Здравствуйте, Игорь!
Желательно конечно видеть саму претензию администрации, чтобы всесторонне обдумать данный вопрос.
заключил новый договор с администрацией на 49 лет, по основаниям имеющегося капитального строения
Это договор они тоже хотят признать недействительным, или первоначальный договор только?
соответственно и здание построено не законно, последствие недействительной сделки
Чтобы снести здание нужно чтобы оно отвечало требованиям самовольной постройки. В опровержение данного довода нужно указать, что строение признакам самовольной постройки не отвечает и не является таковой. На момент возведения строения, администрация лично дало согласие на переуступку прав по договору, лично выдала разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта, и данная постройка соответствует градостроительным нормам и не угрожает жизни и здоровью граждан.
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Практика показывает, что условия п.7 ст. 448 жесткие и никакими ЗК и условиями договора не «смягчаются»
На момент действия старого договора, данного пункта еще не было. Переуступка производилась в рамках старого договора, то есть обязательства. Хотя в момент переуступки уже действовал пункт, но полагаю, что данный пункт тут не может применяться. Вот закон, которым вводится новая редакция ст. 448 ГК, с этим новым пунктом.
Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ
«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»
Статья 2
1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 июня 2015 года.
2. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Правоотношения по переуступке были в рамках старого договора аренды.
Исходя из судебной практики, в настоящее время значение имеет личность арендатора, который не может меняться, в противном случае при переуступке нарушается принцип конкуренции, поэтому в таких спорах побеждает арендодатель (администрация). Но так при новой редакции п. 7. ст. 448 ГК РФ. Ранее переуступка была возможна. Кроме того, спасала ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, носящая специальный характер. Вы также можете добавить довод о том, что ч. 9 ст. 22 ЗК РФ (имеет значение именно редакция п. 7 ст. 448 ГК РФ, поскольку сделка была заключена еще по старой редакции, поэтому в договоре аренды было условие о возможности переуступки, сейчас такого нет).
Следует отметить, что п. 7 ст. 448 ГК РФ вступил в силу после 01.06.2015. Договор по переуступке, как я понимаю, был заключен уже после указанной даты. Таким образом, применению все таки подлежит п. 7 ст. 448 ГК РФ. Судебная практика явно не в пользу арендатора.
Вот примеры:
Дело № А42-9000/2015, № А79-1280/2016
Как я уже отвечала ранее, ссылайтесь на пропуск исковой давности (п. 2 ст. 181 ГК РФ), доказывая при этом, что сделка является оспоримой, а не ничтожной, по которой срок исковой давности — 3 года (при оспоримых — 1 год). Хотя из редакции ст. 168 ГК РФ доказать, что переуступка является оспоримой сделкой, довольно сложно, так как затрагиваются публичные интересы.