Приобрели квартиру в ипотеку, покупатель согласен переоформить ипотеку на себя, возможно ли это?

Аделина, добрый вечер, в Вашей ситуации все будет зависеть от Банка. Рекомендую Вам вначале проконсультироваться в банке о возможности перевода ипотечного долга на другое лицо, предварительно указав, что ухудшилось Ваше материальное положение и есть платежеспособный покупатель на квартиру, который сможет выплатить ипотеку. 

А законодательно, сделать это возможно, согласно п. 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Поэтому Вам необходимо письменно обратить в банк с вопросом о возможности перевода долга на другое лицо с одновременной продажей заложенной квартиры этому лицу. Банк будет рассматривать того, на кого переводиться долг, с целью установления его платежеспособности. Может как дать согласие на перевод долга, так и отказать. 

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. То есть продать купленную в ипотеку квартиру можно с согласия банка при условии, что в договоре об ипотеке нет прямого запрета на такую продажу.

Здравствуйте, Аделина. Уточните, пожалуйста, в каком банке вы оформляли ипотечный кредит. На сегодняшний день во многих крупных банках существует программа ипотека на ипотеку.

Для начала нужно получить разрешения от банка. В соответствии со ст. 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». 

Без  уведомления банка продать квартиру не получится, так как в Регистрирующий орган нужно предоставить письменное согласие банка на отчуждение недвижимости и закладную на нового Собственника. 

Еще необходимо предоставить в Регистрирующий орган закладную первоначального собственника, что тоже согласуется с банком. Денежные средства Покупатель будет перечислять на ваш кредитный счет, предварительно возьмите остаток задолженности по кредиту в банке. Остальную часть Покупатель может оплатить наличными или безналичным перечислением. 

Аделина, здравствуйте!

Продажа ипотечной квартиры регулируется ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон позволяет с согласия залогодержателя (банка) продать заложенное имущество.

В соответствии со ст. 353 ГК РФ при переходе права собственности на заложенное имущество на иное лицо залог сохраняется. Это означает, что если ипотечное жильё продаётся до погашения кредита, то залог переходит на покупателя в полном объеме. При этом кредитор дает согласие не только на отчуждение в виде продажи ипотечного жилья, но и на переход обязательств по кредитному договору на нового должника — на покупателя.

Иногда решение вопроса с кредитором может существенно затянуть решение вопроса с продажей жилья. В таких случаях возможно заключение сделки без согласия кредитора. Но в этом случае необходимо сначала исполнить обязательства по ипотечному кредиту, а уже потом распоряжаться свободным от обременения и прав третьих лиц жильем.

Как правило, в таких сделках оформляется договор, по условиям которого аванс за покупаемый объект недвижимости составляет сумму срочной задолженности по кредиту. Эта сумма вносится на ссудный счет заемщика по ипотечному кредиту в соответствии с условиями кредитного договора в части досрочного погашения кредита. Затем кредитор освобождает имущество от своих притязаний путем подачи соответствующего заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке. Дальнейшая сделка проводится уже без участия кредитора, поскольку объект недвижимости освобождается от обременения.

Если же у покупателя нет достаточной суммы на покупку ипотечного жилья, то банк может пойти навстречу заемщику и его покупателю и предоставить така называемый повторный кредит с переходом статуса залогодателя на покупателя. В этом случае заемщик освобождается от кредитных обязательств, а новый покупатель принимает их на себя.

Всего доброго!