Как обезопасить себя при продаже в рассрочку

Добрый день, Шамиль.

На самом деле вариант с ипотекой и так достаточно безопасен. В случае если покупатель не будет платить, Вы сможете обратить взыскание на проданную квартиру и таким образом вернуть долг.

Что касаеся других вариантов — то безопаснее нет, в принципе. Если только не в рассрочку, а ждать когда покупатель полностью деньги соберёт и заплатить единовременно — но тогда ему будет неинтересно на такую сделку идти, и вероятнее всего он откажется.

Что же касается строительных компаний, то сейчас только через долевое участие в строительстве можно новые дома возводить, это раньше предварительные договоры заключали. Теперь запретили.

Поэтому для рассрочки — самый безопасный вариант — это продажа квартиры и одновременное взятие её в залог.

Статья 489 ГК РФ Оплата товара в рассрочку

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Статья 488 Гражданского кодекса РФ

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

.

Добрый день Шамиль, как вариант можно включить в договор условие о залоге какого-либо имущества, 

Статья 337. Обеспечиваемое залогом требование

 
Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Статья 338. Владение предметом залога

1. Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором.
2. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя.
Предмет залога может быть оставлен у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог).
3. Предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или в пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя.

второй вариант, 

это оформить договор аренды недвижимого имущества с условием выкупа недвижимости при полном соблюдении условий аренды.

Заключаете обычный договор аренды, где суммы разделяются как бы на две части

схемы могут быть две: 

1) Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой.

 Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности. 

2) Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. 

А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

еще момент если договор аренды больше года-нужна будет его регистрация.

ст 651 гк рф

. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

А так если покупатель будет согласен, то это довольно безопасная для вас схема, С уважением, юрист Москвитин А.И.

Здравствуйте, Шамиль!

Как вариант можно заключить договор купли продажи квартиры с отлагательным условием. Формулировка такого условия в договоре купли-продажи может быть следующей: «Право собственности на продаваемую недвижимость переходит к покупателю в случае полной оплаты квартиры в срок до ______. После выполнения установленного сторонами в соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ указанного отлагательного условия право собственности покупателя подлежит государственной регистрации». То есть в данном случае отлагательное условие — полная оплата (не известно сможет ли оплатить или нет) будет обременяться также сроком, например 1 год.

Статья 157. Сделки, совершенные под условием
Позиции высших судов по ст. 157 ГК РФ >>>
 1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Здравствуйте. 

Для начала хотелось бы Вам сказать, что как упомянул коллега Дрожевников, у Вас по сути двойная защита. Одна — это сам факт ипотеки до момента полного расчета, вторая — это возможность отказаться от исполнения договора при неоплате до момента, пока общая сумма выплаты не достигнет 50% по ст. 489 ГК РФ.

Но хочу обратить Ваше внимание на то, что просто по факту недвижимость все равно вернуть не получится. Все равно потребуется решение суда. И это Вам придется иметь в виду. Другое дело, что в первом случае Вы сможете только потребовать деньги с процентами, которые возможно укажете в договоре, а во втором (то есть до момента преодоления выплаченными средствами 50% от цены договора) — Вы сможете вернуть сам объект.

Вариант с арендой с правом выкупа в принципе хорош, но если на это пойдет покупатель. Ведь по сути ему придется платить больше — не только выкупную сумму, но и арендные платежи. При этом в отличие от использования варианта с куплей-продажей в рассрочку Вы можете указывать любые условия, в том числе и право расторгнуть договор с возвратом имущества не до 50%, а скажем до 70%  выкупной стоимости, что повысит Вашу защищенность.

Но в любом случае, Вам все равно придется обращаться в суд, за подтверждением того или иного последствия неисполнения другой стороной своих обязательств по договору.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Это следует иметь в виду.

Доброго времени, Шамиль!

Есть ли другие варианты оформить оплату частями, например, так, как это делают строительные компании при продаже квартир по предварительному договору

Заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости Вы конечно вправе в соответствии с требованими ст.429 ГК РФ:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 настоящего Кодекса).

Таким образом, если Ваш покупатель будет согласен на заключение такого рода договора, то Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, с указанием точной даты заключения основного договора… Оплата произведенная в рамках предварительного договора может быть оформлена соглашением о задатке… в таком случае при не исполнении условий предварительного договора с Вашей стороны Вы будете должны оплатить сумму задатка в двойном размере… В случае нарушения условий договора со стороны покупателя — задаток не подлежит возврату. если же соглашение о задатке не будет оформлться, то платежи в рамках предварительного договора будут расценены как аванс (к нему не применимы требования о задатке)…

Такой договор будет крайне не выгоден для Вашего покупателя, поскольку собственником он станет исключительно с момента внесения сведения в ЕГРН, в том числе после заключения основного договора купли-продажи. Соответственно, если Ваш покупатель будет согласен на такие условия… то свободу договора никто не отменял…

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости…

Либо как вариант… Вы можете заключить основной договор купли-продажи… в котором прописать порядок и условия расчета, т.е. что оплата будет производиться равными частями ежемесячно в срок до.... 

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами… В договоре Вы можете предусмотреть пункт о дате обращения в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности (перехода права) т.е. до полной оплаты по настоящему договору… Такой договор будет законным и заключенным. Составить акт приема-передачи недвижимости Вы можете после исполнени обязательств по оплате. И далее нужно обратиться в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации права собственности (регистрации перехода права собственности). 

При таких обстоятельствах Вы будете собственником недвижимости до полного исполнения Покупателем обязательств по договору, а у него возникнет право собственности только после Вашего совместного обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации.

Соответственно если Вашего покупателя будет устраивать такой вариант… то Вы можете использовать его…

В плане залога Вы правы… Покупатель будет собственником с момента регистрации перехода права, а у Вас останутся только права залогодержателя, которые реализовать Вы сможете исключительно в судебном порядке.

Шамиль, если у Вас остались вопросы или же сомнения, я всегда готова на них ответить…

Шамиль, если возникнет необходимость могу помочь в оформлении договора купли-продажи, с учетом Ваших обстотельств…

С наилучшими пожеланиями и уважением, Алина Пучко.