Предоставление квартиры по отработке 10лет

Добрый день, Евгений.

Вообще нужно понимать, что приобретение права собственности имеет основания.

Поскольку квартира находится в собственности юридического лица, то только данное юридическое лицо вправе и может распоряжаться квартирой. 

ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

1. Текущая (квартира оформлена не на лицо работодателя, а на другое лицо — «хранилище активов»).
Пожелания сторон:

-на протяжении 10 лет работодатель должен платить аренду за пользованием жильем до наступления момента перехода права собственности;

Не совсем понятно, на основании чего наступит переход права собственности. 

2. Квартира оформлена на ЮЛ работодателя.

Пожелания сторон:

-те же.

В этом случае работодатель может продать квартиру по окончании трудовых отношений либо подарить ее. 

1. Текущая (квартира оформлена не на лицо работодателя, а на другое лицо — «хранилище активов»).

Пожелания сторон:

-на протяжении 10 лет работодатель должен платить аренду за пользованием жильем до наступления момента перехода права собственности;

-при прекращении трудовых отношений работник должен получить в качестве компенсации стоимость квартиры пропорционально фактически отработанному сроку либо иметь возможность в оговоренный срок довнести недостающую сумму и получить квартиру в собственность;

Немного непонятная конструкция, как от работодателя будет этому лицу — хранилищу будет передаваться квартира, и впоследствии работнику, на ум приходит только дарение, а дарение с условием не допускается.

2. Квартира оформлена на ЮЛ работодателя.

Пожелания сторон:

-те же.

Вы можете данные условия оговорить в локальном НПА — Положении о премировании, на основании его уже собственно премировать таким образом работника квартирой, но тут возникает НДФЛ и все сопутствуюющие отчисления, так как по факту это доход.

Либо договором дарения простым оформляйте, но тут опять же вопросы могут возникнуть к Вам как к работодателю, поскольку можно признать притворной сделкой с целью ухода от налогообложения. НДФЛ в данном случае так же платит работник.

Здравствуйте!

-на протяжении 10 лет работодатель должен платить аренду за пользованием жильем до наступления момента перехода права собственности;

Евгений

Можно заключить договор аренды с последующим выкупом.

-при прекращении трудовых отношений работник должен получить в качестве компенсации стоимость квартиры пропорционально фактически отработанному сроку либо иметь возможность в оговоренный срок довнести недостающую сумму и получить квартиру в собственность;

Евгений

При втором варианте это можно отразить в отдельном локальном акте работодателя (Положении о содействии улучшении условий работников).

А вот при первом варианте все это связать сложно. Вам нужно чтоб оба варианта работали, или надо из двух вариантов выбрать один?

-на протяжении 10 лет работодатель должен платить аренду за пользованием жильем до наступления момента перехода права собственности;

Евгений

Здравствуйте. Я бы предположил, что это условие относится только к первому варианту, когда собственником является организация держатель активов, но Вы указали, что второй вариант имеет такое же условие. Так Вы правильно указали, это действительно работодатель платит аренду? Потому что неясно зачем ему платить аренду если жилье собственное.

Что касается случая, когда жилье принадлежит организации-держателю активов, то в этом случае арендные платежи не пойдут в доход работнику только в случае, если организация арендует эту квартиру в принципе, а не для конкретного работника. И это еще придется доказывать. Вот можете посмотреть тут два подхода к этому вопросу:

http://glavkniga.ru/elver/2013...

-при прекращении трудовых отношений работник должен получить в качестве компенсации стоимость квартиры пропорционально фактически отработанному сроку либо иметь возможность в оговоренный срок довнести недостающую сумму и получить квартиру в собственность;

Евгений

Переход права собственности на квартиру естественно может быть оговорен в качестве бонуса в трудовом договоре, но в любом случае работнику придется заплатить НДФЛ со стоимости квартиры. При этом большой разницы между тем, у кого будет эта квартира находится в собственности я не усматриваю.

Есть еще один вариант. Работник заключает с работодателем договор купли-продажи квартиры в рассрочку и компания выплачивает ему в виде заработной платы ту сумму, которую он будет платить в качестве выкупной суммы. Тут надо иметь в виду следующую норму:

ГК РФ Статья 489. Оплата товара в рассрочку

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар,продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

То есть в договоре надлежит предусмотреть возможность для продавца отказаться от исполнения договора до истечения 10 лет с момента заключения договора.

