Как можно в суде доказать, что была перепланировка?

Здравствуйте Роман.

На что ссылаться. Именно нормы закона для искового заявления. БТИ ссылалются что раньше все согласовывали без проблем и такая ситуация первую неделю как из-за якобы нового законодательного решения. БТИ говорят что ранее они опирались на некое письмо от вроде как минстроя о том, что соединение лоджии и комнаты — это перепланировка.

Считаю, что можно ссылаться на следующее:

п.п. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ, так как квартира явно часть ОКС

изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

аб. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170
«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Т.е. из этих норм вытекает, что это не реконструкция, а перепланировка.

Роман!

Ситуация, конечно, не самая приятная, но попробовать можно, исходя из следующего. Требования о согласовании переустройства квартиры Вы, конечно, нарушили, но статья 29 Жилищного Кодекса РФ допускает возможность сохранения жилого помещения в переустроенном состоянии, а именно:

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если Вы сумеете убедить суд в том, что по факту произведённое Вами переустройство помещений с технической точки зрения не опасно и не содержит угрозу причинения вреда интересам других лиц, можно попробовать сохранить квартиру как есть.

Есть и судебная практика на это счёт, например:

Решением Братского городского суда Иркутской области от 03 июля 2012 года по делу № 2-2172/2012 исковые требования о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии удовлетворены, судом указано следующее.

В ходе обследования не обнаружено повреждений, дефектов конструкций и узлов, сколов, трещин и деформаций, утепление стен и ограждений лоджии проведено в соответствии с ГОСТами, обследование демонтажа перегородки в сантехкабине показало, что после демонтажа перегородки устойчивость по прочности и деформациям обеспечена, было произведено вскрытие пола, при котором было установлено, что имеется стяжка из цементно-песчаного раствора, а также гидроизоляция из двух слоев полиэтиленовой пленки. Согласно экспертному заключению техническому жилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии соответствует действующим нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан.

Таким образом, суд своим решением легализовал произведенную реконструкцию квартиры по правилам норм Жилищного кодекса о сохранении перепланировки и переустройства. Более того, работы по реконструкции суд квалифицировал именно как работы по перепланировке и переустройству, что и позволило применить нормы ЖК РФ, а не нормы статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Шансов, конечно, немного, но попробовать стоит, ничего другого не остаётся.

Здравствуйте, Роман! Я, наверное, Вас не порадую, но вынуждена не совсем согласиться с уважаемыми мною коллегама, потому что судебная практика, к сожалению, идёт по другому пути и признаёт произведённый Вами ремонт реконструкцией.

Начну с Определения Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 17 января 2012 г. N КАС11-789, которым суд подтвердил отнесение балконной плиты (лоджии) к общему имуществу собственников дома и  к ограждающим несущим конструкциям.

Далее Определение ВС РФ от 10.10.2017 N 18-КГ17-164, позиция которого следующая:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу указанных норм права балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть, произведённый Вами ремонт исходя из позици судов затрагивает общее имущество дома,  является реконструкцией, в связи с чем требуется соблюдение требований градостроительного законодательства и согласие собственников дома. Проблема есть, но она решаема — нужно инициировать собрание и собрать подписи. 

Пусть Вас не пугает само понятие реконструкция. Вы также можете обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении помещения в реконструированном состоянии.

Согласно разъяснениям Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, данным в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

У Вас объект меняется, поскольку увеличится жилая площадь за счёт лоджии.

