Как произвести госрегистрацию хозпостройки и гаража, находящихся в городской черте?

Question

Нужна помощь История вопроса: Во дворе жилых домов №№43 и 43/1 по ул Ленина в г. Оха (Сахалинская область) имелись деревянные хоз. постройки, которые в 2004 году были уничтожены в результате пожара. Хозяева сгоревших построек (7 человек) организовались для восстановления на месте сгоревших строений – построить современные постройки. Для чего, обратились в «СахалинНИПИморнефтегаз» - для разработки рабочей документации. Затем обратились в администрацию МО ГО «Охинский» для документального оформления всех этапов строительства. Реально, на месте старых построек, впоследствии, были возведены капитальные гаражи из панелей для жилых домов серии №123 (г. Ленинград). Ранее в Охе, в 80-х годах, когда гаражное строительство сдерживалось бездеятельностью ДОСАААФ в г. Охе, была найдена обходная формула: «индивидуальное овощехранилище в комплексе с гараж-стоянкой для личного автомобиля». Так началось массовое строительство «гаражей» в Охинском районе. Такие строения в дальнейшем без проблем проходили Госрегистрацию прав собственности. Предполагалось, что данные строения, по сложившейся практике, пройдут регистрацию по проторенной дороге. В 2005 г. главой администрации МО ГО «Охинский» утверждено постановление №196 от 29.10.2005 г. «Об утверждении материалов предварительного согласования объекта строительства, акта о выборе земельного участка и проекта границ земельного участка для проектирования и строительства помещений для хранения хоз. инвентаря по ул. Ленина в городе». В 2006 г. «СахалинНИПИморнефтегаз» выпущена рабочая документация: «Помещения хранения хоз. инвентаря и сельхозпродуктов по ул. Ленина в г. Охе». Рабочая документация. Архитектурно-строительные решения 00047-АС. В 2006 г. ЗАО «Вест-Терра» произведено Дело по межеванию земельного участка. Объект межевания: помещения для хранения хоз. инвентаря. Номер кадастрового плана: 65:24:00 00 006. Местоположение: г. Оха, ул. Ленина, в 34 метрах на юг от жилого дома №43/1. В 2006 г. главой администрации МО ГО «Охинский» утверждено постановление №870 от 18.12.2006 г. «О внесении изменений в постановление главы администрации МО ГО «Охинский» №196 от 27.10.2005 г., которое определила нахождение земельных участков в общественно-деловой зоне Д1/18 (многофункциональная общественно-деловая застройка ядра центра) в соответствии с «Правилами землепользования и застройки, схемой зонирования территории и зональных регламентов г. Оха», утвердило материалы предварительного согласования места размещения земельного участка…, акты о выборе земельных участков от 03.10.2005 г., проекты границ земельных участков для проектирования строительства помещений для хранения хоз. инвентаря (далее список граждан – 7 персон). В управлении Роснедвижимости по Сахалинской области произведена регистрация Кадастрового плана земельного участка (выписка из гос. Земельного кадастра) №И24/07-0171 от 08.09.2007 г. Место зем. участка: установлено относительно ориентира в районе жилого дома №43/1, расположенного в границах участка, адрес ориентира: обл. Сахалинская, р-н Охинский, г. Оха, ул. Ленина. Участку присвоен кадастровый номер: 65:24:00 00 006:0053. Площадь участка 24± кв. м. В 2007 г. главой администрации МО ГО «Охинский» утверждено распоряжение №276 от 02.07.2007 г. «О предоставлении земельного участка в аренду г. Уральскому А.В. в целях осуществления проектирования и строительства помещения для хранения хоз. инвентаря». В распоряжении указан участок с кадастровым номером 65:24:00 00 006:0053. У остальных участников данного проекта подобные распоряжения имеются, но утверждены в другие сроки (по мере их рассмотрения). В 2007 г. главой администрации МО ГО «Охинский» подписан Договор № 558 аренды земельного участка от 31.07.2007 г., который действует по н/время. Проблемы: • помещения для хранения хоз. инвентаря Госрегистрацией не рассматриваются как объект регистрации права собственности. • При строительстве, все участники «дружно» увеличили границы земельных участков с 24 кв. м до 36 кв. м. Участники строительства в 2017 г. письменно обратились к главе администрации МО ГО «Охинский» с просьбой – рассмотреть возможность внесения изменений в соответствующие Распоряжения (далее №№ по каждому участнику…), т.е., внести изменения в формулировку их, в целях получения возможности дальнейшей регистрации права собственности на строения, а также пересмотра границ земельных участков в сторону увеличения – до реальных размеров (36 кв. м.). По первому вопросу – категорический отказ – с ссылкой на запрет строительства гаражей в в общественно-деловой зоне Д1/18 (многофункциональная общественно-деловая застройка ядра центра). По второму вопросу – нам дают шанс оформить документы на увеличение границ земельных участков. Вопрос: Есть ли на Ваш взгляд перспектива (судебная или иная) для положительного вопроса по госрегистрации наших «хоз. построек»? PS. В случае надобности, могу выслать сканы вышеперечисленных документов. С уважением, Александр Уральский +79147469909 aleksandr_uralsk@bk.ru

