Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Опека. Разрешение на продажу квартиры и выделение средств от продажи кв-ры на счета детей
Добрый день!
Планирую реализовать квартиру, купленную на средства МК. Двум детям и себе сделаю 1/100 доли, оставшееся - матери. Но меня интересует другое. Знаю из огромного кол-ва обсуждений в интернете + по результатам моей первой консультации с опекой, что данная организация дает согласие на отчуждение детских долей по одному из 2ух условных сценариев:
1) одномоментно с продажей кв-ры с детскими долями покупается другая кв-ра и детям выделяются доли по размеру и кач-ву не хуже проданных;
2) без покупки новой квартиры продается имеющаяся квартира, а деньги детей от продажи аккумулируются на специальных счетах и оперировать ими можно только с согласия опеки и только по ограниченным нуждам (квартира, лечение, обучение и т.п.)
Из двух указанных сценариев я однозначно пойду по сценарию №2. Но беспокоит такая вещь. К сценарию №2 и наша опека и некоторые комментаторы в интернете добавляли обязательным условием следующее - "обязательно наделение детей долями в некоей другой квартире, доли в которой не хуже, чем в продаваемой квартире". Т.е. в официальном положительном решении опеки обязательно в явном виде это условие будет зафиксировано.
Вопрос юристам:
Что вам известно о данном условии для сценария №2? Есть ли юридические основания опеки включать это условие в свое решение или это "понятийный" момент со стороны опеки?
PS,
Я хочу воспользоваться п.4 ст.20 ФЗ 48, т.к. если серьезно, то мы с семьей планируем переехать из Щербинки (Москва) ближе к бабушке (Видное, МО). Дети прописаны в Щербинке, а вот продаваемая квартире в Люберцах (МО)
Здравствуйте, Михаил!
Законом не определено конкретных условий, при которых сделка будет одобрена. Есть только общая установка, задача органов опеки и попечительства:
Статья 4 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»
2) защита прав и законных интересов подопечных;
3) обеспечение достойного уровня жизни подопечных;
На соответствие этих условий, а также на выгоду подопечного органы опеки и будут ориентироваться.
Способ 1 применяется, потому что это самый очевидный путь защитить интересы ребёнка. Способ 2 применяется редко, и в тех случаях, когда ребёнок будет обеспечен жильём. И самый идеальный вариант — как Вы и сами написали — это предоставление ребёнку равнозначной доли.
Здравствуйте, Михаил!
Прежде всего меня смущает вот этот момент:
Двум детям и себе сделаю 1/100 доли, оставшееся — матери.
Михаил
Раздел на такие неравные доли возможен только с разрешения органа опеки.
<Письмо> ФНП от 01.07.2016 N 2305/03-16-3
<О применении положений Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»>2. О размере долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала
Ни Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ни Правила не содержат каких-либо специальных положений по определению размера доли в праве собственности на приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала жилое помещение. Законом лишь установлено, что доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, определяются по соглашению.
Согласно статье 60 (пункт 5) Семейного кодекса Российской Федерации в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. Статьей 245 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.
Как отмечено в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена.
Вместе с тем, по условиям соглашения размер долей детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, может быть увеличен.
Кроме того, пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Согласно пункту 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с этим, в случае, когда соглашением об определении долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего собственника, требуется предоставление предварительного разрешения органа опеки и попечительства, так как данное соглашение повлечет уменьшение имущественных прав несовершеннолетнего лица. В случаях, когда доли в результате соглашения определяются равными, согласие органа опеки и попечительства, по мнению Федеральной нотариальной палаты, не требуется.
Причем разрешение на такой раздел опека даст, если это средства мат.капитала пропорциаональны этим 1/100 долям (остальное за счет собственных средств). А если использовался только мат. капитал, то доли должны быть равными.
.
«Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)13. Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.
Пример. Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении иска Н. к бывшему супругу Д. об определении ее доли, а также долей Д. и несовершеннолетних детей К. и А. в праве общей долевой собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) равными, то есть по 1/4 доли каждому.
Разрешая заявленное требование, суд установил, что истец состояла в браке с Д. и имеет двух детей К. и А. Жилое помещение (трехкомнатная квартира) приобретено в период брака по договору купли-продажи супругом истца Д., стоимость которого составила 3 650 000 рублей.