В целом все это весьма затратно, поскольку помимо НДФЛ придется платить на указанные суммы и страховые взносы, т.к. это заработная плата.

Здравствуйте, 

в вопросе мало информации. И надо понять, что для Вас существенно — оформление отношений с работником сейчас или схема передачи квартиры через 10 лет.

Что касается схемы — надо считать с учётом всех нюансов.

Две ситуации — квартиры будет передавать работодатель или третье лицо (хранилище активов). Оба варианта возможны, но если передаёт работодатель, то это его собственность, которой он может распоряжаться.

Если третье лицо, то необходимо оформлять отношения между третьим лицом и работодателем, обосновывающие причину передачи квартиры чужим работникам (или это неофициальные договорённости). Просчитывать налоговые последствия такого оформления и последствия передачи физическим лицам, которые не являются работниками.

Возможно, ситуация иная, и приобретение квартир третьим лицом, выплата работодателем платежей третьему лицу за квартиры выгоднее покупки квартир работодателем. Тем более что Вы упоминаете аренду. Не очень ясно, о какой аренде идёт речь, и насколько это существенно 

Но всё это требует расчета и знания деталей.

При прочих равных условиях проще оформить работодателю квартиры, так как для передачи собственным работникам больше возможностей и оснований. 

Наиболее ценным сотрудникам, ЮЛ хочет предложить, возможность получения квартиры в собственность по отработке 10 лет. Какая конструкция(договор, соглашение...) подойдет оптимально в приведенном случае.

Евгений

Если говорить об оформлении отношений с работником, то это зависит от того, какая схема будет выбрана. В рамках трудовых отношений — трудовой договор или дополнительное соглашение к договору.

Локальный акт не рекомендую, так как необходимо указать очень четкие критерии «ценного сотрудника», иначе и другие сотрудники смогут потребовать предоставления квартиры.

Что касается премирования, учитывайте положение ст.131 ТК РФ — выплата в натуральной форме не более 20% от зарплаты. А премия — это часть заработной платы

Статья 131. Формы оплаты труда

В соответствии с коллективным договором или трудовым договором по письменному заявлению работника оплата труда может производиться и в иных формах, не противоречащих законодательству Российской Федерации и международным договорам Российской Федерации. Доля заработной платы, выплачиваемой в неденежной форме, не может превышать 20 процентов от начисленной месячной заработной платы

Статья 129. Основные понятия и определения

Заработная плата (оплата труда работника) — вознаграждение за труд в зависимости от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы, а также компенсационные выплаты (доплаты и надбавки компенсационного характера, в том числе за работу в условиях, отклоняющихся от нормальных, работу в особых климатических условиях и на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению, и иные выплаты компенсационного характера) и стимулирующие выплаты (доплаты и надбавки стимулирующего характера, премии и иные поощрительные выплаты).

-при прекращении трудовых отношений работник должен получить в качестве компенсации стоимость квартиры пропорционально фактически отработанному сроку либо иметь возможность в оговоренный срок довнести недостающую сумму и получить квартиру в собственность;

Евгений

Это условие непонятно. Увольнение, если отработал менее 10 лет? то есть каждый год учитывается и отработав, к примеру, 5 лет, сотрудник может получить квартиру за половину стоимости.

Рекомендую очень четко указать условия получения квартиры, максимально предусмотреть возможность изменения ситуации, так как за 10 лет многое может измениться.

Что касается передачи, то возможна схема аренды с последующим выкупом через 10 лет, и в этом случае не имеет значения, кто будет собственником — работодатель или третье лицо. Но тогда в трудовом договоре можно указывать, что работодатель компенсирует арендную плату, при этом о передаче квартиры через 10 лет в трудовом договоре указано не будет. У работника будет договор аренды с собственником

Поэтому оформление отношений с работником зависит от схемы передачи квартиры через 10 лет, расчетов между работодателем и «хранилищем». Наверняка есть и другие моменты, которые не указаны в вопросе.