Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Правомерно ли ДГИ начисляет аренду, если ДС не было зарегистрировано
Добрый день!
у ООО есть в аренде земельный участок (г. Москва), на земельном участке располагается здание.
в 2015 году в виды разрешенного использования участка были внесены изменения (сведения также внесены в ГКН), соответственно существенно увеличилась стоимость аренды земельного участка.
НО! Дополнительное соглашение к договору аренды об изменении разрешенного использования и увеличении ставки аренды было подписано, но НЕ БЫЛО зарегистрировано (3 раза отказ по формальным основаниям).
ДГИ просит оплачивать аренду по увеличенной ставке. Правомерно?
Какие действия можем (и можем ли?) предпринять по пересчету аренды?
Дополнительное соглашение к договору аренды об изменении разрешенного использования и увеличении ставки аренды было подписано, но НЕ БЫЛО зарегистрировано (3 раза отказ по формальным основаниям). ДГИ просит оплачивать аренду по увеличенной ставке. Правомерно? Какие действия можем (и можем ли?) предпринять по пересчету аренды?
Анна
Анна, добрый день! Допсоглашение в части изменения арендной платы не подлежит обязательной государственной регистрации поэтому если соглашение подписано сторонами значите действует новая редакция договора аренды и соот. возникает обязательство по его исполнению
Доброго дня!
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.Таким образом, исходя из данного разъяснения, вы должны оплачивать арендную плату по допсоглашению, поскольку подписали его.В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Добрый день, Анна.
Если договор аренды был зарегистрирован, то и дополнительное соглашение к нему должно быть зарегистрировано. Поэтому не соглашусь с мнением уважаемых коллег.
ГК РФ Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В качестве дополнения к ранее данному ответу приведу пример судебной практики.
При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества, включающие в себя изменение механизма расчета арендной платы, также подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору (Определение ВАС РФ от 07.07.2009 № ВАС-8378/09 по делу № А55-14599/2007).
Однако следует отметить, что по Вашей ситуации однозначной судебной практики нет.
Применяя п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73,
ФАС Московского округа в Постановлении от 24.04.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031 указал: незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:
контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
была соблюдена форма договора,
собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
договор исполнялся сторонами.
Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным.
Есть противоположное решение:
Арендная плата исчислялась на основании дополнительного соглашения, не прошедшего государственную регистрацию. По смыслу ст. ст. 651, 614 ГК РФ соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной ими в зарегистрированном договоре аренды, также подлежит государственной регистрации. В рассматриваемом случае данное требование выполнено не было, и потому спорное соглашение признано судом незаключенным. Исходя из этого арендные платежи, предусмотренные его условиями, были сочтены неосновательным обогащением и взысканы с арендодателя (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010 по делу N А51-23536/2009).
Таким образом, не исключаю изменение правовой позиции судов, так как Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 было принято ВАС РФ, который ныне упразднен, а практика СКЭС ВС РФ носит неоднозначный характер.
Здравствуйте!
ДГИ просит оплачивать аренду по увеличенной ставке. Правомерно?
Анна
на мой взгляд, да, с учетом
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 25 февраля 2014 г. N 165
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
…
Приложение
ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С ПРИЗНАНИЕМ
ДОГОВОРОВ НЕЗАКЛЮЧЕННЫМИ
…
3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Анна здравствуйте! Возможно будет полезна следующая ссылка регламентирующая сроки изменения арендной платы.
Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 05.05.2017) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера..
8. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.9. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.
10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
С коллегами Вы разумеется можете не соглашаться, но суды согласятся с пленумом ВАС, выдержа из которого приведена во втором ответе, и не просто согласятся, он для них обязателен несмотря на то, что ВАС уже давно расформирован
Федеральный конституционный закон от 04.06.2014 N 8-ФКЗ
«О внесении изменений в Федеральный конституционный закон „Об арбитражных судах в Российской Федерации“ и статью 2 Федерального конституционного закона „О Верховном Суде Российской Федерации“
ст. 3
Коллега, вы запутались в понятиях немного, ст. 452 ГК говорит именно о форме сделки, напомню что формы сделок установлены ст. 158 ГК
и других форм нет. Госрегистрация договора это не форма сделки, не просто так законодатель разделяет данные понятия