Хотел обнадежить вас, но не получается. В последнее время (1-3 года) данная практика объединений попадает под запрет. Больше всего из-за многочисленных обрушений и разрушений жилых домов от такого рода перепланировок.
Объединение лоджий и комнат (кухонь) запрещены Постановление Правительства Москвы от 29.12.2017 N 1104-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП», (вместе с «Требованиями к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», «Административным регламентом по предоставлению государственной услуги „Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах“ в городе Москве», «Требованиями к составу проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме», «Требованиями к учетно-технической документации на помещения в многоквартирных домах и жилых домах»)
Начало действия документа - 14.02.2018. В принципе с этой даты и пошли основные запреты. Основа запрета – это удаление, снос или иное разрушение несущих стен, что нарушает общую безопасность всего дома. Но, если ваши стены не несущие (если дом монолитный или в еще некоторых случаях), то «добиться правды» можно.
Вы «прошли» почти весь физический путь перепланировки (будем называть её так) и возвращаться назад или терять достигнутое, минимум дорого и неразумно. Поэтому предлагаю двигаться вперед и попытаться оформить все юридически, но выбрав наиболее перспективное направление. Оставлять все, так как есть, не рекомендую. Так, ситуация попадает под положения ст.222 ГК РФ «Самовольная постройка», со всеми вытекающими последствиями (штрафы, возвращение в первоначальный вид и т.п.).
Пока судебное дело по обозначенным вами обстоятельствам оставляем без движения. Практика Верховного суда РФ стала складываться не в наших интересах.
Чтобы согласовывать перепланировку потребуется:
Во-первых, разработать проект перепланировки, его должна сделать организация имеющая лицензию на осуществление таких действий и допуск к СРО.
Во-вторых, сделать техническое заключение (его выполняет автор проекта дома или в ГБУ города Москвы «Экспертный центр»).
В-третьих, теплотехнический расчет (при перепланировки почти всегда нарушаеться тепловой контур).
Затем проектная документация проходит согласование в Мосжилинспекции и если все оформлено верно, в результате вы получите акт о завершенном переустройстве (перепланировке). После чего можно проводить инвентаризацию БТИ и получать новый поэтажный план с учетом снесенного подоконного блока.
В итоге у вас должен получиться пакет содержащий: заявление, документы на квартиру, проект перепланировки с расчетом теплопотерь, технический паспорт жилого помещения, письменное согласие на проведение работ всех членов семьи. Если всё так, то через официальный сайт мэра Москвы mos.ru или МФЦ подаете данные документы для заключения оформления перепланировки.
 

Здравствуйте, Роман!

Полагаю, что в Вашем случае не нужно настаивать на том, что это не реконструкция, а нужно попытаться узаконить проведенную реконструкцию. Положительные примеры в практике есть.

Но я бы советовал предварительно заручится поддержкой 2/3-ми голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Учитывая, что Ваша квартира не единственная, где произведена подобная реконструкция, то заинтересованных в нужном решении должно быть много, что повышает шансы на принятие общим собранием необходимого для Вас (и других таких же как Вы собственников) решения. Кроме того перед судом лучше бы сделать соответствующую экспертизу, которая бы подтвердила соответствие требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других строительных норм и правил.

Пример судебной практики в Вашу пользу:

Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 25.03.2014 по делу N 33-1629/2014:
…

С целью утепления имеющийся в квартире лоджии и увеличения общей площади квартиры, истцом за собственные средства была произведена реконструкция жилого помещения, также была проведена внутренняя перепланировка. Реконструкцией было выполнено: строительство пристройки для размещения лоджии с внутренними размерами 2,25 x 5,11 м над лоджией на первом этаже; объединение лоджии с кухней N 170, жилой комнатой N 165 и коридором N 167 в одно помещение N 170 — кухню-гостинную; объединение помещений туалета и ванной комнаты в одно помещение — совмещенный санузел N 169; разделение помещений жилой комнаты на три помещения — жилую комнату N 162, коридор N 167 и встроенный шкаф N 168.
После реконструкции и переустройства квартиры общая площадь квартиры увеличилась, жилая площадь уменьшилась до 25 кв. м.
Согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры) N по ул. М.М., дом, выданного ГУП СК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на 23.07.2013 г., на возведение или переоборудование лоджии кв., разрешение не предъявлено.
Согласно заключению N 511-13 «По обследованию технического состояния объекта недвижимости: жилых помещений квартиры N 56 после реконструкции в многоквартирном жилом доме по ул. М.М. в г. С.», выданного МУП «Земельная палата» 28.08.2013 г., после реконструкции квартиры общая площадь квартиры увеличилась, жилая площадь квартиры уменьшилась.
Согласно выводам вышеуказанного технического заключения несущие и ограждающие строительные конструкции жилого дома по ул. М.М. в г. С. находятся в удовлетворительном техническом состоянии. Технические решения, принятые при реконструкции квартиры N в многоквартирном жилом доме по ул. М.М., соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других строительных норм и правил, действующим на территории РФ и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.
Кроме того, 15.07.2013 г. состоялось собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу г. С., ул. М.М… Большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного жилого дома N по ул. М.М., что составляет более 2/3 голосов, истцу была согласована реконструкция и перепланировка принадлежащего ей жилого помещения.
Согласно представленного опроса жильцов дома по адресу <...> по вопросу нарушения теплоподачи в квартиры, в связи с реконструкцией и перепланировкой квартиры N, собственники соседних квартир, претензий не имеют.