На приобретение указанного жилого помещения Д. были израсходованы принадлежащие ему средства в размере 3 150 000 рублей, полученные в дар от матери, денежные средства в сумме 600 000 рублей, предоставленные по кредитному договору, долг по которому выплачивался в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала (328 921 рублей 68 копеек).
Письменное обязательство, данное Д., об оформлении квартиры в общую собственность членов своей семьи (супруги и детей) исполнено не было.
Отказывая в удовлетворении иска Н. о равном распределении долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру), суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Пунктом 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ установлено, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Из названных норм следует, что дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала.
Таким образом, при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) необходимо руководствоваться частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39 СК РФ.
Исходя из изложенного определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена.
(По материалам судебной практики Нижегородского областного суда)14. Доли родителей и детей в праве собственности на жилой дом, приобретенный исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными.
Пример. Решением районного суда удовлетворено заявление прокурора, обратившегося в защиту прав, свобод и законных интересов несовершеннолетних детей, к И. и А. (родителям детей) о возложении на них обязанности оформить жилое помещение в общую долевую собственность. В обоснование требования прокурор указал, что, несмотря на погашение долга по кредиту, с квартиры не снято ограничение права ипотеки в пользу кредитного потребительского кооператива и не исполнено обязательство по оформлению И. и А. жилого дома в общую собственность родителей и детей.
Суд установил, что в связи с рождением второго ребенка матери детей И. выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал.
Между И. и кредитным потребительским кооперативом был заключен договор займа, по условиям которого И. были предоставлены денежные средства на улучшение жилищных условий.
Территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации на счет кредитного потребительского кооператива перечислил средства материнского (семейного) капитала в счет погашения всей суммы на приобретение жилого дома, правообладателями которого стали И. (3/4 доли) и А. (1/4 доли).
Согласно пункту 5 статьи 60 СК РФ в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 1 статьи 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Руководствуясь приведенными нормами, а также принимая во внимание, что жилой дом был приобретен полностью за счет средств материнского (семейного) капитала, суд, удовлетворив требование прокурора, пришел к правильному выводу о равенстве долей супругов И. и А., а также их двоих несовершеннолетних детей в праве собственности на жилой дом.
(По материалам судебной практики Астраханского областного суда)
ГК РФ
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
…
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Т.о., закон не допускает любые сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного.
Поэтому возможен только вариант по сценарию 1 — покупка равноценного жилья, чтобы доли детей не уменьшились.
А при зачислении денег на счет и направлении на другие нужды (образование, лечение и пр.) произойдет уменьшение имущества несовершеннолетних, на что опека не может дать согласие.
Можно попытаться во втором способе «подсластить пилюлю» и предоставить ребёнку квартиру в аренду.
Максименко Алексей
Аренда исключена в принципе, так как в этом случае у ребенка не будет права собственности, а значит, произойдет уменьшение имущества, что законом запрещено.
Причем аренда не применяется к жилым помещениям. К жилым помещениям применяется договор коммерческого найма, но и он не подходит. Неужели Вы предлагаете, чтобы родители сдавали за деньги своим несовершеннолетним детям жилье, купленное за счет мат. капитала?! Такое предложение не укладывается ни в какие рамки. И на такой беспредел опека никогда не даст согласия.
Можно попытаться во втором способе «подсластить пилюлю» и предоставить ребёнку квартиру в аренду. Может быть, органам опеки это покажется более менее сносным вариантом. Хотя, конечно же, понятно что доля в квартире куда более надёжно защищает интересы ребёнка, чем жильё в найме и деньги на счёте, потому что аренда может в любое время прекратится, а на деньги ещё не факт, что можно приобрести долю в будущем. Попробуйте обратиться в свой отдел органов опеки и попечительства за консультацией. Может удастся найти взаимовыгодный вариант.
Алексей, вы указали "...способ 2 применяется редко, и в тех случаях, когда ребёнок будет обеспечен жильём".
Почему вот это здесь - "...в тех случаях когда ребенок будет обеспечен жильем"? Ребенок получит денежные средства, которые ему причитаются от продажи квартиры. Как раз наличие этого условия мне и не понятно(