Как можно грамотно потребовать у арендодателя снижения арендной платы?

Добрый день, Наталья.

Потребовать ничего нельзя, так как рост курса валюты не является основанием изменения арендной платы через суд, если она согласована в иностранной валюте.

Только если арендодатель добровольно пойдет на встречу.

Обоснование

Так, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27.09.2016 N Ф05-11266/2016 по делу N А41-3415/2016 было отказано в удовлетворении требования о внесении изменений в договор аренды. Суд отказал в удовлетворении требования, указав, что отсутствуют основания, предусмотренные договором аренды для внесения в договор требуемых истцом изменений. Судами сделан правильный вывод о том, что изменение рыночных цен в сторону увеличения, в том числе в связи с изменением курса валюты, является естественным следствием экономических процессов и объективным обстоятельством, которое в силу положений ст. ст. 450 — 451 ГК РФ также не является основанием для внесения изменений в договор.

Добрый день, Наталья ! 

Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.
Такое изменение возможно:
— по соглашению сторон (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность. Подробнее об изменении размера платы по соглашению сторон.

— в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;
— в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи и порядок его применения.

Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Соглашение об изменении арендной платы должно быть заключено в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ для договора аренды предусмотрена обязательная письменная форма, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока) если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.
Соглашение об изменении платы по договору аренды здания (сооружения) должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку такое требование установлено п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме соответствующего договора. Подробнее об изменении договора аренды здания, сооружения по соглашению сторон см. п. 13.1 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.
Если соглашения не было, но арендодатель направил арендатору письмо об изменении арендной платы и арендатор стал уплачивать ее в указанном размере, суд на основании п. 3 ст. 438 ГК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» может признать, что арендатор своими действиями подтвердил принятие новых условий договора. В этом случае с арендодателя не может быть взыскано неосновательное обогащение.

Стороны могут согласовать следующие условия, связанные с изменением размера платы по соглашению сторон:
— о периодичности и основаниях такого изменения;
— о моменте, с которого плата считается измененной.
Стороны также могут включить условие о пределах пересмотра арендной платы, поскольку при его наличии сторона, настаивающая на заключении дополнительного соглашения, не вправе требовать изменения арендной платы вне этих пределов.

Обязательства сторон в силу п. 3 ст. 453 ГК РФ считаются измененными с момента заключения соглашения. Однако данная норма диспозитивна, стороны могут предусмотреть иной момент вступления изменений в силу (в договоре или дополнительном соглашении). Так, они могут установить конкретную дату либо указать период времени, по истечении которого изменения вступают в силу (по правилам определения сроков, установленным ст. ст. 190 — 192 ГК РФ).

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано
Стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).