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Александр. Отказ Росреестра приложить к вопросу можете? Предположу, что Росреестр не считает указанные Вами объекты недвижимостью вследствие отсутствия разрешений на строительство и актов ввода объектов в эксплуатацию. Под упрощенный порядок регистрации недвижимости Вы по моему мнению не подходите. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства 10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута. Градостроительный кодекс Статья 51. Разрешение на строительство 17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства; 4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр; 5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется. Вариантов 2 по моему мнению. 1. Получать разрешение на строительство, если выдадут на готовое строение и вводить в эксплуатацию. 2. В порядке статьи 222 ГК РФ признавать право собственности на самовольную постройку. С уважением! Г.А. Кураев

Анастасия Климина · Answer

Здравствуйте. Ваши объекты являются самовольной постройкой. 1. Думается, что приобретательская давность здесь не подойдет как основание. Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности. 2. приобретение права на самовольную постройку в порядке 222 тоже сомнительно 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта ; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки , содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. у нас по всей видимости нарушение градостроительного регламента, земля в общественно-деловой территориальной зоне, согласно ст 85 ЗК 6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам. Согласно градостроительному кодексу 5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи. 3. Можно обратиться к следующим положениям закона В соответствии с п.4 ст. 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: — виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; — их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Однако такие земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом , за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Запрет на использование указанных объектов может быть наложен только в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. То есть если у Вас нет цели осуществлять реконструкцию, расширение существующих объектов недвижимости или строительство новых объектов недвижимости, Вы вправе использовать принадлежащий Вам земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. На мой взгляд, учитывая, что постройки, о которых Вы говорите, являются вспомогательными, получать на их строительство разрешение не требовалось. Об этом говорит приведенный выше пункт ст. 51 ГрК РФ Статья 51. Разрешение на строительство 17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; В случае строительства капитального объекта на предоставленном земельном участке выдача разрешения на строительство такого объекта не требуется при условии, если возводимый объект является строением или сооружением вспомогательного использования. Строения и сооружения вспомогательного использования могут являться объектами капитального строительства (ОКС), если одновременно с этим не представляют собой временные постройки в силу своих конструктивных особенностей, и признаются ОКС с последующей возможностью государственной регистрации права собственности. Поэтому вопрос о разрешении на строительство фактически отпадает. Полагаю, что если построенные объекты соответствуют понятию ОКС, то они могут быть зарегистрированы в Росреестре. Другое дело, что использование такого объекта НЕ под хранение хозинвентаря и сельхозпродукции (а под гараж) может считаться нарушением ВРИ земельного участка с вытекающими отсюда последствиями.

Марина Болтунова · Answer

Во дворе жилых домов №№43 и 43/1 по ул Ленина в г. Оха (Сахалинская область) имелись деревянные хоз. постройки, которые в 2004 году были уничтожены в результате пожара. Хозяева сгоревших построек (7 человек) организовались для восстановления на месте сгоревших строений – построить современные постройки. Александр Уральский Здравствуйте Александр. Прежде чем отвечать на вопрос хотелось бы выяснить, а какое отношение хозяева бывших построек имеют к домам №№43 и 43/1.? Если они являются собственниками помещений в данных домах, то был ли сформирован (установлены границы) земельный участок под этими домами и к какому дому относится земельный участок на котором расположены гаражи?

Екатерина Довгопол · Answer

В случае надобности, могу выслать сканы вышеперечисленных документов. Александр Уральский Добрый день, Александр. Для полного ответа желательно бы ознакомиться со сканами документов. Вы можете выложить их на сайте под Вашим вопросом. С уважением, Екатерина Довгопол.

Мария Сухорослова · Answer

Добрый день. Солидарна с коллегой Довгопол Е. по поводу досудебной работы. По крайней мере на сегодня реально обращаться с заявлениями в мэрию по вопросу увеличения размера участков до натуральных. О выдаче разрешения на строительство и разрешением на ввод спорных объектов в эксплуатацию. Собрав все документы-ответы, которые к вам придут, далее уже смотреть еще раз практику и по ней строить иск. Интересно, что, согласно, ст. 35 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи ». А так же, В состав общественно-деловых зон могут включаться: 1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения; 2) зоны размещения объектов социального и коммунально- бытового назначения ; 3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности ; По этому считаю, что есть смысл не со всем согласиться с ответом главы администрации МО ГО «Охинский». Есть такая судебная практика, что если постройка «не противоречит ст. 35 Градостроительного Кодекса РФ, примененные строительные материалы и конструкции соответствуют назначению, строительным правилам и нормам, правилам пожарной безопасности, санитарным, экологическим и техническим требованиям, не нарушает права и законные интересы других лиц-собственников смежных земельных участков.» То, объект за истцом не нарушает чьих-либо прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Решение по делу 2-1142/2017 ~ М-1149/2017 https://rospravosudie.com/cour... Так же, согласно обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014г.: «Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведённом для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного Кодекса РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35-40 Градостроительного Кодекса РФ, статья 85 Земельного Кодекса РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка). Изначально вижу смысл до конца пройти вопрос по земле. И далее по постройке. По этому для начала, необходимо провести досудебную работу по имеющимся документам и вопросам, думаю там виднее будет, что в итоге имеете и какие перспективы могут быть. Коллеги привели интересную судебную практику, которая дает понять некоторую перспективу, но не окончательный результат.

Бесплатная консультация юриста

Как произвести госрегистрацию хозпостройки и гаража, находящихся в городской черте?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?