Неосновательное обогащение при купле-продаже участка

Иван, здравствуйте!

Нужно обратиться к закону

Статья 429. ГК РФ Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В данном случае нужно внимательно читать договоры. 

Из того, что Вы пояснили, что был заключен договор купли-продажи с оплатой 100 тыс. рублей и зарегистрирован в Росреестре.

Относительно заключенного предварительного договора купли-продажи, то если по вине продавца не заключен основной договор купли-продажи на условиях указанных предварительном, т.е. можно его расторгнуть и требовать возврата средств.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законамиили договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

Для полной оценки, хотелось бы увидеть договоры. 

Добрый день

Очень странно, в ДКП ПОЛНАЯ стоимость составляет 100 тысяч, а в предварительном договоре — 2.4 млн?

В таком случае это нарушение требований к содержанию предварительного договора:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Таким образом, договор основной между вами заключен? Право собственности вы уже приобрели?

Добрый день. Считаю, что в данном случае перспектива подачи иска о взыскании неосновательного обогащения и его выигрыша имеются. Связано это со следующим:

В соответствии с 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Т.е. необходимы три  условия одновременно - имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; отсутствие правовых оснований — не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, т.е. происходит неосновательно.

В соответствии с 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 429. Предварительный договор

Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

 
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Поэтому предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Обязательство по заключению основного договора, возникшее из предварительного договора, не является денежным. Другие обязательства из предварительного договора не возникают

При этом, в соответствии с  ч. 2 ст. 432, 554, ч. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора являются условия о его предмете. В договоре продажи недвижимости должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

 Могут ли стороны изменить условия на которых основной договор заключен по сравнению с теми, что были отражены в предварительном договоре и заключить его на иных условиях? Да, могут, поскольку это следует из принципа свободы заключения договора — ст.421 ГК и того при каких условиях договор считается заключенным - 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 432. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Именно это Вы и сделали. Заключив основной договор на иных по сравнению с предварительным договором условиях, стороны не нарушили предварительный договор, а просто изменили его условия, заключив основной договор на новых условиях. Это право сторон, поскольку Вы сами, как продавец, так и покупатель, добровольно согласились на это, не став требовать заключения договора на условиях предварительного. Отсюда условия предварительного договора противоречащие условиям основного договора, с момента заключения последнего, не применяются. 

Таким образом все полученное сверх сумм, указанных в основном договоре будет считаться полученным безосновательно, т.е. являться неосновательным обогащением, которое возможно взыскать с лица его получившего. 

В подтверждение данной позиции приведу судебную практику по схожему спору

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 сентября 2015 г. по делу N 33-6676/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

...

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе В.А.В. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 25 июня 2015 года по исковому заявлению Г.А.Е. к В.А.В. о возврате суммы неосновательного обогащения и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами,

...

УСТАНОВИЛА:

Г.А.Е. обратился в суд с иском к В.А.В. (впоследствии уточненным) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере *** руб., а также суммы процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06 июля 2012 года по 18 мая 2015 года в размере ***руб.*** коп., возмещении судебных расходов.

....

Суд взыскал в пользу Г.А.Е. с В.А.В. сумму неосновательного обогащения в размере *** руб., а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06 июля 2012 года по 18 мая 2015 года в размере ***руб.*** коп.

....

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на апелляционную жалобу, заслушав пояснения В.А.В., поддержавшей доводы жалобы, представителя Г.А.Е. по доверенности Н.Ю.М., возражавшего в удовлетворении жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для их удовлетворения и отмене решения суда не нашла.

В силу ст. 1102 ГК РФ, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Исходя из положений ст. 1102 ГК РФ обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий: имело место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица — имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать; отсутствие правовых оснований — приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, т.е. происходит неосновательно.

Таким образом, предмет доказывания по данному делу складывается из установления указанных выше обстоятельств, а также размера неосновательного обогащения.

При этом истец не обязан доказывать отсутствие оснований для обогащения приобретателя, на нем лежит бремя доказывания факта обогащения приобретателя, включая количественную характеристику размера обогащения, и факта наступления такого обогащения за счет истца. Бремя доказывания наличия основания для обогащения за счет истца лежит на приобретателе.

.....

