Какой тип земли имеет наибольшую цену в целях продажи?

Доброго времени суток. Имеется в собственности земельный участок с/х назначения площадью 3,3 га. Находится в Ленинградской области, Лодейнопольском районе. Практически вплотную протекает река Шоткуса, рядом трасса, имеется съезд, есть линия электропередач.

Поскольку продавать данный участок с/х назначения не целесообразно в связи с дешёвой ценой, так как я хочу получить с этого участка максимум прибыли, а переоформление с с/х угодий в ижс в Ленинградской области несколько лет назад запретили, то не могли бы вы мне ответить на несколько вопросов:

1) Какой тип земли имеет наибольшую цену в целях продажи?

2) На каком типе земли разрешается строить дома (котеджи, дачные) и где застрой согласовывается?