Как правильно оформить недвижимость на участке ИЖС для коммерческого использования?

Уважаемый Станислав! Доброго! Да, здесь все надо просчитывать.

Дело в том, что если 

Хоз.постройка сдаётся в аренду и в ней находится коммерческое предприятие (торговля и услуги).

то, лучше разделить ЗУ на два (см. ст.ст.11.4,11.9 ЗК РФ, местные Правила землепользования и застройки), далее на одном — ВРИ ЗУ ИЖС, на втором — уже ВРИ ЗУ под торговлю и услуги, при этом (ч.4 ст.37 ГрК РФ)

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Для раздела ЗУ Вы можете обращаться к любому кадастровому инженеру.

Да, вырастет кадастровая стоимость ЗУ. Но просчитывать возможные штрафы от нынешней ситуации чем когда все четко будет упорядочено только Вам.

В принципе можете и оставить как есть.  Другой разговор, что штрафы могут принести достаточно серьезные убытки, а то и иск о сносе тех или иных строений.

Может и «здание» также надо приводить «в соответствие» (не было ли реконструкции, переустройства, что вообще за объект). 

Здравствуйте!

Как я понимаю первое нужно узаконить собственность на хоз.постройку, и тут вопрос №1 делать её жилым домом в котором можно заниматься коммерцией проживающим или нежилой постройкой в которой не совсем понятно как заниматься коммерцией, но насколько я понял требования к такому зданию более сложные.

Станислав

На Ваши вопросы однозначного ответа нет.

Во первых, хозпостройка на земельном участке для ИЖС уже давно отдельно не регистрируется, так как она уже входит в состав сложной вещи (жилого дома). Вы сами это уже отметили: 

просто зарегистрированная и внесённая в техпаспорт.

Станислав

Поэтому пока земельный участок не разделен, зарегистрировать право собственности на хозпостройку не можете.

Разделить земельный участок, изменить ВРИ участка Вы можете, если образовавшиеся участки не будут меньше минимального размера ЗУ, установленного ПЗЗ. А потом после этого оформить разделение жилого дома (сложной вещи) на два объеекта и регистрировать право на хозпостройку. 

И также зарее в ПЗЗ надо смотреть есть ли в данной зоне вид разрешенного использования, предполагающий  торговлю.

Здравствуйте, Станислав. В дополнение к ответам коллег отвечу по порядку:

Как я понимаю первое нужно узаконить собственность на хоз.постройку, и тут вопрос №1 делать её жилым домом в котором можно заниматься коммерцией проживающим или нежилой постройкой в которой не совсем понятно как заниматься коммерцией, но насколько я понял требования к такому зданию более сложные.

жилым домом делать нельзя — в жилом доме нужно жить а не торговать. Как раз таки можете оформить ее как Нежилое строение — хозблок, просто здание без наименования, хозпостроку или другие.

Для этого обратитесь к кадастровому инженеру и оформите технический план на строение. далее оформляйте его в рорсеестре через мфц. госпошлина составит 350 рублей. Это важно сделать сейчас, так как если поменяете назначение земли под торговлю — тогда госпошлина составит 2000 рублей.

Второй вопрос это назначение земли. Как правильнее поступить — размежевать участок на два, и землю под хозпостройкой перевести в коммерческое назначение, либо не стоит разделять, и перевести весь участок.

Лучше всего — разделить участки под каждым из строений и жить спокойно. Так как если поменяете всю землю — будут большие налоги на землю.

Также важно отметить, что вам необходимо для начала заказать выписку из правил землепользования и застройки вашего муниципалитета где расположен земельный участок и уточнить, какие виды разрешенного использования можно использовать в вашем случае.

далее — также обращаетесь к кадастровому инженеру и делаете межевание новых участков и оформляете их сначала как 2 ИЖС — соответственно и госпошлина составит 350 рублей. Потом через архитектуру меняете ВРИ участка на торговлю, или размещение торговых зданий — и сдаете участок и строение в аренду.

Против второго выступает 15ти-кратное увеличение налога на землю используемую под коммерцию, 0.1% против 1.5% в год, поэтому и допускаю вариант раздела. Да и коммунальные платежи тоже хотел бы разделить.

См. ответы выше.

Если у вас остались вопросы или уточнения — спрашивайте, отвечу с удовольствием.

Здравствуйте Станислав.

Собственно согласен с коллегами.

Однако, если Вы сейчас зарегистрируете хоз. постройку, а потом разделите и измените ВРИ под хоз. постройкой, тут Вы все равно попадаете под самовольную постройку, так как не получили разрешение.

Статья 222 ГК РФ

Самовольная постройка

 
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Странно, что до Вас не дошел Росреестр.

Лично я вижу выход в том, что разделить участок, перевести под хоз.постройкой во ВРИ «предпринимательство». Потом обратиться за разрешением на строительство. Если в администрации закроют глаза на то, что уже существует строение, тогда вводите его в эксплуатацию и пользуетесь. Иначе признаете право через в суд в порядке 222 статьи ГК РФ.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Насчет налога. Никто же не запрещает Вам оспорить кадастровую стоимость в комиссии при Росреетре и платить налог уже с фактически рыночной, так как она, как правило, ниже кадастровой.