При этом, суд первой инстанции обоснованно не приняты во внимание доводы ответчика о том, что при заключении договора купли-продажи стороны исходили из цены квартиры в размере *** рублей, установленной соглашение о задатке, как основанный на неверном толковании норм материального права.

Так, согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Обязательство по заключению основного договора, возникшее из предварительного договора, не является денежным. Другие обязательства из предварительного договора не возникают.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из ч. 2 ст. 432, 554, ч. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора являются условия о его предмете. В договоре продажи недвижимости должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, заключение 18 июня 2012 года между истцом и ответчиком договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств во исполнение обязательств, принятых соглашением о задатке на условиях, согласованных сторонами в процессе заключения основного договора, порождает право требования истцом выплаты излишне внесенных денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательств и соответственно корреспондирующую обязанность ответчика возврата истцу денежных средств в сумме, превышающей цену заключенного основного договора.

Судом установлено, что ответчик получил от истца по договору купли-продажи от 18.06.2012 г., цена которого была определена сторонами *** руб., сумму в размере *** рублей.

Таким образом, ответчик неосновательно получил денежные средства в размере *** рублей, рассчитанные как разница между суммами денежных средств, фактически уплаченных ответчику (*** рублей) и суммой, указанной в договоре купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 18 июня 2012 года (*** рублей) (*** — ***=***),

....

Оценивая указанные выше обстоятельства, в соответствии с требованиями ст. ст. 1102, 1103 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о возникновении у ответчика неосновательного обогащения за счет истца на сумму *** руб., и удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика указанной денежной суммы.

...

С учетом изложенного, обжалуемое решение следует признать соответствующим закону и фактическим обстоятельствам дела, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 25 июня 2015 года — оставить без изменения, апелляционную жалобу В.А.В. — без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

http://www.garant.ru/products/...

Таким образом, исходя из изложенных Вами обстоятельств, обращаться с иском о взыскании неосновательного обогащения стоит. С уважением Евгений Беляев

Добрый день.

Да. можете.

Фактически у вас с продавцом сложилась ситуация. при которой вы выплатили сумму, значительно превышающую установленную договором.

Если у вас имеются письменные документы.  подтверждающие данное обстоятельство (расписки), то с учетом норм действующего законодательства и  принципа свободы договора, я считаю. что закон на вашей стороне.

Неосновательное обогащение — приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом. ваш продавец получил в соответствии с расписками денежные средства. не предусмотренные договором.

Здрвствуйте, Иван! Поддержу коллег, которые указывают на возможность взыскания с продавца стоимости неосновательного обогащения. Свободу договора никто не отменял. 

Полагаю, что необходимо разъяснить еще один важный вопрос, который ВЫ задали:

Председатель отказывается подписывать договор дачника индивидуала на наших условиях, при этом шантажирует непомерными платежами за пользование «инфраструктурой днп».

Ответ на Ваш вопрос дан в статье 8 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:

2. Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединенияза плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Таким образом, норма данной статьи дает Вам право заключать Вам договор или нет. Обязанности заключать договор с ДНТ у Вас нет. А вот ВЫ имеете право требовать в судебном порядке от ДНТ заключить сами договор.

Оплата за пользование объектами инфраструктуры будет производится на условиях договора, который определен общим собранием ДНТ независимо от того, заклбчен договор или нет. Единственное исключение для садоводов-индивидуалов установлен также ст. 8 Закона:

Размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке,при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) указанного имущества не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.

Т.е. если Вы вносили взносы на содание (приобретение) объектов инфраструктуры, то Вас должен быть как для членов ДНТ, а не как в условиях договора, уствержденных общим собранием ДНТ.

Здравствуйте!

У меня на руках все рукописные расписки о выплате полной суммы как в предварительном договоре.

Могу ли я обратиться в суд и требовать с продавца участка (председатель ДНП) сумму, уплаченную сверх договора купли-продажи? Считается ли это неосновательным обогащением?

Иван

Уточните, в данных расписках указано за что получены деньги. Если указано, что по предварительному договору или за участок, на мой взгляд перспектив взыскания нет. А вот если не указано назначение платежа, то это можно оценивать как необосновательное обогащение и взыскать.