Аренда недвижимости налоговым нерезидентом, договор на безвозмездное пользование

Светлана, доброе утро.

Вы можете с братом заключить агентский договор, т.е. Вы выдаете ему доверенность на право сдачи в найм или аренду ваши квартиры, а он действует от своего имени, но за счет вас. Тогда он будет платить налог только со своего вознаграждения.

Статья 1005 ГК РФ. Агентский договор (действующая редакция)

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 52] [Статья 1005]

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

безвозмездное пользование со своим братом

Светлана

Если он оформит ИП, то при получении безвозмездного пользования квартирами, он получит необоснованную налоговую выгоду.

Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды»

Под налоговой выгодой для целей настоящего Постановления понимается уменьшение размера налоговой обязанности вследствие, в частности, уменьшения налоговой базы, получения налогового вычета, налоговой льготы, применения более низкой налоговой ставки, а также получение права на возврат (зачет) или возмещение налога из бюджета.

6. Судам необходимо иметь в виду, что следующие обстоятельства сами по себе не могут служить основанием для признания налоговой выгоды необоснованной:

— создание организации незадолго до совершения хозяйственной операции;

— взаимозависимость участников сделок;

Добрый день!

Также можете рассмотреть вариант с договором поручения.

ГК РФ Статья 971. Договор поручения

1. По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Ну или как отметила коллега, агентский договор тоже подойдёт. ИП, я тоже считаю, открывать брату не целесообразно.

Несколько не понятно — в чём Вы видите смысл и цель заключения договора с боратом на безвозмездное пользование квартирами.

Так, из содержания Вашего вопроса (если я правильно понял), Вы имеете целью фактически продолжить сдавать принадлежащие Вам квартиры третьим лицам, но с тем, чтобы дела велись Вашим братом, проживающим по месту нахождения недвижимости.

При таких обстоятельствах наиболее оптимальными вариантами являются заключение между Вами и Вашим братом агентского договора (ст. 1005 ГК РФ) либо договора доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ):

Статья 1005. Агентский договор
 
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.
4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

 
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.
4. Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом.
(п. 4 введен Федеральным законом от 06.12.2007 N 334-ФЗ)
5. Особенности доверительного управления автомобильными дорогами общего пользования федерального значения устанавливаются законом.

Исполнение любого из указанных видов договоров могут являться предметом предпринимательской деятельности Вашего брата — при регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя.

Заключить договоры возможно дистанционно — прибегнув к услугам упомянутого Вами нотариуса либо путём обмена почтовой корреспонденцией — подписанными каждой стороной экземплярами договора.

ИП и платить налоги от дохода по УСНО? Какие правила оформления и подписания такого договора и могу ли я это сделать из-за границы ( уже пользуюсь услугами русского нотариуса и могу заверить документы апостилем в случае необходимости.

Светлана

Светлана, добрый день! При применении УСН у него в результате заключения такого договора возникнет внереализационный доход в соот. со ст. 250 НК

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам).

соответственно он должен будет платить 6% в рамках УСН с указанного дохода, т.е. фактически с размера рыночной стоимости аренды такой квартиры +6% собственно со своего агентского вознаграждения, Вы же в свою очередь должны будете платить налог с остальных поступлений как собственник имущества. С учетом этого проще сделать брату доверенность чтобы он просто выступал как ФЛ от вашего имени просто как представитель. В этом случае ни для кого ничего не изменится в плане налогов