Новый закон с июля 2018 не позволяет привлекать деньги инвесторов на достройку?

Question

Здравствуйте, имеется следующая ситуация. Застройщик в Лен.области строит жилой комплекс по 214-ФЗ. Срок по ДДУ истёк (июнь 2018), ЖК не достроен. В ЖК имеется ещё около 200 непроданных квартир, денег от которых хватило бы на завершение всех работ (по утверждениям застройщика и это похоже на правду). Застройщик утверждает, что нашёл инвестора, который готов предоставить больше половины требуемой суммы денег, что позволило бы довозводить бетон и таким образом повысить привлекательность для покупателей оставшихся квартир. Однако, этому якобы препятствует новый закон с июля 2018. У меня пара вопросов: 1. Действительно ли новые изменения в закон не позволяют привлечь деньги инвестора на достройку? 2. Имеет ли застройщик юридическую возможность получить эти деньги, продав инвестору N квартир? (которые тот перепродаст после окончания строительства как вторичку)

Роберт Каюмов · Answer

Уважаемый Евгений! Действительно последними изменениями застройщиков ограничили по использованию денежных средств поступающих от дольщиков путем использования счетов эскроу. Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу 1. В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее — счет эскроу). Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа). Учитывая вышеизложенное на данный момент денежные средства поступающие на указанные счета являются фактически замороженными до окончания строительства. Продать квартиры после их строительства можно, но деньги от них поступят застройщику после ввода объекта. На данный момент обсуждается вопрос по законному методу обхода указанных ограничении с целью исключения штрафных санкции. Вот это и есть проблема по достройке не только Вашего дома но и других долгостроев в том числе по обманутым дольщикам. Удачи Вам.

Елена Дроздова · Answer

Здравствуйте, Евгений! Действительно ли новые изменения в закон не позволяют привлечь деньги инвестора на достройку? Скорее, изменения в закон, которые уже привёл коллега, поэтому не стану приводить ещё раз, не позволяют, минуя счёт эскроу, привлечь деньги дольщика, а не инвестора. Действительно, все денежные средства по договорам долевого участия должны теперь размещаться на этом счёте и замораживаются до окончания строительства. Имеет ли застройщик юридическую возможность получить эти деньги, продав инвестору N квартир? (которые тот перепродаст после окончания строительства как вторичку) Застройщик имеет такую возможность только получив эти денежные средства по иным сделкам, а не по договору долевого участия. Например, заключить договор займа закон не запрещает, но при этом инвестору нужны будут гарантии. Сможет ли их дать застройщик, если вложенные денежные средства не будут обеспечены имуществом? Я вижу ещё другой способ привлечения денег — это предварительный договор, но он также вряд ли будет удобен для инвестора. Ну и тот путь, по которому пойдёт большинство застройщиков: размещение денежных средств по ДДУ на счёте эскроу и получение в том же банке, где открыт счёт, кредита для реального использования. Это приведёт к увеличению расходов застройщика на плату процентов, но других вариантов пока не просматривается.