 1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 2. Сделка, совершенная под влиянием обмана , может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях , которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки. Адвоката лучше нанять в Новом Уренгое.

Евгений Афанасьев · Answer

Роман здравствуйте! Первоначально вам нужно добиться возбуждения уголовного дела по ст.159 УК РФ. После возбуждения, постоянно активизировать работу по расследованию возбужденного уголовного дела и установления лиц, виновных в преступлении. В рамках уголовного дела подавать гражданский иск о признании сделки по продаже квартиры недействительной. В процессе следствия периодически необходимо будет присутствие вашего дяди (допросы, почерковедческая экспертиза, обследование на вменяемость и т.д.) Чтобы весь этот процесс держать на контроле вам необходим адвокат непосредственно в Новом Уренгое с соответствующими полномочиями. На расстоянии процесс контролировать очень проблематично, уголовное дело, даже если возбудят, в дальнейшем могут приостановить или прекратить за отсутствием состава преступления.

Марина Болтунова · Answer

Здравствуйте. Дело в том, что коллеги, которые советуют Вам идти по признанию сделки недействительной, увы, ошибаются. Высшие судебные инстанции уже достаточно давно указали, что в этом случае необходимо применять именно ст. 302 ГК РФ и никак иначе. КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 21 апреля 2003 г. N 6-П 3.1. Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано. Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 10 ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 22 ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 апреля 2010 года О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ 35. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ. Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ИСТРЕБОВАНИЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ ДОБРОСОВЕСТНЫХ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ, ПО ИСКАМ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОРГАНОВ И ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ Право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику статьей 301 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Исходя из смысла данных законоположений суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Анализ судебной практики свидетельствует о том, что споры о возможности истребования имущества (жилых помещений) от добросовестных приобретателей возникают преимущественно тогда, когда такое имущество продается лицом, не имеющим права его отчуждать. Соответственно, в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, то собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (статья 301 ГК РФ). Так что правы те коллеги, которые рекомендуют Вам идти по пути истребования из чужого незаконного владения.

Олег Войтковский · Answer

Здравствуйте. Полностью согласен с коллегами которые пишут о необходимости истребования имущества из чужого незаконного владения. Незаконность такого владения может быть установлена приговором суда по уголовному делу поэтому заявления Вы написали — это правильно. Но рассматриваться материал будет явно не быстро — рассматривать его будут в Уренгое, при этом Вашего дядю необходимо опросить — это проблема. Решаться она будет видимо путем обмена поручениями между органами следствия в Уренгое и СПБ. Но дело это не быстрое. Контролировать рассмотрение материала тоже нужно, поэтому без представителя в Уренгое Вам не обойтись. Но чтобы не тратить впустую время деньги и ресурсы — я бы рекомендовал для начала проверить доверенность. выяснил что дядю споили и он прописал в квартире какого-то азербайджанца, Роман других документов на продажу не подписывал. Роман Ничего не хочу сказать плохого о Вашем дяде, но сами понимаете — всяко бывает. Нотариальную доверенность подделать на мой взгляд сложнее чем дядю немножко в порядок привести и съездить с ним к нотариусу. Заявление и Договор были подписаны представителем по нотариальной доверенности №х-хххх от хх.05.2013г. Иванова.И.И. Роман Номер и дата доверенности есть — в настоящее время через сервисы федеральной нотариальной палаты Вы ее можете проверить в Петербурге, ехать в Уренгой не нужно, для этого вместе с дядей обратитесь к любому нотариусу. Если доверенность действительно выдавалась от дяди — рассчитывать на то что она поддельная и азербайджанца привлекут к уголовной ответственности вряд ли приходится. Тогда возможно придется оспаривать уже действительность сделки по выдаче доверенности на основании того что дядя не понимал характер совершаемых им действий.